本報評論員 唐學(xué)鵬

　　近日，國際地產(chǎn)代理機構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布《全球房地產(chǎn)投資報告》指出，2006年中國房地產(chǎn)市場的交易額達到了90億美元，其中，來自于新加坡和其他全球基金的投資比例高達60%。

　　仲量聯(lián)行披露的狀況很容易聯(lián)想到外資在目前房地產(chǎn)調(diào)控中的角色問題。外資投資中國房地產(chǎn)一個重要的部分是商業(yè)地產(chǎn)(如寫字樓)，這是配合外資在華的業(yè)務(wù)擴張所需的。當(dāng)然，外資也設(shè)立房地產(chǎn)公司，組建地產(chǎn)基金，或者給國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)融資(一般是股權(quán)型的融資)。今年，外資延續(xù)了進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的勢頭，例如前不久渣打集團下屬的渣打直接投資中遠地產(chǎn)；美資凱雷集團在上海收購了110套別墅；另外，QFII也對中國A股中的房地產(chǎn)上市公司加大了投資力度。

　　實際上，外資在亞太國家

房地產(chǎn)市場上的“套利”是非常有經(jīng)驗的。日本地產(chǎn)泡沫時期，大量外資也涌入東京樓市進行炒作。但老實說，外資并不是造成樓價一直飛漲的“惡人”。在1986年左右，外資就開始陸續(xù)撤退了，因為它們覺得價格已經(jīng)高得離譜了，但隨后日本樓市還是繼續(xù)向上走，日本人的錢填補外資的空白，繼續(xù)炒樓，又炒了幾年。日本樓市的最終結(jié)局我們都知道：外資沒有太多資產(chǎn)壞賬，壞賬都由日本的銀行“接”著。簡單地說，如果將炒樓視作一種“賭博”(終極“博傻游戲”)，那么外資不是賭性最強的，賭性最強的往往是土著資本，外資只是聰明的轉(zhuǎn)手者。

　　外資炒樓的行為模式一般被稱為“超級城市模型”，它幾乎可以解釋近幾十年來美英日本以及新興市場國家樓市的興衰波動。它的最基本含義是可供房地產(chǎn)炒作不是“成片”，而是“成點”，即僅僅只有少數(shù)城市才具有這種持久的收益分享性，這些極少數(shù)的城市被稱之為“超級城市”。像Joseph Gyourko在其論文《Superstar Cities》里的解釋，只有那些重量級的大城市，才能有足夠的經(jīng)濟因素支持房地產(chǎn)投機基金“長達5年的投機行為”。因為超級城市居民的收入增長水平處于全國最快水平，只要

房價的總體增長率大致

同居民收入增長水平持平(甚至略高)，那么房價的繼續(xù)走高就是必然的。導(dǎo)致超級城市居民收入增長較快的一個理由是城市的強大的規(guī)模效應(yīng)和分工水平的深度化。超級城市會不斷創(chuàng)造新的工作機會，以及將經(jīng)濟鏈條中的高價值部分吸納到城市里，這樣形成了龐大的富裕階層。超級城市在沒有發(fā)生樓市大崩盤前，其“抗跌性”是最強的。而根據(jù)外資在中國投資的表現(xiàn)，他們大多在北京上海和廣州這三個城市“迂回”，這三個城市無疑是中國的“超級城市”。從這個角色看，那些拿外資向二線城市微小的“投資轉(zhuǎn)移”，進而就預(yù)測外資炒房開始向二線城市大規(guī)模轉(zhuǎn)移的說法缺乏歷史眼光。

　　“超級城市模型”還提供了一種退出方式，那就是觀察城市的總體收入增長水平。如果一個城市的總體收入增長水平開始下滑(在GDP中，國民可支配收入比例的下降)，而房價保持不變的增速的話，那么，這個城市被炒作的房價就有麻煩了。這也是炒作者應(yīng)該快速撤退的一個信號。最近，美國邁阿密就證實了這種情況。機靈的炒作者在幾個月之前就“清貨”，而那些在最高位接盤的炒家吃苦頭了，一些苦主選擇了自殺。另外，炒作中國房市，還要結(jié)合人民幣飆升幅度。

　　最重要的是，在外資“超級城市模型”里有一個險惡的居民供房負擔(dān)比率，從而決定了該超級城市“最大承重泡沫量”。對于像中國這樣的喜歡儲蓄的國家來說，居民的負擔(dān)比重可以達到七成(如果房價高到一個無法忍受的點，那么購買房子的自住者愿意拿出每月收入的70%來負擔(dān)按揭)。這個規(guī)律在日本和香港地區(qū)都得到完美注腳，“最大承重泡沫”是指城市房價最可能達到的泡沫程度，它是一個臨界點，它在到達這個點后必然會下跌，但是，在沒有到這個點之前，它是一往無前的。

　　外資的行為模式證明了在市場自發(fā)的狀態(tài)下，外資認為中國“超級城市”居民還應(yīng)該承擔(dān)更高的房價，因為還沒有到“最大泡沫承重”，如果按照七成算，那么“超級城市”房價可能是在每平米2萬左右。外資給我們提供了一個可怕的“歷史參照”，他們的不斷進入正是賭政府對于“房地產(chǎn)型資產(chǎn)泡沫”的熱衷，賭政府對調(diào)控房價的真實用心其實是“抵觸”，賭有房階層對于無房階層的“掠奪”，賭短暫的當(dāng)下對長遠未來的“剝奪”。