匯眾案給天津衛造成的劇烈震蕩，已經遠遠超出了房地產范疇。它牽扯出多年來這個市場最大的漏洞，也暴露了二手房市場根深蒂固的弊端，“資金流”的黑幕再次大白于天下。

　　□文/特約撰稿 李 靖

　　天津二手房市場充滿了傳奇故事，從這個市場出現的那一天起，就有數不清的冒險、成就與失敗。在這里，奉行的是占山為王、跑馬圈地的生存法則，在類似于春秋戰國般的混沌交戰中，不斷地演繹著一個個令人深思的故事。這里催生出的多家二手房企業，推動著市場以驚人的速度蓬勃發展，但風云際會的背后，也幻化出“黃金毯”與“黃泉路”的疊影。

　　2006年金秋，一夜間坍塌的“天津匯眾”，將所有的傳奇瞬間摔成碎片。

　　馳騁津城的紅色戰馬

　　2006年9月1日，所有匯眾員工于同一時間接到“停止營業”的內部通知，于是，遍布天津的近200家匯眾連鎖店突然全部關門。門外，數百束手無策的群眾迅速集結，從各個方向涌向匯眾總部。

　　然而，此時的總部早已是人去樓空，曾經忙碌運轉的辦公設備也頃刻不見蹤影。無數人捏著字條、空頭支票捶胸頓足、扼腕痛哭，不時有老者暈倒被扶出大樓，憤怒的人們對辦公室進行打砸，在前臺的背板上，有人赫然寫下“找

焦點訪談”及電視臺聯系方式，最后更有人往辦公區潑灑糞便。

　　天津匯眾房地產有限公司一案，牽涉1000戶以上房屋買賣雙方，涉案金額達1.4億。其中，大部分業主的資金從2006年2月起就被占壓，匯眾用拖延、搪塞、字條、空頭支票等手法拖欠應付的代辦房款，每戶涉案金額都在20萬以上。

　　誰曾想，一年前的匯眾，卻是天津二手房市場上馳騁疆場、所向披靡的一匹大黑馬。

　　匯眾成立于2004年3月，當年就實現銷售6億元，被天津市評為“優秀企業”。短短兩年半內，天津市內六區和濱海新區都插滿了匯眾公司紅色的大旗，門店多達一百多家，成為僅次于順馳的天津第二大二手房連鎖中介企業。除了做二手房交易買賣，匯眾還發展了七個房地產全資子公司，以及一個合資公司：天津市可可士食品有限公司。

　　匯眾的橫刀立馬，還要從當年震動天津衛的“順馳整風”說起。

　　2003年底，天津最有名的房地產企業“順馳”大豐收，各項指標都超額完成。恰在此時，順馳的一些評估員、店長、中層經理等，利用上班時間，身穿工裝、佩戴司標在避風塘茶樓公然賭博。此事被順馳管理層發現后，以曠工并嚴重影響公司形象予以處罰，或降職或罰款，但這卻在順馳內部引起了軒然大波。這時，評估部經理胡竑站了出來，直接帶動一批受處罰者辭職，之后，他們組成中高層經理，成立了匯眾。

　　匯眾在資本原始積累階段，發展態勢極其兇猛，沒幾個月就將天津中介市場染紅，讓競爭對手刮目相看。因為“開朝元老”大多是做評估的，能夠操控收購價格，“低進高出”，從而穩吃差價，最多時可以一個評估就吃下5萬。再加上匯眾獨創的“百元代辦”，幾乎把天津二手房交易的大部分資金，都卷到了匯眾的金缽里。

　　“百元代辦”曾在天津業內引起很大爭議。天津市二手房交易傭金為2%，那么，一套一百萬的房子，交易費用為2萬。匯眾獨樹一幟，提出“百元代辦”——只要交100到300元手續費就可以進行房屋買賣，由此吸引了老百姓蜂擁而至，賣方將手中的房，買方將手中的錢，都交到了匯眾手里。

　　2005年的匯眾，旗風獵獵，胡竑借勢“百元代辦”跑馬圈地，一度將匯眾推向頂峰，這一年，胡竑不時以業界代言人的身份在閃光燈下頻頻亮相，他被視為天津房地產界年度最大的一匹黑馬。

　　資金流黑幕

　　胡竑的“葵花寶典”，就是把行業潛規則里的“資金流占用”做到極限，而匯眾的覆亡，也將“資金流占用”三步曲的黑幕曝光于天下。

　　第一步：通過“百元代辦”與“限時代賣”獲取大量現金流。2005年12月匯眾對外發布“貸款+過戶=100元”，稱“凡需代辦過戶及貸款手續的客戶，僅收取您100元服務費。2個月內，賣不掉您的房，2000元保證金歸您”。

　　第二步：占用客戶資金后，利用時間差做投資。匯眾本沒有任何沉淀資金，因為和農行關系不錯，在二手房交易中，匯眾不用把首付打到銀行賬戶，農行就可以把按揭款劃到匯眾名下。按照正常程序，銀行應該是看到房管部門頒發的“房屋產權證”才能放款，這大約需要20~25個工作日；但是在匯眾的操作中，只要看到“他項權證”領取單(他項權證是證明抵押權人對該房屋擁有抵押權的憑證)就可以劃款，前后只需要7~10天。而匯眾對客戶的承諾是：領到房產證后才能放款。這就產生了一個時間差，匯眾就在這個時間差內無償使用這筆錢。它將錢投入其他項目中，玩的是“十個瓶子九個蓋”輪番倒。

　　第三步：通過變相收購吃差價。對于按揭房的再次買賣業務，匯眾會先用其他客戶的定金或房款，為賣方從銀行贖出房產證，同時收取買方的定金，和賣方的資金使用費，再拿賣方的房產證到銀行辦理按揭。這些資金的往來全放在中介公司賬戶上，便為其挪用創造了先決條件。

　　或者，直接用其他客戶的錢買進房產，再以高價賣出，從中吃差價。由于這種贏利模式幾乎全靠挪用客戶資金實現，因此公司必須用各種借口拖延客戶資金兌付，套利資本因此大量存在。一般情況下，買賣手續45天可辦完，但匯眾一般會拖到3個月或半年不等。

　　就這樣，匯眾獲得了大量現金流，用于各種投資。這種類似于銀行貸款融資又不用付利息的手法，讓匯眾嘗到了很多甜頭，擴張的步伐大大加快，甚至遠遠超過當年的順馳。

　　受挫

　　天津的二手房分為三個派系，香港系：來自香港的中原地產；美國系：包括21CN和瑪雅房屋；本土順馳系：順馳、匯眾、易安、龍盛和廣廈。

　　2003年至2004年，原在順馳不同置業公司做高級管理人員的竇大偉、王穎和胡竑先后出來，分別組建了廣廈、龍盛和匯眾。他們沿襲了順馳的思路甚至模式，通過二手房交易獲得巨大現金流，利用時間差進行門店擴張和相關產業投資，最終迅速占領各個市場。但胡竑推行“百元代辦”后，“一奶同胞”的竇大偉、王穎不得不與他反目，龍盛第一個站出來說：我不這樣玩兒了，中介收費要透明；廣廈開始步順馳的后塵，做一手房代理。這兩家公司于是脫離了過去的運營模式。

　　而固守的匯眾最后倒下了。匯眾的倒掉暴露的是天津二手房市場根深蒂固的弊端，牽扯出中介們幾年來對這個行業的質疑，任何一家只要在其中稍有不慎，就會在多米諾骨牌的大勢下完全傾覆。而胡竑，只是第一個“踩雷者”。

　　胡竑是一個充滿了夢想的人。創業之初，他滿心想著去做“實業”——開店面，開工廠，建學校……當時哥們兒紛紛勸他悠著點，因為這些都是投資周期很長的大項目，需要充分的資金調度，不能“短融長投”地去干。但匯眾還是成立了七個子公司。

　　“老胡有些謝頂，長的比較有意思。他低著頭抽煙有點像大閨女，稍微有點靦腆。老胡抽江山，也有中華。不過他自己抽江山，給別人抽中華。老胡抽煙只嘬兩口就給掐了，留下很長一截煙屁股。他說，干二手房誰都別想賺錢，他和龍盛的王穎曾經叫板，你虧1塊錢也是虧，我虧10塊錢也是虧，那我不如虧上10塊錢。這句話的背景是，業界對他推出的那個被稱為擾亂市場經濟秩序的‘百元代辦’的聲討與指責。”

　　其實“百元代辦”相當于一種“低價”惡性競爭，致使其他二手房公司門庭冷清。一次，幾位二手房中介老總開會與胡竑溝通，批評他這樣的做法不厚道，胡竑答道：“我要生存，我要發展，顧不了大家了！”胡竑此舉，也出于無奈，當時的天津市場上，大多數店鋪都在變相打折，胡竑不過是干脆撕下了行業的遮羞布。

　　然而，高風險的資金流游戲，就像埋地雷一樣埋下隱患。加上“生不逢時”，天津接連遭遇有史以來最頻繁的“政策風暴”，2005年底，胡竑也遭遇了事業發展的分水嶺。

　　2005年11月，天津市政府出臺“住房公積金資金交易和監管”兩項政策；9個月后，市政府又出臺了二手房資金監管政策。2006年6月，九部委將全額征收營業稅的標準年限從2年突然提升至5年。緊接著，天津房管局要求按揭貸款全部在銀行交割，最后由銀行劃給賣方，而不再由代辦方經手。天津市房管局成立的正孚房地產經紀公司負責買賣雙方房款交易，中介只能收取中介費，公積金首付款也不能交給中介。

　　這樣，由住房資金管理中心、建設銀行、產權部、房管局四方監控公積金貸款的流向，對依賴客戶現金流的匯眾來說，80%的現金就突然“流失”了。匯眾大限將至。

　　資金很快干涸，匯眾不斷制造“欺騙性交易”，對銀行金融造成威脅，農行退出合作。胡竑又找到招商銀行，打出“轉移貸款業務”等旗號，更加大了風險。這時，國家強化風險意識，銀行須將所有貸款都再過濾一遍，對有問題的項目進行催貸，并且以后不再貸款，這使得天津的幾家銀行后來都不愿意與其合作，造成匯眾投機性融資難以為續。

　　此外，去年國家對土地開發市場管理更加嚴格，“90平方米以下者，土地性質70%必須為住宅”，胡竑參與二級市場開發，購得的土地是按政策出臺前的商業運營模式來設計未來的收益和投資取向，但沒想到遭此棒喝。加上匯眾在二級市場是個新人，沒有馬上把項目轉讓出去，使得資金無法快速補給。

　　于是，匯眾很快出現了“氣血兩虛”的癥狀。然而，讓胡竑沒想到的是，外爭霸權慘遭失敗，而內部也開始一片兵荒馬亂。

　　內 傷

　　在公司成立不到兩年半的時候，總經理就換了三位，連總裁都多次撤換，公司高層紛紛下馬、降職，弄得人心惶惶。由于各大股東“輪流坐莊”，很多工作人員認為自己“注定沒有上升的空間”，在交易萎縮的時候，一些區域經理和店長又多次往下壓派任務，致使一線員工不堪重負，辭職者甚多。一個員工曾在網上寫道：“老胡啊老胡，其實，匯眾的許多同仁還是比較欣賞你，敬重你的，愿意跟你好好干，愿意和你打天下的。但你用錯了手底下的人啊……”

　　屋漏偏逢連夜雨，多管齊下的投資方式，也在同一時間暴露出弊病，瀕臨倒閉的可可士食品連鎖店就是典型。

　　可可士是匯眾名下的一個衍生公司，模仿圣西林蛋糕的連鎖模式，開辦了一年多。它試圖通過蛋糕做一些促銷，給客戶打折券和贈券，也符合天津老百姓的心理。但是，胡竑把太多資金分散在他并不熟悉的領域，投資蛋糕店需要租賃門面、店鋪裝潢、購買原材料、購進設備、雇傭職員等，每家店的成本約在20萬元左右。另一方面，可可士的產品質量與天津現有蛋糕店有一定差距，頗有“徒有虛名”的感覺，在匯眾出事之前，可可士已經在不斷地轉讓店面。

　　“干到這步我得替幾百號弟兄的生存著想。”胡竑預感到大勢已去。而真正拖垮匯眾的，則是由于陷入爛尾樓資金困境。

　　崩 盤

　　投資土地不會從根本上影響匯眾的資金鏈，但收購一個在建項目，則很可能把財務風險轉嫁到自己頭上。匯眾參與盤活爛尾樓，就必須承擔其歷史風險。

　　這是一個商住樓，遠景利潤豐厚，但業內人士認為，這是一個“不干凈”的項目。它最初與順馳談，希望由順馳介入，但順馳認為它風險太高沒有接受，最后就落到了胡竑的手上。這個爛尾樓主要是財務上的問題，倒過很多次手，外債很大，隱含得也很深，從表面賬務上看不出來，而且可能存在大量三角債、購買土地時審批手續不全等致命因素。

　　在豐厚利潤的吸引下，胡竑決定鋌而走險。接手時，爛尾樓已經封頂，但這并沒有減輕匯眾的負擔。它首先要用錢堵住原先的多方利益相關者，然后要對工程結尾和

裝修，資金大概要一個億，這還只是在“干凈”狀況下的資金投入。加上國家各種政策頻頻下發，上一個轉手人很快失蹤，丟給胡竑一個資金無底洞，使得其最終在內外交困下陡然馬失前蹄。

　　2006年初，多位二手房客戶向法院起訴匯眾，從那時起，胡竑就一直在想各種辦法堵截資金漏洞，如運用拆借、命令各高層管理人員賣掉自己的豪華轎車等，至最后崩盤，匯眾管理者都是以步代車。但這些杯水車薪根本解決不了匯眾的資金問題，2006年8月31日，天津市公安局對其立案。

　　一種模式的失敗？一個時代的結束？

　　2006年12月20日上午9時13分，紅橋區二手房賣方房主第一個拿到積壓全款，民間通氣會的QQ群“匯眾受害者群”第一次出現全體慶賀的場面。政府也于同期對外承諾：元旦前一定全部解決。被匯眾牽扯進去的房屋買賣雙方，終于停止了長達數月的廝斗。

　　原來，當匯眾化為烏有時，滿城只剩下房屋買賣雙方你拉我扯的“一鍋粥”。買方以交過房款為由催促賣方交出房門鑰匙；賣方以未收到房款為由拒絕騰房，更有甚者言：“找死你就來住！”受騙的雙方相互指責，從9月底，就有人揚言要到市政府跳樓。匯眾給津城造成的劇烈震蕩，已經遠遠超出了房地產范疇。

　　匯眾在二手房市場上驚險的一躍沒能成功。當匯眾站到輿論的風口浪尖，胡竑卻在大家的視野中淡去。匯眾全線停業的前一天，市公安局已經對其采取監視居住的強制措施。走訪中，記者聽到有關他的各種聲音：他的朋友和親密戰友都說他是一個有想法、有激情的實干家；他的下屬和其他員工說他是個好領導，好上司，就是用人不當；而在二手房買賣受害者看來，他則是個十惡不赦、攜巨款潛逃的不法之徒，甚至有人在網上傳言“胡竑已死”。

　　在這個動蕩不安的地產界，在中國

房地產業剛剛起步遠未成熟的時候，各種大膽的嘗試與實驗，要么成就一個英雄，要么產生一個囚徒。豪杰多出于戰國，也毀于戰國。在資本逐利與急劇擴張的年代，也許每一個試驗者都與此同類。