□記者 翟海亮

　　近日，原定于2009年6月30日竣工的上海萬科城花新園的住宅樓停工。萬科上海公司公關部李嫣對《東地產》表示：“該項目因產品規(guī)劃作調整，目前正在報請相關審批流程，待審批流程完成后開工。”

　　萬科方面的說法并不能打消業(yè)內的疑慮。從今年接二連三地帶頭降價，到退房團事件，再到如今的項目停工，萬科“快進快出，專注于住宅”的商業(yè)模式已經引發(fā)了業(yè)界的質疑。

　　地產分析人士單許昌對《東地產》表示：“萬科專注住宅市場，做一個專業(yè)的開發(fā)商，整體來說，是沒有錯誤的，但沒有錯誤不等于沒有瑕疵。最近幾年，萬科實質上實行的是‘快魚戰(zhàn)略’，也就是快進快出的模式。但萬科的危險就在這里，一旦遇到‘天不時、地不利、人不和’的情況，‘快魚’很可能因為沖浪太快，飛到岸上回不到海里了。”

　　不幸的是，萬科目前正在遭遇“天不時、地不利、人不和”的處境。“天不時”是指，萬科正遭遇金融海嘯和樓市的低迷；“地不利”是指，萬科的樓盤大都在城鄉(xiāng)結合部，是房價下跌的重災區(qū)；“人不和”是指，萬科從來都是業(yè)界孤傲的老大，政府資源有限，與同行的關系也并不融洽。

　　天不時——這個冬天有點冷

　　10月28日，萬科公布的三季報顯示，三季度銷售金額114.9億元，同比減少31.9%；凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%。這是多年來萬科首次出現的單季凈利下滑。

　　萬科慘淡的數據正好反映了中國房地產的形勢。在近期發(fā)布的國內房地產價格指數中，9月房價較8月下降了0.1%，但業(yè)內專家認為，實際的跌幅遠不止如此。

　　2008年是樓市周期性調整的開始和世界經濟的周期調整元年。政策的從緊以及成交量的低迷，讓萬科這條‘快魚’幾乎陷入擱淺的絕境之中。

　　單許昌認為，萬科沒有把握住房地產的周期，在2007年樓市波峰的時候，沒能管住自己的膨脹之心，一心想著做世界老大，大量高成本囤地、攤大餅。而如今遇到寒冬，資金鏈繃緊，就會像一條銜尾蛇，饑餓的時候，連自己的尾巴，也可以吃。

　　由于今年的成交量持續(xù)低迷，萬科回籠資金遇到前所未有的困難，而快進意味著近期的成本很高，“快出”卻遇到了麻煩。眾所周知，住宅市場受宏觀調控的影響很大，今年的房價急剎車換來的是樓市低迷的成交量，萬科之“快魚”遇到了“天不時”，資金循環(huán)遇到了困境。

　　地不利——我的家園在城鄉(xiāng)

　　“不要問我從哪里來，我的家園在城鄉(xiāng)。”這首歌改詞后很適合從萬科業(yè)主口中唱出。萬科的樓盤大部分都在城鄉(xiāng)結合部，而城鄉(xiāng)結合部正是今年房價下跌的重災區(qū)。

　　萬科總經理郁亮曾說：“并不是說郊區(qū)收入水平低，就沒有機會。我們到各地去了以后，反而看見很多的機會。”

　　在市場火熱的時候，城鄉(xiāng)結合部的確由于價格的優(yōu)勢，很可能會得到市場的認可，也為“快魚”戰(zhàn)略提供了“快出”的機會。但如今市場風向轉變，城鄉(xiāng)結合部房價跌起來也猛。

　　另外，萬科2007年在土地價格高位瘋狂拿地也成了如今的累贅。據公開資料統(tǒng)計，2007年萬科新獲取項目54個，總占地面積約612萬平方米，規(guī)劃建筑面積總計約1142萬平方米，按權益計算的規(guī)劃建筑面積約934萬平方米，項目土地投資支出共計261.1億元。若將項目土地261.1億元投資按全年天數折算，相當于萬科2007年每天斥資7250萬元重金跑馬圈地。

　　“快進”讓萬科的流動資金大量套在土地儲備和開工上，而“快出”在低迷的市場中變得出不去。高價土地成本的不利迫使萬科陷入價格戰(zhàn)。今年以來，萬科發(fā)動的多次降價風暴遭遇前期業(yè)主的激烈反對，也遭遇同行的指責，又讓萬科遭遇了多年以來“人不和”的頑癥。

　　人不和——特立獨行的老大

　　馮侖非常崇拜萬科的原因是“萬科堅持陽光下的價值觀，不行賄，公司很規(guī)范”。這在一個房地產發(fā)展成熟的環(huán)境里，或許是萬科的優(yōu)勢。不過在地產業(yè)很不成熟、很不規(guī)范的環(huán)境里，“陽光下的價值觀”反而成為萬科發(fā)展的劣勢。

　　萬科雖然是房地產界的老大，但它的“特立獨行”讓它在圈內的人脈薄弱得與老大的地位非常不符。名義上萬科是地產龍頭，但說到資金籌措的能力，萬科是遠不如這些“背后有人”的真正大鱷。

　　有個例子可以說明這個問題。萬科2008年8月終于獲準發(fā)行59億元公司債，但為了這筆錢，公司2007年8月就已經開始申請，歷時一年的多方游說。而同一時期，中糧地產從2008年7月底到9月初，僅僅一個月就從各方獲得50億元的融資，其中大股東中糧集團的支持就超過30億元。

　　可以說，萬科與業(yè)內同行的關系讓人實在不敢恭維。“不能是哥兒們，價值觀不一樣。”一位開發(fā)商曾這樣評價萬科。王石自己也承認：“萬科就是個野孩子。”在他看來，萬科成長的每一步走的都不尋常。由于沒有政府背景，萬科拿的第一塊地比市價貴了整整10倍。由于沒有“圈子”文化的概念，萬科每進入一個市場都遭遇阻擊。

　　2008年對于萬科來說注定是不平凡的一年。全球金融海嘯、樓市的低迷以及“天不時、地不利、人不和”讓萬科經歷著內憂外患，萬科倒下也許只是無數可能性中的一種，但如今這種可能性發(fā)生的概率正在變大。