文/易憲榮

　　從目前國內房地產一些現象就可以看到，房地產市場的預期正在發生逆轉。這種房地產市場預期的逆轉盡管不是暴風驟雨式的，但卻在每一個人身邊漸漸地發生，希望我們的民眾密切關注。

　　隨著從緊的貨幣政策出臺、隨著“房貸新政”的推出，國內房地產的市場預期正在發生逆轉。比如房地產股的下跌、土地拍賣的流拍、“捂盤”“捂地”的現象退潮、不少地方房價下跌等。

　　一般來說，股市是實體經濟的晴雨表，股市某個行業價格波動，也就預示著這個行業未來幾個月將發生變化。在前一二年的時間，房地產股的價格一路飚升，隨之房地產市場也持續繁榮。但是，上一個星期，國內A股市場的房地產股地產指數一周內下跌10%。而房地產股的下跌，也就是預示著市場的投資者開始不看好國內房地產市場未來發展，預示著投資者對房地產市場的預期開始改變。

　　對2007年來說，國內房地產市場最為熱鬧的事情莫過到絕大多數房地產企業都在大量囤積土地，都在全國各地大量地購買土地。特別是，一些房地產上市公司都在利用其資金優勢，在各地土地拍賣中拍出一個一個的“地王”。正因為“地王”的出現，也就成了房地產開發商或市場認為由于土地價格高企而房價必然上漲的理由。

　　但是，從目前的情況來看，則是另外一番光景，不少地方的土地拍賣都出現了流拍的現象。為什么？其實，土地的價格是住房的價格決定，房地產開發商預期土地的價格會上漲，他們也就有信心以價高的方式來購買土地。如果房地產開發商預期房價不會上漲，或房價的上漲幅度低于地價上漲的幅度，那么房地產開發商是不會高價來拍賣土地的。而目前不少地方土地的流拍，也預示著房地產開發商并不看房地產市場前景，至少在一定的時間內不看好房地產市場的價格上漲，他們對房地產市場的預期正在發生變化。

　　在早幾個月房地產市場討論甚多的“捂地”“捂盤”的現象，不少媒體都在說，這種現象是如何不合理，是如何破壞市場秩序，甚至于不少地方政府出臺規則來整頓這種“捂盤”“捂地”現象。當時我就指出，這種現象政府根本上就不用過多的擔憂，只要這些“捂盤”“捂地”的房地產開發企業沒有以市場欺騙性方式來這樣做，市場就不值得對此有更多的指責。

　　因為，他們這樣做的理由就在于預期到房地產市場的價格會持續上漲。而房價持續上漲，那么越是銷售向后，其利潤水平就越高。但是，房地產是一個高風險的行業。房地產開發企業一旦預期市場的價格不能夠持續上漲，甚至于下跌時，那么這種“捂盤”“捂地”的現象立即會消失。從最近一些城市正發生的情況來看，許多房地產開發商不僅不敢“捂地”“捂盤”，反之正采取種種營銷方式爭取讓其手上的住房盡快銷售出去。為什么？因為他們預期房地產市場將發生根本性的轉變。

　　目前一些城市房價開始下跌。房價由上漲而改變為下跌，也就表明不僅市場的產品過多，供大于求，而且在于市場的預期發生根本性逆轉。無論是市場的開發商不是投資者，都希望以更低的價格把自己手上的產品賣出去，以便降低投資在房地產市場的風險。