地產開發商囤地暴利空間能否縮小

　　新聞分析 本報記者 黃楊

　　建設部《90平方米以下住宅設計要點》(征求意見稿)公布不到24小時便“猝死”的風波未平，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》)又突然亮相。1月17日，房地產股大面積跌停，18日才慢慢飄紅。

　　專家認為，清算土地增值稅，可以通過稅收的杠桿，使以長期囤積土地為獲利方式的房地產企業承擔較大的稅負壓力；并且使中小房地產企業因資金鏈上的壓力退出該領域，從而規范房地產行業。但由于現今房地產市場上供求不平衡的狀況依然存在，房地產開放商很可能將稅收轉移到房價中。

　　開發商利潤受影響

　　“從今年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算，目的是為了限制土地的使用。之前的情況是，大量的房地產開發商長期囤積土地，等待土地升值獲取暴利。同時也是為了國家調控房地產的宏觀政策。”國務院發展研究中心宏觀部研究員倪紅日對記者說。

　　談到增值稅清算對房地產開發企業利潤的影響，華泰證券研究員張馳飛認為是負面的。他說：“雖然有報道稱已有房地產開發企業為土地增值稅的清算做了充分的計提，但這只是企業內部所做的準備，并不是實際上交的稅收。實際上交后，企業的資金壓力還是會增加，對利潤還是有影響。資金實力雄厚的大房地產企業所受影響比較有限，一些中小房地產公司資金鏈上的壓力較大。”

　　“很多中小地產商未來發展面臨很大的資金壓力，如果壓力不能夠消化，他們會把自己的資源賣給國內一些比較大的公司。這樣一來，對房地產行業起到了規范的作用。”國泰君安證券研究員張宇說：“這次出臺的政策將預征變成清算，將分期開發最后上繳土地增值稅變為分期開發分期清算，對開發商的資金實力提出了更高的要求。”

　　張馳飛認為政策執行后，開發商可能不會更關注房價，而是更關注資產增長率。

　　具體的影響到底有多大，銀河證券研究員丁文說：“銀河證券正在測算新政的影響，但由于涉及土地增值等一系列比較復雜的因素，現在還沒有形成具體的量化結果。”

　　《通知》還規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅。中信證券行業分析師認為，這可能導致未來大量的開發商將物業變出售為自持。

　　影響房價還看供求

　　國稅總局有關負責人說，由于對房地產開發項目已經預征了土地增值稅，而清算是在房地產開發項目已經全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產開發企業的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔。

　　倪紅日認為，稅收已經造成了房地產開發企業成本的增加，至于這部分稅收會不會轉嫁到房價里，還要看供求狀況。如果供給小于需求，地產商很可能將這部分土地增值稅轉嫁出去；如果供給大于需求，房子賣不出去，轉嫁的可能性將會降低。

　　上海財經大學財政系胡怡建教授對記者說：“開征土地增值稅，是從控制供給的角度出發，一方面，征土地增值稅相當于增加了房地產開發的成本，造成一些不能承受資金壓力的企業退出房地產行業，從而減少供給。另一方面，在供給小于需求的前提下，地產商轉嫁稅收，出現成本推動型的房價上漲。”

　　胡怡建說：“現在看，一些大中城市的房地產需求還很旺盛，大家不會因土地增值稅清算就不買房，土地增值稅對房地產市場的供求影響不會很明顯。”

　　雖然開征土地增值稅很難改變房地產市場供求不平衡的狀況，但張宇認為，新政要求地產企業在拿到預售許可證3年之內繳稅，繳稅之后如果其資金鏈較緊，地產企業可能就會采取一些比較靈活的經營方式，這實際上降低了開發商待價而沽的積極性。

　　用稅收手段調控地產

　　“土地增值稅并非新開征的稅種，1994年1月1日《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》正式實施，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅，主要目的是為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益。但1994年到2000年房地產市場不景氣，土地增值稅不但沒有征收，還相應出臺了一些對房地產企業的優惠政策。2004年以后，房地產市場發生了一些變化，國家進一步加強了對房地產的宏觀調節，包括強化了一些稅收手段。”上海財經大學財政系胡怡建教授介紹。

　　“雖然開征土地增值稅進一步規范了稅制，但政策的多變性，使房地產市場中的企業、購房者沒有政策預期。政策的不穩定性，使房地產企業的發展受到負面影響。”胡怡建說：“同時，針對地產企業獲得的利潤，我國既有企業所得稅，又有土地增值稅，在對房地產進行

　　對于為打擊房地產市場上的投機行為而提出的物業稅，胡怡建認為，物業稅是對持有和居住征稅，理論上講有道理。在我國，大部分購房者是自有居住，不是投資者和投機者。從呼吁出臺物業稅的目的分析，不適合征收。

　　“房改解決了房屋商品化的問題，但是沒有解決房屋貨幣化問題。貸款買房的老百姓已經背負了債務，再對中低收入者征收物業稅，從道義上講也不合適。”胡怡建說。