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陳淮:關于房價收入比的若干辨析

http://www.sina.com.cn  2009年03月13日 09:21  經濟參考報

  作者:陳淮

  ★ 房價收入比的確是判斷房價合理與否的重要依據

  ★ 城市化基本完成和中產階級占據主要比重,房價與收入之比才能達相對均衡狀態

  ★ 我國的房價和人民群眾支付能力之間存在尖銳矛盾,調控房價收入比應當采取積極的政策

  一、 房價收入比的確是判斷房價合理與否的重要依據

  最近一些年來,在關于房地產業的討論中,“房價收入比”的概念被引用的程度非常高。相當一部分觀點認為,房價收入比為3到6倍為房價合理的區間。

  這個認識有一定的合理性,而且有比較充分的國際經驗數據為依據。例如美國,在過去20年中,美國平均每套房子的售價在20萬-30萬美元(在大多數發達國家,房價都是按“套”,而不是按平方米等單位面積來計價的)之間。同期美國居民家庭年收入的中位值為4.5萬到8萬美元。以此計算,下限房價與下限收入之間的比值約為4.4;上限房價和下限收入的比值約為6.6;下限房價和上限收入之間比值約為2.5;上限房價和上限收入之間的比值為3.75。

  這組數據也可以用住房支出在家庭收入中所占比重來證明。美國等發達國家通常以住房支出不超過家庭年收入30%為住房支出的合理界限。超過這個界限,就意味著該家庭自我住房能力不足,應當得到政府保障性政策的救助或援助。為簡便起見,我們以近似中值的25萬美元/套的房價和6萬美元的年收入來表達。年收入6萬美元的30%是1.8萬美元,購買一套25萬美元的住房,折抵全部房價約需14年,考慮利息因素約需25-30年。按照通常的職業收入周期和個人財富積累周期,考慮基本生活消費支出和一般家庭正常風險承受能力等因素,這是一個合理的購房支付周期(由于收入水平提高和住房消費能力對收入增長的高敏感性特點,在實際經驗中,人們并不需要這么長的周期)。

  還可以用更為簡便的辦法佐證。購買一套25萬美元的住房,假定貸款利率為7%(剔除惡性通脹和惡性通縮因素、國際貿易過度不平衡下匯率的影響因素,這個貸款利率是正常情況下的均值水平);那么年息就是1.75萬美元。這個結果與上述1.8萬美元非常接近。換一個說法就是,假定人們“零首付”購買這套25萬美元的房子,利息支出就基本相當于家庭年收入的30%。這個假定的計算方法在經濟學意義上是完全合理的。因為就是完全不貸款,也仍可按同期貸款利率計算這個購房支出的“機會成本”。所謂機會成本,簡單說就是,假定購房的25萬美元用于放貸本來可以獲取利息,買了房子而放棄的利息收益可視為是一種支出或代價。

  在發達國家,房價收入比為3到6倍和住房支出應低于家庭年收入30%兩個指標,不僅在判斷房價是否合理上具有重要意義,而且是對判斷投資住房的回報率具有重要意義。從理論上說,如果房價收入比過高,按照利息計算,購房的機會成本就會提高,那么租金就要提高;租金高過家庭年收入的30%,就會有一部分人租不起房子,那么租賃市場的需求萎縮就會迫使租金下降,購房投資的回報就會低于貸款利息,因而變得不劃算。

  當然,上述分析忽略了兩個因素。一是人們投資住房時,其回報不僅有房租,還可有房價上漲的收益;二是在實際社會生活中,人們購房的機會成本通常是按照存款利率而不是貸款利率來計算的。這兩個因素造成,即或房價收入比高于合理范圍,只要人們對房價有上漲預期,或房租高于存款利率,投資性需求也還是會產生。

  二、 房價與收入之比須經長期發展才能達相對均衡狀態

  房價收入比達于3到6倍時,房價和收入之間的比值關系就趨于相對穩定。在這樣一個房價收入比下,社會才能實現為人們所說的“大多數人買得起房”的狀態。但同樣根據國際經驗,房價收入比要達到社會普遍的穩定均衡狀態,需要兩個不可或缺的前提條件。這兩個條件,一是城市化基本完成;二是中產階級占據社會人口的主要比重。

  顯然,要具備這樣兩個條件,社會需要經過一個長期的發展過程。

  已經完成工業化階段發展任務的發達國家,人口在城和鄉之間的分布結構已經基本穩定。以城鎮人口超過總人口的一半為標志,英國在“工業革命”100年后的19世紀中后期基本完成了這一過程,美國在20世紀30-40年代基本完成了這一過程,日本在20世紀70-80年代基本完成了這一過程。目前這些發達國家的城市人口在總人口中所占比重均穩定在80%左右。

  城市化并非僅僅是人口向城市的聚集和遷徙,更重要的是城市自身的建設和城市綜合承載力的提高。在城市化進程中,容納大規模資本投入、形成集約化生產條件和提供大量人口集中生活所必需的基礎設施、交通條件、住房容量、公共建筑等都需要一個較長的建設周期。這個過程通常并不是與城市人口所占比重同步提高的。

  西方有句諺語,“羅馬不是一天建成的”。人們很容易理解,形成對人口、資本、普遍分工、巨型工廠、物流以及市場交易條件等擁有足夠綜合承載力的城市,一定需要一個相對長期的積累、建設、改造、完善的過程。在這個過程中,城市建設滯后于人口聚集是發達國家和發展中國家城市化過程中普遍出現過的狀況。當然,這其中有生產力發展水平、社會固定資產形成規律等自然屬性的因素,也有社會制度、人口素質等社會屬性的因素。19世紀50年代前后,英國的城市人口達于50%左右時,20世紀30年代美國的城市人口達于50%左右時,英國和美國都曾面臨過嚴重的住房危機。這從恩格斯著名的調研報告《英國工人階級狀況》和藝術大師卓別林不朽的電影杰作《雨中情》等中都可以得到證明。日本曾在城市化過程中盡力避免城市建設的滯后性,在20世紀60年代后期城市人口比重接近50%左右時建成了時速超過每小時200公里的“新干線”和基本完成了東京、大阪兩個“都市圈”的建設,但也因人口、資源過度集中于特大城市而形成了“過密化”與“過疏化”并存的弊端。20世紀70年代以后東南亞和南美一些發展中國家,以及進入90年代以后的印度、南非等新興經濟體,則在自己的城市化進程中長期未能走出城市建設滯后于人口迅速聚集的階段,形成了城市向特大化發展與“貧民窟”并存的不良狀態,留下了頗多教訓。

  我國正處于城市化加速的過程中。一方面,我們取得的成績是非常巨大的。從1978年到2007年,我國城市人口所占比重已經從17.92%提高到了44.94%,近30年間,城市人口凈增長達3.2億人;1990年到2007年,我國城市建成區面積從1.29萬平方公里擴張到了3.55萬平方公里,十余年間擴張了175%,同期我國城鎮實有住宅建筑面積從20.0億平方米增長到了119億平方米。但另一方面,我國的城市化尚有很長的路要走。目前我城市人口比重與發達國家80%左右的比重相比仍有很大差距;到2020年,粗略估計城鎮人口將達8.5億人以上,屆時總人口中所占比重將接近55%,但也只是與世界平均水平基本持平。與此同時,一方面以成功舉辦的北京奧運會和即將舉辦的上海“世博會”等為標志,我國的城市面貌可以用“日新月異”來形容。但另一方面,我國城市的綜合承載力還遠不充分。城市地鐵、輕軌為標志的基礎設施建設正方興未艾;城鎮住房保障體系中最基本的“廉租房”建設尚處于完善期;中小城市發展遠滯后于沿海大城市。也就是說,我國的城市化進程尚只處于初、中期。

  “中產階級占據社會人口的主要比重”之所以成為房價收入比趨于穩定的另一前提,道理很簡單。從本質上說,購房不過是把貨幣資產轉換為實物資產,即不動產的過程,因而是一種私人資產的累積形式。當大多數人的收入僅能滿足溫飽需求、基本沒有“購房置業”余地時,社會是不可能實現為“大多數人買得起房子”的目標的。只有當大多數人收入在“吃穿有余”,并且滿足日常生活的基本需求之后,具備了私人資產的累積能力時,購房才能逐步成為社會大多數人的經濟行為。

  占社會主要比重的人群具備私人財富累積能力,這個過程實際上就是中產階級形成和占據社會主要比重的過程。由于房價中總是包含有建筑成本、土地成本等剛性構成,從本質上說,“房價收入比”實際并非是房價和收入之間的比值關系,而是和私人財富累積能力之間的比值關系。這是因為購房不僅要以收入在日常支出后有“余錢”為前提,而且還要以這個“余錢”的規模在收入中達到一定比重為前提。

  根據國際經驗,當大多數人的吃穿用等日常生活的必要支出下降到收入的50%以下時,人們才可能真正跨過“買得起房”的臨界點。這是因為,購房支出需要在一個較長的年限內逐步累積,日常支出低于收入的50%,人們才能具有在一個長周期內較充分地抵抗自然屬性(例如疾病、災害、意外事故)和社會屬性(例如失業、收入變化、利率變化)等風險的能力,住房支出不超過家庭收入30%才具備可能性。

  一個有趣的歷史現象是,房價收入比的穩定和“周五天工作制”的形成有一定的內在聯系。1933年,美國成為世界上第一個實行“周五天工作制”的國家。正是在這個時期,美國城市人口所占比重趨于50%,一個成規模人群有能力把自己利益訴求從主要追求收入增長轉變到了追求減少勞動時間。也就是說,越來越多的“無產者”開始跨入到擁有私人財富累積能力的中產階級行列。日本由于戰后重建過程的拖拽,1989年才開始實行“周五天工作制”;1991年,宮澤喜一內閣正式提出了“確保國民能用5年的家庭年收入購買一套住房”的《生活大國五年計劃》。我國在1995年5月開始實行“周五天工作制”。當時有關部門所作的社會調查顯示,在“增加一天工資”和“不增加工資,增加一天休息”兩者的選擇中,80%以上的人選擇了后者。由于在1995年時,我國“停止福利分房”的城鎮住房制度改革尚未實施,一方面大多數人的收入已經在滿足日常生活需要之后開始有了剩余,另一方面人們尚未把購房列入支出構成的必要部分。這是特定歷史條件下的一個特例。

  顯然,上述兩個條件在我國尚遠不充分。客觀判斷,我國城鎮的房價收入比要實現發達國家那樣相對穩定、均衡狀態,樂觀估計也還需要20到30年的持續發展。

  三、 調控我國的房價收入比應當采取積極的政策

  從國際經驗看,發達國家特大型城市的房價收入比普遍較高,如洛杉磯、紐約、倫敦、東京以及我國的香港等。這些城市的房價收入比均值都在10倍左右。盡管這些大城市的家庭收入水平通常要明顯高于社會平均水平,但由于土地的有限性,核心市區的房價在級差地租的推動下會更大程度地高于一般城市。由此導致一個明顯現象是,這些城市的中產階級居住區,大都要分布在距離核心市區30至50公里半徑的區域內。因此,在這些特大城市中,造成房價收入比偏高的主導性因素是房價而不是收入。

  另一個普遍性規律是,發展中國家的房價收入比普遍較高。根據1998年世界銀行對96個國家房價收入比的統計,家庭收入在4000美元以下的國家,房價收入比基本上高于9,家庭收入在4000美元以上的國家房價收入比基本在6倍以下。發展中國家的房價收入比倚高的主導性因素是社會收入水平偏低。這些國家的特點是,大多數家庭收入中用于日常生活開支的部分所占比重仍高于“購房置業”的臨界點,低收入群體仍占據較大比重。

  這兩個因素在我國前期房地產市場發展過程中都存在。例如2004到2007年間,上海、北京和“珠三角”地區的房價收入比變化中,房價是主導性因素。這些城市或地區是我國收入水平最高的。但房價與全國一般水平的差距遠遠高于收入的差距。又如在我國的二、三線城市中,相當多地方房價明顯低于全國平均房價。但由于當地社會收入偏低,房價收入比仍然偏高。

  我國作為一個發展中國家,特別是作為一個城市化歷史短、基礎薄弱、發展嚴重不平衡的國家,房價收入比在一個比較長的時間內呈現為高于發達國家的狀況,這是不可避免的一個歷史過程。2007年我國城市人均可支配收入為13768元,平均每人全部年收入為14908元;平均每人消費性支出為9997元(其中包含水、電、物業等公用設施繳費和租房支出等居住支出982元);依此推算,按人均可支配收入計算消費支出要占到72.6%,按全部年收入計算也要占到67.1%。這意味著,我國房價收入比高于發達國家正常區間的主導性因素仍是社會收入水平仍偏低,是發展不足。2007年,我國商品住宅平均銷售價格為3645元,家庭人口數為2.91人,按照套均面積90平方米和人均全部年收入14908元計算,全國總體的房價收入比為7.56倍。應當說,這個水平是與我國社會經濟發展水平、城市化水平基本相當的。

  特別需要強調的是,總體水平、平均水平等基本合理并不等于說我國的房價和人民群眾支付能力之間不存在尖銳矛盾。

  一段時期來,我國房價和收入之間的矛盾主要集中于五個方面。一是為“賣”而“買”的投機性需求、土地價格過度攀升、開發商惡意炒作抬價等因素,推動部分大城市房價在短期內連續出現和社會購買力增長相脫節的暴漲;二是一部分住房困難的中、低收入群體在市場價格上漲面前越來越改善無望;三是工作年限較短、積累能力不足,但又迫切需要住房的年輕人群體成為房價上漲的最大受害、受損群體;四是改善性自住需求者被迫承受了過度的價格風險、負債風險;五是過度的商業利益驅使下征地、拆遷規模無序擴張,迫使一部分中低收入者被動地進入市場。

  在房價收入比指標中,“房價”和“收入”盡管相互聯系,但它們的變化經常是并非同步的。通常社會收入水平總是隨社會經濟的發展相對穩定、均衡地提高的,但因種種原因,在一些年度內,房價收入比在一個城市、一個地區房價經常會出現較大幅度的上下波動。這種情況是符合規律的,是必然會出現的現象。但必然會出現,不等于說這種變化就是合理的和不需要人的主動干預的。這個道理,就像人生病不可避免,但不等于說,因為人必然會生病就不需要預防和治療一樣。

  在社會群體中,誰對房價與收入之間的比值關系最敏感?是中低收入群體和迫切需要改善住房條件的群體。觀察房價收入比,需要說明我國與發達國家相比的一個重要區別。發達國家盡管大多數居民都買得起房,但事實上是大多數居民都已經不需要買房。而我國的情況正相反,大多數居民仍處在脫困期,或者從脫困期向改善期轉變的過程中。因此在我國,即或在整體、長期、特定發展階段看仍屬合理區間的房價收入比下,仍會存在著短期、局部房價收入比不合理地過度波動和結構性人群利益受到嚴重影響的狀況。正是由于這一國情的存在,當房價收入比在局部城市出現向上的異常波動時,在我國,采取比發達國家更為積極的市場干預措施就是必要的。

  事實上,從2004年以來,我國的房地產調控政策一直是呈現為逐步遞進的主動干預姿態的。其措施主要有三個方面。一是調結構。例如“90/70政策”,促進資源配置向迫切需要改善居住條件的中低收入群體傾斜。二是抑投機。例如對短期持有的住房在交易過程中加征營業稅,抑制房地產市場的投機性炒作。三是促保障。例如擴大廉租房覆蓋范圍并要做到“應保盡保”。

  從2008年下半年以來,“保增長”成為我國宏觀調控政策的首要目標。在這樣的形勢下,是否仍應堅持對過高的房價收入比進行調控?仍應調控。而且仍應是積極的調控。

  首先,擴大優質企業兼并重組的政策性融資規模,拓寬不良企業的退出通道。前期房地產企業一大批抗風險能力低、技術操作能力差、規模小、效益差的企業盲目進入了房地產領域,高價拿地、高成本融資。這些不良企業在銷售低迷、資金鏈斷裂的情況下已經難以為繼。通過對資產收購、兼并的融資支持,加快市場整合,把被不良企業占用的資源充分釋放出來,是當前擴大供給、降低產業整體成本的必經之路。

  第二,加大對二手房市場、租賃市場的扶持力度,促進存量資源的市場交易,分流自住性需求,進一步改善市場供求關系。

  第三,大力推進房地產金融創新,發展直接融資,降低需求方的交易、持有風險。

  第四,在現有住房保障體系的基礎上,更廣泛地運用貼息、貼租等手段,更有針對性地提高需求方的住房支付能力。

  (作者為中國城鄉建設經濟研究所所長,本文僅為學者個人觀點)


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