吳曉波

　　日漸高昂的地價成本以及正逐步被收緊的購買需求，很可能將使整個房地產行業昔日優于其他板塊的爆發性增長優勢被逐漸消磨，這一點從全國房企日趨一致的利潤率水平、日漸下降的資產周轉率已可見一斑

　　3月18日，央行再度加息0.27%，并且連公積金住房貸款也同步上調利率，控制需求之勢加劇。然而加息之后，作為地產經濟晴雨表的地產股指數卻迅速上漲，而且A股與H股同樣受到追捧。截至3月21日，加息后頭三個交易日，A股地產股指數累計整體上升了接近35點。其中如招商地產、萬科A等風向標更是飆升不止，而香港的藍籌地產如新世界中國發展、新鴻基、恒基中國等亦因為披露了在內地迅速增長的土地儲備數據，成為被熱炒的中國概念地產股。

　　此前數次加息都曾經成為對地產股板塊的大利空，而上市房企也曾經因為加息所透出的緊縮調控政策而顯得忐忑，然而在被號稱地產調控政策執行年的2007年，過去的趨勢開始出現了明顯變化。使上市企業不再畏懼銀根緊縮、財務成本上升這一調控趨勢的，是它們所開出的一個個誘人的巨額融資計劃。而今年的巨額融資背后，又與往年有什么不同？

　　巨頭年內擬融400億

　　盡管申銀萬國

證券研究部表示，此次加息將導致

房地產企業的利息支出進一步增加，因其估計目前A股上市房地產企業貸款規模不少于800億元，加息后將使所有上市房企的支出每年增加2億元左右。然而對已經走上巨額融資康莊大道的上市房企來說，它們對于這一影響已感覺微不足道。

　　招商地產在此次加息后帶領地產股頻創上漲奇跡。而它正是一個巨額融資應對宏觀調控的典型。3月15日，招商地產宣布增發募集資金23億，其中購買股權和商業項目合計花費14億元，剩余的9億元現金將明顯改善公司現金流，此后，招商地產的股價便從一蹶不振中迅速上升，至今已比其發布公告前的價格上升了超過20%。

　　對于資產負債率相對其他行業而言顯得過高的上市房企來說，定向增發不僅是它們的救命稻草，也成為它們化解銀根緊縮與土地、建筑成本大幅上升的招數。如2006年~2007年在全國各地的拍賣市場上屢獲新地王以及頻頻收購大型地產公司以獲得土地儲備的萬科為例，2006年底其資本負債率在65%的基礎上，該公司擬年內融資90億~120億元，并深化基金與外資的合作進行融資。

　　上市不足1年的保利地產，亦擬在今年融資不少于50億~70億元，而且采取拆股融資市價增發形式的非定向增發，隨著保利地產的股價逐步走高，在今年內其即使融資超過100億元亦非難事。此外，在2007年擬建項目總投資達186億元的金地地產，在近期擬進行30億元的定向增發融資。還有泛海建設也宣布將定向增發融資46億元。

　　同時，香港財經界有消息指出，在華南擁有大量廉價土地儲備的碧桂園集團在香港已正式排期上市，已通過上市聆訊，集資高達100億港元，上市保薦人為摩根士丹利。香港地產富豪李兆基及鄭裕彤已初步確定以策略投資者身份入股，其中李兆基認購額可能高達10億港元。

　　僅這五家已浮出水面的上市房企，其在今年的融資規模已經接近390億元。而包括上述4家巨頭在內，在A股市場約有13家公司擬定了巨額增發融資計劃。而大部分的上市房企今年內都有信貸、信托或者發行短期融資券的計劃。第三輪房地產調控大幕以加息為契機開啟之際，房企們一方面通過融資增加土地儲備以保證獲得高增長，另一方面則通過高增長來吸引更多的資金。

　　內地投資者或高位接盤？

　　內地上市房企領頭羊萬科的2006年報業績靚麗，實現結算面積290萬平方米，銷售收入177億元，分別增長63.8%和70.2%。但其資產負債率也在2005~2006年一直保持了60%以上的水平。而且資本周轉率從2003年的0.6逐步下降到2006年的0.5左右；利潤率則進一步微降至24%左右。

　　2006年中才上市的保利地產在保持高速增長的同時其資產負債率亦不容樂觀。截至2006年底，其總資產同比上漲超過一倍，從2005年底的80億元上升到165億元，然而其總負債也從70億元左右上升到了約128億元。

　　而保利這個地產新秀與萬科相似的是，在高增長之后開始邁入微利階段。2006年，保利地產主營業務收入增長超過70%，利潤率卻比2005年降低了8.55%。尤其是保利地產融資擬投入的9個新重頭項目中，項目投資凈利潤率基本位于12.7%~16.93%區間。

　　其他擬進一步定向增發擴大經營規模的上市房企，雖然增長爆發力未必如這兩家龍頭企業，然而資本負債率的隱憂卻可能有過之而無不及。

　　在資本市場支持其不斷增發融資獲得后續資金的背景下，

開發商拿地擴張的熱情進一步高漲。

　　據國家統計局2006年1月到10月公布的數據顯示，北京市土地購置單價全國最高，達到13640.59元／平方米，上海為3526.26元／平方米，全國平均數字僅為1008.47元/平方米。而在2005年，北京市土地購置單價僅為3098.19元/平方米，僅僅一年時間，北京市土地購置單價就上升了1萬余元/畝！這里正是目前各大開發商的兵家必爭之地，2006年連素來以保守著稱的萬科也高價拿下了北京的“西部地王”，有業內人士戲稱，“這塊地的地價如果是以貸款資金來運轉，每天利息都要幾十萬元。”

　　在以往被視為四大一線城市中地價最低的廣州，在2007年3月，萬科也以7000/平方米以上的價格創造了廣州的新買地紀錄，而這一樓面地價與廣州目前一手住宅銷售價格已相差無幾。

　　日漸高昂的地價成本以及正逐步被收緊的購買需求，很可能將使整個房地產行業昔日優于其他板塊的爆發性增長優勢被逐漸消磨，這一點從全國房企日趨一致的利潤率水平、日漸下降的資產周轉率已可見一斑。

　　在定向增發融資的大潮中，上市房企揮舞著巨資全國追逐天價地塊。若當房地產業如今年初發改委研究報告所指出的那樣在兩三年后降溫低迷的話，最后為這今日誘人盛宴埋單的將會是誰？