汪傳虎/文

　　改革開放以來中國經濟空前繁榮，外資零售企業在中國也獲得了很大的發展。中國廣闊的市場空間和快速增長消費，增強了它們在中國全面大發展的信心。尤其是加入中國WTO以后，沃爾瑪、家樂福等國際知名的零售連鎖企業紛紛將中國作為其下一步發展的重點，并制定了宏大的發展計劃。

　　然而現實是，自2004年以來，這些知名企業在中國的發展并沒有像業內人士預料的那樣快速，原因可能很多，但選址的難題應該是很重要的原因之一。

　　首先是中國政府取消了對外資零售企業超國民待遇。外資零售企業在進入中國之初，憑借中國政府對外資的重視和其企業的知名度對中國地產商的吸引，它們所到之處，普遍受到熱烈歡迎，那時，政府把吸引外資尤其是

500強企業作為考核指標。外資零售企業實際享受比本土企業優惠得多的待遇。在選址方面，基本是選哪給哪，同時還給予土地優惠、稅收優惠。于是這些外資零售巨頭很快就在中國獲得了很多商圈好、成本低的商業網點資源。然而好景不長，這種非國民待遇很快引起國內同行的強烈不滿，也引起政府相關部門的關注，中國政府很快改變了這一做法。因為畢竟中國引進外資零售企業的目的還是為了提高本土企業的競爭能力。這就使外資零售企業在選址上處于和內資企業同一個起點上。

　　其次，隨著商業網點資源競爭越來越激烈，尤其在大中城市，商業網點成了稀缺資源。政府加強了商業網點規劃及建立商業項目聽證會制度，使新設立網點門檻提高；內資零售企業已經具備一定的競爭實力，并先一步控制了很多網點資源；

中國經濟發展，土地升值很快，住宅開發利潤過高，影響商業項目開發總量；開發商的不專業造成低水平重復建設很多商業致使網點資源的浪費。這些因素都加大了外資零售企業選址的難度。

　　此外，外資企業有很多選址上的短板，影響選址。外資企業決策層級多，決策速度慢，像沃爾瑪，一個項目從選點到簽約至少8個月時間；另外，中外文化的差異，也導致外資企業選址商圈把握不準確，尤其對消費習慣、發展等因素的考慮方面有很大差異；對中國

房地產發展及運作程序缺乏了解；由于過于強調標準化，選址標準、物業標準缺乏靈活性，導致可操作性差；同時，合同條款復雜，防風險意識太強，開發商難以接受，也讓外資零售企業失去了很多項目。

　　不難看出，外資企業在選址上存在的難題和困擾無疑會制約其快速發展，外資零售企業要想快速發展，除了解決好以上問題外，對已有網點存量資源的整合也將是其選擇之一。

　　(作者為物美集團高級發展總監)