學(xué)者號(hào)脈：中國(guó)怎樣打造住房保障時(shí)代

　　本報(bào)記者 姚憶江 發(fā)自廣州、北京 □楊大正

　　2008年，將會(huì)是中國(guó)大規(guī)模開啟住房保障的一年。

　　-中國(guó)學(xué)者認(rèn)為，隨著住房保障時(shí)代的到來，意味著未來中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)平民化的市場(chǎng)，而不是目前所推崇的豪宅市場(chǎng)。

　　-英國(guó)學(xué)者則忠告，中國(guó)在建設(shè)保障性住房時(shí)，一定要吸取英國(guó)把保障性住房建成了貧民窟的教訓(xùn)。

　　-而已經(jīng)從中看到商機(jī)的地產(chǎn)商王石則說：“為低收入群體建房也能賺錢。”

　　住房保障將成施政重點(diǎn)

　　2007年歲末，深圳、廣州房?jī)r(jià)在一路飆升后遭遇了寒冬。萬科董事長(zhǎng)王石承認(rèn)：“中國(guó)的房?jī)r(jià)進(jìn)入了一個(gè)拐點(diǎn)。”此話引起軒然大波，盡管后來王石解釋：這個(gè)拐點(diǎn)指的是房?jī)r(jià)從快速上漲“拐”到理性調(diào)整，依然余波未平。

　　然而即使房?jī)r(jià)回歸到“理性”，對(duì)多數(shù)城市低收入群體而言，住房困難依然嚴(yán)峻，多數(shù)人并未能入住廉租房。

　　早在八年前，國(guó)務(wù)院就要求各級(jí)政府盡快建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。但廉租房建設(shè)長(zhǎng)期沒有引起地方政府重視。

　　這種狀況正在轉(zhuǎn)變。近日發(fā)布的“海螺行動(dòng)II”中英低收入群體比較研究結(jié)果討論就是變化。這是一項(xiàng)由萬科集團(tuán)與英國(guó)大使館文化教育處聯(lián)合主辦的研究。

　　2007年11月21日上午，溫家寶總理在考察新加坡住房建設(shè)后說：“居者有其屋是關(guān)鍵。政府的職責(zé)最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房，住得上房。其次，是建設(shè)面向中產(chǎn)階級(jí)的經(jīng)濟(jì)適用房。”

　　浙江大學(xué)建筑工程學(xué)院副院長(zhǎng)王竹據(jù)此認(rèn)為，住房保障體系政策將會(huì)出現(xiàn)大變化。這種好兆頭已經(jīng)越來越明顯，在過去的兩個(gè)月時(shí)間里，一系列有關(guān)耕地與廉租房的政策先后出臺(tái)。

　　中山大學(xué)副教授朱亞鵬進(jìn)一步分析，溫總理的看法是中央領(lǐng)導(dǎo)第一次把中等收入群體納入了社會(huì)保障住房的范疇。這說明政府也開始重視中等收入者的住房保障問題。

　　許多人未曾留意，就在上周一，建設(shè)部剛剛從住房與房地產(chǎn)業(yè)司分出一個(gè)新的部門——住房保障與公積金監(jiān)督管理司。

　　按照瑞典、新加坡等國(guó)經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)部加設(shè)的這個(gè)住房保障部門，將把住房保障納入政府考核目標(biāo)。

　　剛上任的住房保障與公積金監(jiān)督管理司副司長(zhǎng)金一平，即強(qiáng)調(diào)了胡錦濤在十七大報(bào)告中的話：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。”這是中央第一次將廉租房制度寫進(jìn)黨代會(huì)報(bào)告。

　　金一平表態(tài)：“目前城鎮(zhèn)住房矛盾主要集中在部分中低收入家庭，和大批中下層的‘新城鎮(zhèn)居民’，中國(guó)政府將把住房擺在民生的重要方面。”

　　建設(shè)保障性住房該做哪些準(zhǔn)備

　　一些地方政府已開始有所作為。

　　2007年12月2日，廣州城市低收入住房困難家庭住房狀況調(diào)查正式開始，這是我國(guó)首次低收入困難家庭住房調(diào)查。

　　新年剛至，廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目開始在網(wǎng)上申購(gòu)。截至2008年1月7日，廣州有八千余戶家庭申購(gòu)該項(xiàng)目八百余套限價(jià)房，全部按照6500元/平方米的最高限價(jià)銷售。這遠(yuǎn)低于廣州多數(shù)樓盤價(jià)格，因此引發(fā)了廣州中低收入群體的申購(gòu)潮。

　　這一嘗試受到社會(huì)廣泛肯定，但華高萊斯首席分析師殷冬明認(rèn)為還待完善：

　　“目前中國(guó)個(gè)人信用體系沒有建立，如何解決中低收入家庭界定的問題？該花多少錢，該建多少房，該建多大房，該在何處建，該分給什么人，政府都要做到心中有數(shù)。只有建立全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人信息動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)，并且跨越了工商、財(cái)稅、銀行、勞動(dòng)等條塊分割的框架，才能建立科學(xué)的廉租房分配制度。”

　　對(duì)殷冬明提出的問題，中山大學(xué)副教授朱亞鵬認(rèn)為，“廣州應(yīng)率先建立外來人口住房保障機(jī)制，給相對(duì)穩(wěn)定(工作5-7年)的外來工提供廉租房。”

　　同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院王偉強(qiáng)教授則認(rèn)為，低收入群體的住房政策必須解決三大問題：一是準(zhǔn)入門檻，誰(shuí)有資格申請(qǐng)到社會(huì)住房；二是運(yùn)營(yíng)方式，是政府建房，是包給開發(fā)商，還是發(fā)動(dòng)社會(huì)力量來為低收入群體提供一定量的社會(huì)住房；三是退出機(jī)制，當(dāng)保障性住房的受益者經(jīng)濟(jì)狀況改變以后，要退出來讓其他低收入者受益。此外，政策應(yīng)該分短期和長(zhǎng)期，由于實(shí)際住房有限，申請(qǐng)者必須排隊(duì)等候，有時(shí)可能要等上好幾年，在此期間國(guó)家應(yīng)對(duì)其發(fā)放補(bǔ)貼。

　　別讓保障性住房變成貧民窟

　　現(xiàn)在的社會(huì)現(xiàn)實(shí)是，保障性住房尚未鋪開，房子已經(jīng)形成了窮人和富人之間的空間隔離器。對(duì)此，同濟(jì)大學(xué)的王偉強(qiáng)教授深感憂慮：“房?jī)r(jià)已經(jīng)成了過濾器，低收入群體顯然受到了社會(huì)排斥。”

　　他分析：“地產(chǎn)開發(fā)商有意無意之間，把一群支付能力、消費(fèi)習(xí)慣和心理特質(zhì)都類似的人用一道大圍墻圈在了一起，形成了一個(gè)越來越有別于外部生活氛圍的社區(qū)。”“這可能是危險(xiǎn)的。”倫敦大學(xué)教授、英國(guó)科學(xué)院院士彼得·霍爾告訴南方周末記者，“中國(guó)要建立和諧的社會(huì)，我不希望中國(guó)在住房上重蹈英國(guó)的覆轍。法國(guó)前不久發(fā)生的騷亂，就是居住在廉租房中的人群引發(fā)的。”

　　這位英國(guó)學(xué)者強(qiáng)調(diào)，中國(guó)在未來的住房保障建設(shè)上應(yīng)吸取英國(guó)的教訓(xùn)。上世紀(jì)80年代，英國(guó)政府將一些窮人安置在房屋質(zhì)量差的大社區(qū)里，隨之而來的是教育低下、收入降低、犯罪上升等問題。

　　這位英國(guó)學(xué)者建議：在設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，一定要考慮好選址，要具有可持續(xù)性，房屋質(zhì)量高，應(yīng)該有混合的人口，設(shè)施與管理要合理。“規(guī)格高會(huì)造成紳士化，規(guī)格低會(huì)造成貧民窟。”王偉強(qiáng)教授補(bǔ)充，住房應(yīng)引入社會(huì)學(xué)因素，英國(guó)的可持續(xù)性混合社區(qū)對(duì)中國(guó)減少社會(huì)矛盾有借鑒意義。

　　另一位英國(guó)學(xué)者建議：“中國(guó)可以向南美國(guó)家學(xué)習(xí)，窮人群居在城市周圍，想要他們搬進(jìn)來并不現(xiàn)實(shí)。南美國(guó)家的做法是，在窮人居住的地方建立良好的基礎(chǔ)設(shè)施和小型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。”

　　同濟(jì)大學(xué)王偉強(qiáng)教授也認(rèn)為，政府在給開發(fā)商審批土地時(shí)，應(yīng)將提供一部分社會(huì)住房作為一個(gè)附加條件，就像基礎(chǔ)設(shè)施一樣強(qiáng)行要求供給。

　　保障性住房有助于平抑房?jī)r(jià)

　　政府提供廉租房，對(duì)房?jī)r(jià)是否有一定影響？

　　中山大學(xué)副教授朱亞鵬稱，短期會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。韓國(guó)政府面對(duì)飛漲的房?jī)r(jià)，加大廉租房供應(yīng)后，房?jī)r(jià)應(yīng)聲回落。

　　他分析：“廉租房最大的作用是滿足低收入者的住房需求和拉低房?jī)r(jià)，廉租房與房?jī)r(jià)呈反比關(guān)系。”

　　這也是地方政府為什么缺乏積極性推行廉租房的原因。據(jù)估計(jì)，廉租房的供給每增加 5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%-4%。房?jī)r(jià)下跌，土地出讓金會(huì)跟著降低，這將直接減少地方政府“第二財(cái)政”收入。朱亞鵬說：“廣州已經(jīng)推出了限房?jī)r(jià)、限戶型的雙限房，開發(fā)商是反對(duì)的，但是好處是市場(chǎng)應(yīng)該納入到社會(huì)統(tǒng)籌的框架，現(xiàn)在廣州的做法是值得提倡的。”

　　他說：“廣州現(xiàn)在在還債。1998年以后，就沒有建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，沒有供應(yīng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，這成了經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)問題。”

　　到目前為止，廉租住房房源仍普遍緊缺，部分城市尚未建立穩(wěn)定、規(guī)范的資金渠道，相當(dāng)一部分低收入家庭住房問題尚未得到有效解決；多數(shù)中低收入職工還未納入住房公積金制度覆蓋范圍，住房公積金使用政策缺少向中低收入職工傾斜的制度安排。“住房應(yīng)當(dāng)被當(dāng)作基礎(chǔ)設(shè)施來看待。”同濟(jì)大學(xué)王偉強(qiáng)說，社會(huì)保障住房的發(fā)展，將預(yù)示著未來中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)平民化的市場(chǎng)，而不是目前所推崇的豪宅市場(chǎng)。