張漢亞

　　在我國內地實行住房商品化之后，為迅速擴大商品住房的供應量，解決城市居民改善居住條件的迫切需求，廣泛采用了起源于香港的預售辦法，對加快內地商品房建設起到了極大的促進作用，商品住宅的供應量每年以20%以上的速度增長，很大一部分居民的居住條件得到改善。但自2005年8月中國人民銀行發布的房地產金融報告建議“取消現行房屋預售制度”以來，預售的辦法一直受到爭議，今年又出現了一個高潮。

　　提出要取消預售制的主要理由包括：一是購房者的利益難以保證，主要是可能會被開發商欺騙，如實際得到住房的日期、面積、質量標準、配套設施等與預售時所說的有差距，甚至可能出現因開發商財力不足，成為“爛尾樓”，或開發商卷款潛逃而使購房者蒙受巨大損失等等；二是開發商利用較少的錢即獲得大收益而暴富，形成社會分配不公；三是由于期房價格低于現房價格，為投機炒房者提供了方便；四是加大了為買房案揭提供貸款的銀行金融風險；五是房地產投資過快發展，不利于國家對投資規模的調控；六是導致房價過快上漲。

　　第一個理由指出了現實中存在的問題，但這些問題不是預售制本身的問題，正如目前社會上普遍存在假冒偽劣、不守信用和坑蒙拐騙的問題一樣，既有當事者的道德問題，也有政府監管是否到位的問題，關鍵是后者。如果政府對開發商的資質有嚴格的審核，對開發商的行為能嚴格監督，對違反合同和法律的開發商進行嚴格制裁，可以減少或避免這些問題的產生。

　　第二和第三個理由實際上并不能成為理由。任何投資者都要爭取盡可能大的贏利，開發商和炒房者也不例外；絕大多數的項目投資都是利用少數的自有資金(資本金)和借(貸)款資金去完成建設的，為什么不允許

　　銀行貸款都存在風險，目前房貸是銀行貸款中質量最好的，這是銀行爭相為購房提供貸款的原因。對房貸威脅最大的是出現“爛尾樓”，如果學習香港，由銀行管理房貸資金，根據工程進度分期撥付，可以減少或避免這個風險。因此，第四個理由也不成為理由。

　　我國的投資規模增長較快確實與房地產建設有關，但造成投資過快增長的主力不是商品住房建設；而且發展商品住房是為了使城市居民能夠實現“安居”，是全面建設小康社會的重要環節，在當前住房緊張還沒有全面解決之前，倒是應該鼓勵發展的，不能把控制投資規模的矛頭對準商品房建設，即第五個理由也不成立。

　　第六個理由則完全沒有道理，市場經濟條件下的價格取決于供求關系，目前商品

　　因此，不要再喋喋不休地提出廢除商品住房預售制的議論了，而是應研究如何使其更加完善。