文/本刊記者 黃羅維

　　提要：近一段時間以來，有關住房保障的政策一直是市場各方關注的焦點。日前，建設部等七部門聯合發布了《經濟適用住房管理辦法》，同樣也是一石激起千層浪，人們對此也是議論紛紛。許多人都想了解，這一新辦法對樓市的影響究竟有多大呢？

　　突出住房的保障屬性

　　對于此次發布的《經濟適用住房管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，記者發現最為顯著的特點就是突出了住房的保障屬性。該辦法指出，經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，其供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。

　　本次《辦法》中明確了經濟適用房為政策性住房的性質，因此在價格制定上也帶有相當強的政策色彩。確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則，房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定，市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。該《辦法》提出，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

　　經濟適用住房制度實施10年來，一直是面向城市中低收入家庭銷售的“政策性商品房”。此次新的《辦法》規定，經濟適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。極力淡化經濟適用房的“商品性”而強調突出“保障”二字，經濟適用房的保障性職能已經非常明確。同時，《辦法》明確提出，經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。于是有不少觀點認為，此舉意味著曾經既沒有資格住上廉租房，家庭收入又很低的“夾心層”將被納入住房保障體系。

　　“低收入”認定是關鍵

　　的確，在當前高房價的背景下，那些既無緣享受廉租房政策，又無力購房的“夾心層”是市場最大的“受害者”，那么《辦法》的頒布能否解決他們的困境呢？從目前來看，要做到這一點很難，其中的關鍵在于所謂“低收入”的認定上。如果該標準定得過低，對房地產市場的影響就是非常有限的。

　　有觀點認為，《辦法》把規定誰是低收入者的權利放給了地方政府。對商品住宅市場而言，經濟適用房由于預期中的低廉價格，必然會分流購房者，而能夠分流多少完全取決于政府劃定的“低收入者”標準。如果這個標準很低，那么對商品住宅市場影響不大；如果比較高，比如相當部分工薪階層都可以購買經濟適用房，那么對商品住宅市場的影響就比較大了，原因很簡單，中國房地產市場的運行規則和氣候發生變化了。因此，如何確定“低收入者”的標準是最重要的一個影響因素。

　　在這種情況下，如何讓“低收入”標準更具人性化，從而可以使更多的普通老百姓享受到住房保障政策就是擺在我們面前的一個現實課題。記者認為，要使這一政策真正發揮作用，就應該把“低收入”的認定標準定得更為寬泛一些，比如可以根據購房者不同的收入狀況給出差異化的優惠政策，從而能夠進一步完善住房的保障體系，有效地分解房地產市場的壓力。

　　復旦地產研究中心主任尹伯成非常贊同用經濟適用房來解決“夾心層”的住房問題，他說：“廉租房的準入要求很嚴格，要求必須為低收入者，而絕大多數中低收入人群并不在其列，而‘住’同屬于生活必需品，除了能享受廉租房的人，其他人群就都被推向商品房市場了。近年來商品房價格的一路走高，這些身處‘夾心層’的中低收入人群即享受不了廉租房又買不起商品房，這樣的‘夾心層’還不在少數，情況比較嚴重。”

　　江西省社會科學院經濟研究所所長麻智輝表示，導致“低收入”標準難確定的根本原因在于，經濟適用房目前在各地商品住宅中的比重仍過低。他認為，從長遠角度看，要使這項政策最大程度惠澤中低收入群體，關鍵是擴大供應量，提高經濟適用房在商品住宅供應量中的比重，而且這一比重至少應該達到50%至60%。