拐點(diǎn)說(shuō)撲朔迷離 抄底說(shuō)甚囂塵上

　　作為今年政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的重頭戲，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》從12月1日開(kāi)始實(shí)施。雖然調(diào)控政策出臺(tái)還不到半個(gè)月，但一些地方外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的步伐已開(kāi)始“漸緩”，這似乎為政府的宏觀調(diào)控效果作出了注解。據(jù)報(bào)道，對(duì)比今年上半年境外投資浙江房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新設(shè)立房地產(chǎn)外商投資企業(yè)數(shù)、投資總額以及注冊(cè)資本都相應(yīng)減少。

　　但另一方面，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否立即出現(xiàn)“拐點(diǎn)”表示懷疑，他們認(rèn)為我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，人民幣升值及寫(xiě)字樓物業(yè)升值雙重預(yù)期看好，這就使得外資不忍也不可能真正放棄“嘴邊的肥肉”。在各種“限外令”的狙擊下，外資卻大有逆勢(shì)擴(kuò)容的趨勢(shì)。

　　撤資信號(hào)還是新的開(kāi)始？

　　根據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》12月10日?qǐng)?bào)道，高盛擬將新募集的21億美元房地產(chǎn)基金主要投向亞洲，中國(guó)和東南亞國(guó)家為其重點(diǎn)。一位國(guó)際投行地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人分析，如果按基本面來(lái)投資，中國(guó)在高盛的新基金中“至少會(huì)占到一半以上”。業(yè)內(nèi)人士表示，事實(shí)上，今年下半年已完成募集的類似國(guó)際地產(chǎn)基金不在少數(shù)，其勢(shì)“有如雨后春筍”。

　　世邦魏理仕研究報(bào)告顯示，在一線城市房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，及政府對(duì)于國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)管理的大背景下，國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者依然長(zhǎng)期看好在中國(guó)投資的市場(chǎng)潛力。為了適應(yīng)新的政策環(huán)境，部分基金將在中國(guó)的投資策略調(diào)整為中長(zhǎng)期投資，愿意持有物業(yè)達(dá)5年以上的投資者比例在顯著增加。

　　“相對(duì)于發(fā)達(dá)市場(chǎng)，亞太區(qū)在全球房地產(chǎn)直接投資總量中的比例仍然很低。”仲量聯(lián)行估計(jì)，中國(guó)占全球地產(chǎn)投資總額的比例僅為1%，“未來(lái)是注定會(huì)擴(kuò)大的”。觀察人士則認(rèn)為，國(guó)際投資者并不認(rèn)為中國(guó)的投資環(huán)境會(huì)出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)�！霸谌�球資產(chǎn)價(jià)格普遍高企的時(shí)候，從幾個(gè)方面來(lái)看，中國(guó)仍然是國(guó)際投資者最看好的區(qū)域市場(chǎng)之一。”

　　外資涌入推高房?jī)r(jià)今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資已經(jīng)占到全國(guó)利用外資比重的1/5以上。伴隨外資的進(jìn)入，大量熱錢涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)已成為各方必須面對(duì)的事實(shí)。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h說(shuō)：“現(xiàn)在，外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度越來(lái)越快�！�

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資371億元，同比增長(zhǎng)65.9%，增幅同比提高30.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，在人民幣匯改啟動(dòng)之前，海外熱錢就已經(jīng)著手購(gòu)買中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)，早期進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資大多獲利在100%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成熟市場(chǎng)3%至5%的平均回報(bào)率。

　　國(guó)外熱錢刺激了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，價(jià)格泡沫一旦破裂，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成長(zhǎng)期低迷的影響。有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然短期內(nèi)境外資本還不足以成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，但近年來(lái)流入內(nèi)地樓市的外資增量很大，所占比例較高，容易造成整個(gè)行業(yè)的不健康發(fā)展，而且政府也預(yù)計(jì)到，境外資金和各類投資機(jī)構(gòu)將會(huì)更大規(guī)模地涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　新政策頻亮“殺手锏”

　　面對(duì)越來(lái)越嚴(yán)峻的形勢(shì)，政府決策層已早有警覺(jué)。在今年二、三季度，商務(wù)部聯(lián)合有關(guān)部委先后出臺(tái)了針對(duì)外資投入中國(guó)房地產(chǎn)的兩個(gè)文件，旨在引導(dǎo)外資的投資方向。

　　“由于境外熱錢主要集中于高端市場(chǎng)，而中國(guó)居民需要的廉價(jià)房子的供應(yīng)反而減少，投資需求正取代居民需求而成為房地產(chǎn)投資重點(diǎn)�！睆V東省社會(huì)科學(xué)院研究員黎友煥表示，這樣會(huì)加劇中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的不合理結(jié)構(gòu)。

　　為了扭轉(zhuǎn)這一不合理結(jié)構(gòu)，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》應(yīng)運(yùn)而生�！赌夸洝钒选捌胀ㄗ≌�地開(kāi)發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行的2004年修訂版中的鼓勵(lì)投資類別中刪除。這就提出限制外資投資豪華酒店和高檔寫(xiě)字樓等項(xiàng)目，外資必須和中國(guó)企業(yè)處理合資公司合作，才能開(kāi)發(fā)大型地產(chǎn)項(xiàng)目。“外資投資渠道明顯減少了，”一位外資地產(chǎn)基金人士表示，“唯一的方式就是項(xiàng)目都報(bào)商務(wù)部審批”。

　　商務(wù)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這次調(diào)整主要是從政策上引導(dǎo)外商的投資方向，是推進(jìn)外商投資理念升級(jí)與調(diào)整的需要，也是鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)，保持中國(guó)在重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域的把控力、確保經(jīng)濟(jì)安全的需要。

　　本報(bào)記者 胡鵬