圍城效應中的驅動源

　　胡斯然/文

　　錢鐘書先生的《圍城》，揭示了愛情的永恒規律：“戀愛就像一座城，外面的人想進去，里面的人想出來。”

　　但如果將這句經典名言運用到生活的很多方面，就會發現“圍城效應”都在發揮它的作用。總是覺得在“進去與出來”之間，那個未選的更有吸引力。

　　如今的重慶房地產業，也正在“圍城”里欲罷不能。

　　2006年，瑞安減持股份，中華新城易主，錢江集團撤資和融科封盤等消息讓市場震驚，但也是這一年，中海、中糧、新鴻基知名房企策馬入渝。

　　毫無疑問，圍城效應不僅發生在重慶，在中國各地，這也是

房地產業的現狀和今后幾年內的大勢。

　　中國的開發商不僅熱衷于北京、上海、廣州等一線城市，以重慶為代表的二線和西部城市，也紛紛成為地產商異地進軍的重點地帶。

　　開發商在異地開發方面的積極表現究其根源：利益是最大驅動源。

　　熱衷一線城市，獲利與提升自身品牌同等重要。與此相比，看重二線城市主要是基于其巨大的發展潛力、相對的優越位置與積極的地方政策。如重慶，它不僅擁有較好的招商引資政策，更依靠國家提出的西部開發戰略而備受注目。同時，

房價的低起點也為開發商預留了充分的贏利空間。

　　不僅如此。

　　以廣州、深圳為例，這兩地是房地產開發的最早地帶，超前的房地產開發、飽和的市場現狀、有限的土地資源與驟升的土地價格，使得兩地開發商在感嘆本地利潤空間變得小之又小的同時，更預見到了日后等地開發的尷尬。

　　由此可見，“圍城”效應的形成有其特定的動力機制。不僅有開發商的供給驅動，消費者的需求驅動也伴隨著城市化進程而膨脹。

　　同時，我們也應看到，“圍城效應”帶來的直接市場表現，就是行業洗牌的開始。

　　以目前的情況來看，各大

房地產商在異地開發過程中普遍采用了兩種運作方式：其一是創建式，以和黃、首金、中海為代表，紛紛在預開發地建立分公司進行地區開發；其二是資本運作式，浙江廣廈即分別成功控股重慶第一建筑集團和北京二建，并以此開始了其在重慶、北京兩地的異地開發。兩種模式都勢必會引起地產企業的重組與整合，有實力的房地產商會以此為契機迅速成長，在未來幾年內成為行業巨頭，而中小型房地產企業則將會在擴張過程中銷聲匿跡。

　　房地產商借助品牌開發異地市場，再依靠異地開發擴大品牌認可度，增加品牌本身附加值，使本身的區域性品牌成長為全國性品牌，這是多數異地開發商的如意算盤。現在看來，很多企業確實取得了成功。

　　但這并表明異地開發越快越好。發生在重慶的“出城”案例能夠說明一定問題。就是萬科，在首輪異地開發中，曾以目標13個城市最終被迫收縮到4個城市而告終，原因即為擴張速度過快，過于集中，從而導致潛藏的供過于求局面。