本報(bào)記者 王榮 北京報(bào)道

　　零售行業(yè)走向整合是必然之勢(shì)，同時(shí)也可彌補(bǔ)選址自身的缺陷，因此零售行業(yè)選址和并購(gòu)仍會(huì)長(zhǎng)期存在。

　　沃爾瑪86家店近日在北京大郊亭面世。至此，在這個(gè)東南三環(huán)至東南四環(huán)短短數(shù)公里內(nèi)，三大跨國(guó)零售巨頭在東南商圈已有五家大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)業(yè)，且均為大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)。

　　相同業(yè)態(tài)聚集卻沒(méi)有形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，這無(wú)疑與國(guó)際零售巨頭選址時(shí)充分調(diào)查、分析密不可分。因?yàn)樵趪?guó)外，零售行業(yè)也被叫做“選址行業(yè)”。北大縱橫管理咨詢(xún)公司高級(jí)合伙人史俊甚至認(rèn)為：“現(xiàn)在之所以國(guó)際零售巨頭還沒(méi)有完全占有零售市場(chǎng)，主要原因就是國(guó)內(nèi)零售商在開(kāi)店選址上具有外資零售巨頭無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。”

　　史俊所指的國(guó)內(nèi)零售商的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是國(guó)有背景，而作為國(guó)際零售巨頭則沒(méi)有這種優(yōu)勢(shì)。它們只能靠其獨(dú)特的選址技術(shù)和強(qiáng)大的資本并購(gòu)實(shí)力來(lái)保證開(kāi)店地址，使得資本使用率最大化。

　　選址之謎

　　隨著2004年底我國(guó)零售業(yè)全面開(kāi)放，世界零售巨頭如沃爾瑪、家樂(lè)福、百安居等無(wú)一例外的在中國(guó)迅速開(kāi)店，即便擴(kuò)展不明顯的麥德隆、萬(wàn)客隆，以及通過(guò)并購(gòu)樂(lè)購(gòu)進(jìn)入中國(guó)的TESCO等都在為開(kāi)店厲兵秣馬。有業(yè)內(nèi)人士表示，如今商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，“拿地”也就越來(lái)越難，因而各零售巨頭都會(huì)根據(jù)自身業(yè)態(tài)的不同，運(yùn)用不同的選址術(shù)，制定不同的擇地標(biāo)準(zhǔn)。

　　據(jù)某大型零售商的內(nèi)部人士透露稱(chēng)，他們選址的基本技術(shù)要求詳單是：“地塊必須是商業(yè)用地；除了購(gòu)買(mǎi)土地自建外，也可以是現(xiàn)有建筑或在建工程；商場(chǎng)可以是獨(dú)立建筑，也可以在大型綜合建筑中；商場(chǎng)可以是購(gòu)買(mǎi)物業(yè)也可以是長(zhǎng)期租賃；地塊位置須有和主干道相通的便利入口；地塊應(yīng)大于15000平米；商場(chǎng)面積應(yīng)大于10000平米(可以是二層店)；商場(chǎng)凈空高度(不包括樓板、梁和設(shè)備管線)：大于5.5米(高貨架)，大于4米(低貨架)；地面荷載：2.5噸/平米(高貨架區(qū))，1.5噸/平米(低貨架區(qū))，如不足，可以進(jìn)行加固；250-300個(gè)專(zhuān)用車(chē)位(如果不夠，尋找加建或共享的可能)；合理的收貨空間；足夠的公用設(shè)施供應(yīng)。”

　　而對(duì)于大多零售巨頭來(lái)說(shuō)，這樣的選址技術(shù)詳單無(wú)疑是商業(yè)機(jī)密。

　　對(duì)于家樂(lè)福的選址，上海輔迅咨詢(xún)公司的王濤也只能用“復(fù)雜”來(lái)形容，并贊嘆“家樂(lè)福在選址之前要做大量的調(diào)研，使得最終的開(kāi)店結(jié)果和預(yù)估結(jié)果僅存在1%的差距”。他甚至認(rèn)為，即使是世界排名在其前的沃爾瑪也無(wú)法企及。而沃爾瑪專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)選址的BD部門(mén)(商業(yè)發(fā)展部)則稱(chēng)其為“商業(yè)機(jī)密”，選址的具體細(xì)節(jié)就更難以得知。

　　雖然無(wú)法探究BD部門(mén)的工作細(xì)節(jié)，但是史俊總結(jié)出沃爾瑪選址的“秘密”，他認(rèn)為這是世界零售巨頭普遍采用的方式——“營(yíng)造商圈效應(yīng)”，史俊解釋說(shuō)：“就是用商業(yè)集群的方式和自己所擁有的知名度將各種品牌集中在一起，從而擴(kuò)大商圈的影響力，提高商圈土地價(jià)格。”

　　對(duì)于商圈的選擇則要結(jié)合自己的業(yè)態(tài)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的社會(huì)調(diào)研機(jī)構(gòu)通過(guò)大量的調(diào)研來(lái)完成。“沃爾瑪?shù)某�市業(yè)態(tài)覆蓋的是10公里的商圈，在選址的時(shí)候，他們就要對(duì)附近的企業(yè)、客戶(hù)、流量、其他超市等各方面有一個(gè)足夠的了解。”史俊說(shuō)，這也稱(chēng)為商圈公關(guān)。除此之外選擇與具有強(qiáng)大拿地能力的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作也至關(guān)重要。

　　定址背后

　　對(duì)于外資零售選址還有一個(gè)重要的因素就是政府公關(guān)。史俊說(shuō)：“這種公關(guān)指的是及時(shí)與職能部門(mén)溝通，了解商業(yè)用地規(guī)劃，明確政府的導(dǎo)向，弄清政府的接納度，爭(zhēng)取政府的支持。”這一點(diǎn)也是樂(lè)購(gòu)選址的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　TESCO旗下的樂(lè)購(gòu)華北區(qū)公共事務(wù)部經(jīng)理張?zhí)炖蛘f(shuō)：“樂(lè)購(gòu)選址的兩個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)就在于符合城市商業(yè)用地網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃用地和及時(shí)與職能部門(mén)溝通。”即使國(guó)際零售巨頭做好了商圈公關(guān)和政府公關(guān)，選好了大量的地址最終能定下來(lái)開(kāi)店的地址，相比選定的地址來(lái)說(shuō)，可謂“小巫見(jiàn)大巫”。深思顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席顧問(wèn)方昕透露：“去年，沃爾瑪花了1年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間選了一大批店址，可是最后定下的并不多。”

　　史俊說(shuō)：“零售業(yè)的開(kāi)放，其實(shí)還是原則上的開(kāi)放，要拿到政府的許可證并不簡(jiǎn)單。”

　　一位在國(guó)際零售巨頭負(fù)責(zé)與政府審批的人士透露，公司的內(nèi)部審批相對(duì)比較容易，隨選址同時(shí)進(jìn)行。而政府的審批則要及時(shí)溝通，不僅通過(guò)衛(wèi)生、消防、環(huán)保等多個(gè)常規(guī)審查，開(kāi)一個(gè)店還需要20到30個(gè)證照，只要其中一個(gè)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)就不能獲批，同時(shí)也拉長(zhǎng)了審批時(shí)間，“因而在報(bào)審之前，我總跟我們的工作人員摳字眼”。

　　家樂(lè)福此前的公開(kāi)反腐敗，已經(jīng)被認(rèn)為是為了獲地而采取的政府公關(guān)。沃爾瑪?shù)恼�府公關(guān)則是給中國(guó)政府開(kāi)出“跨行業(yè)采購(gòu)”的誘人條件。據(jù)了解，沃爾瑪憑借其強(qiáng)大采購(gòu)量，已成為中國(guó)第八大貿(mào)易伙伴。因而，相比“不守規(guī)矩”的家樂(lè)福，沃爾瑪“拿地”已經(jīng)相對(duì)容易。

　　兼重并購(gòu)

　　各零售巨頭雖然有不同的選址標(biāo)準(zhǔn)和方法，但并購(gòu)時(shí)常常面對(duì)的都是同一對(duì)象。

　　零售巨頭們雄厚的資本和強(qiáng)大的整合能力使并購(gòu)成為可能，降低成本、形成規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。與此同時(shí)，它還是簡(jiǎn)化審批程序、完善選址的重要方式，被并方的店址也是零售巨頭夢(mèng)寐以求的。

　　負(fù)責(zé)政府公關(guān)的知情人士證實(shí)：“并購(gòu)雖然也要經(jīng)過(guò)審批，但是被并的店已經(jīng)取得開(kāi)店資格，而關(guān)于并購(gòu)的具體事宜，我國(guó)已有相關(guān)的并購(gòu)法規(guī)來(lái)規(guī)范。”

　　沃爾瑪并購(gòu)好又多的時(shí)候，就有專(zhuān)業(yè)人士評(píng)論，吸引沃爾瑪?shù)某�了好又多旗�?01家門(mén)店和顯著的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，還有重要的因素就是好又多店面的布局。

　　據(jù)了解，對(duì)比家樂(lè)福，沃爾瑪?shù)拈T(mén)店分布并不理想，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)的直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的門(mén)店數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于家樂(lè)福，好又多的門(mén)店分布則恰好彌補(bǔ)了這一不足，尤其是上海、廣州這兩個(gè)城市。此外，好又多在江蘇、浙江這兩個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)的省份覆蓋廣泛的門(mén)店網(wǎng)絡(luò)也正好為沃爾瑪填補(bǔ)空白。

　　零售行業(yè)走向整合是必然之勢(shì)，同時(shí)也可彌補(bǔ)選址自身的缺陷，因此“零售行業(yè)選址和并購(gòu)仍會(huì)長(zhǎng)期存在”。史俊認(rèn)為，二者是資本運(yùn)作的不同表現(xiàn)形式，實(shí)現(xiàn)資本利用最優(yōu)化才是最終的目的，因而，零售商會(huì)根據(jù)不同的情況采取不同的運(yùn)作方式。