房市的無奈

　　恰恰是市場的瘋狂使一些行政措施變得必要，這是當前中國房市的悖論

　　時評

　　本報評論員 周炳林

　　近日，國家統計局江蘇調查總隊發布《4月份全省城市房價調查快報》，引人注意的是，對4月份以來南京市的房價走勢，這份報告一改過去“穩中趨升”的常見措詞，而替之以相當罕見的“急劇飆升”一詞來形容，4月份南京普通住房價格同比漲幅創下當地最高紀錄，達11.5%。

　　極端的市場逼出了相應的調控。南京市物價局近日出臺《關于進一步加強房地產市場管理的意見》明確規定：“經價格主管部門核價但尚未銷售的項目，以所批項目可銷售面積計，按照價格主管部門核定的基準價并在規定的浮動幅度內，遵循樓層、朝向、環境等差價代數和為零的原則，‘一套一價’進行明碼標價。經價格主管部門核價已開始銷售但尚未銷售完畢的項目，其項目綜合平均銷售價格不得超過價格主管部門核定的基準價加規定的浮動幅度，并遵循樓層、朝向、環境等差價代數和為零的原則；尚未銷售面積部分按‘一套一價’所標示的最高價格應低于5月14日前該樓盤實際成交的最高價格(特殊套型除外)。”

　　顯然，如果這一規定得以實施，意味著此后開發商銷售房屋時，最高

房價只準降不許漲。而且，由于南京市已規定開發商須在物價局備案基準價格，所有銷售價格上浮基準價格的最高上限只能為5%。上述措施綜合實施之后，出現“只降不升的行政定價”局面。

　　簡單的看，此類措施的效果可能將立竿見影。但措施本身可行性及其推廣值得商榷，并且，措施仍存在被變通執行的空間。來自國土資源部的數據顯示，2006年全國土地出讓總收入為7677億元。除了土地出讓金之外，與房地產業相關的稅費收入還包括，土地契稅、商品房銷售的營業稅及其附加、市政配套費、房屋契稅、土地增值稅、房地產企業所得稅等。在目前的稅收體系下，考慮2006年我國商品房銷售額為20510億元，設定房地產企業的銷售利潤率為15%-30%，可以計算出房地產業相關的稅費收入約達3915億元-5549億元，連同前述土地出讓金，房地產業相關的財政收入規模可能達11592億元-13226億元，占全國39343.6億元財政總收入的29.5%-33.6%。

　　顯然，房地產有關的財政收入在南京市也應占很大比例。“只降不升的行政定價”如果得到切實的貫徹實施，南京的土地出讓金以及房地產稅費收入對該市總體財政的貢獻率將會有明顯下降，調控措施要執行，必須首先做好相關的財政預備工作，這項工作若不到位，那么降價措施就會可能因為財政壓力增大而被擱置。

　　“只降不升的行政定價”還可能被變通執行，目前的行政定價主要約束的是新建商品房價格，當行政定價偏離市場價格到了一定的程度，

二手房交易稅費相對于兩者的價差可能會變得微不足道，這時便難免會大量引發一些開發商利用內部人先購置新房，再以二手房轉賣獲利，最終規避相關行政定價。這種情況下，一個更壞的結果便是，前期公共部門少收的土地出讓金，承當了財政壓力。但是，居民面對的最終房價仍然非常高。

　　目前的中國樓市，恰恰是市場的瘋狂使得一些行政措施變得必要，而一些措施卻并未達到預期效果。這也正是當前中國房地產市場的一大悖論。在此情形下，盡可能地使調控措施系統化或許是出路之一。因為，即使初衷再良好的政策出臺，假如沒有相關配套措施，沒有一個系統化的思維蘊含其中的話，實際的政策執行可能會打上折扣。