城市綜合商業體：是冒險一搏還是大勢所趨

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　　2006年12月28日，我國中部長株潭城市群發展的重點產業項目、湖南投資金額最大的綜合性房地產開發項目，長沙中信新城項目正式破土動工。業界人士紛紛表示，這標志著長株潭融城進程取得了實質性進展。

　　當天，中信集團公司董事長、黨委書記孔丹，湖南省副省長賀同新，長沙市市長譚仲池，以及長沙市天心區黨政負責人到場參加了奠基儀式。不少投資者心生疑竇：一個房地產項目的開工，為何驚動了省部級干部？在非傳統商業地域建設“城市綜合商業體”，是冒險一搏還是大勢所趨？如此大面積的開發建設，會不會受到國家宏觀調控大氣候的影響和干預？

　　這個巨大的房地產項目開工之初就面臨著種種疑惑的眼光。它的占地手法和獲利模式，也將長期成為人們試圖探尋的真相。

　　“城市綜合商業體”

　　中信新城項目位于長沙市韶山南路、

芙蓉南路、火星大道三條城市主干道交匯處，地處我國中部長株潭城市群一體化核心地段，占地2028畝，總投資56億元，項目建設周期五年。

　　這個項目的投資方是中信集團旗下的子公司中信深圳(集團)公司。中信深圳(集團)公司總經理郭志榮表示，他們對此項目的定位是“以超大型的SuperMall商業集群為核心，以現代數碼港工業經濟形式為功能突破，以高檔多功能的企業會所為開發配套的三大功能組團構成的‘城市綜合商業體’”，包括超大型購物中心、智能生態型寫字樓、綠色生態會所、高尚居住區、中信工業數碼港、五星級酒店等多種物業形態。

　　湖南省副省長賀同新在中信新城開工儀式上表示，創造一個優良的投資環境和發展環境是政府應盡的職責，湖南省、長沙市、天心區各級政府都要支持該項目的建設。記者看到，中信新城項目所在地雖然交通便利，但周圍除了耕地和幾個工廠外，卻無一個成熟的居民社區和大型商業場所。大托鎮幾個村的農民已經失去了土地，正準備在項目附近修建安置房，他們對記者說，盼望項目早點建起來，好跟著“發財”。

　　華中科技大學專門從事建筑理論研究的專家洪暉認為，城市商業綜合體是社會與經濟發展的產物，也是商業發展的必然趨勢，內部開放空間作為商業綜合體的核心空間，是消費者的行為主導空間，也是功能最為復雜、型制最為靈活的空間，它可以為創造良好的購物空間環境，更重要的是能將其設計與城市公共空間的設計系統地聯系起來，體現城市資源的優化配置，創造集約化、合理化和景觀化的城市空間。

　　然而，長沙中信新城這個“城市綜合商業體”建好以后，賣給誰？誰又會是來此消費的目標客人？長沙市的社會零售總額近幾年增長勢頭強勁，但早已形成了傳統的五一廣場、火車站、東塘三大商圈。株洲和湘潭市的重要商業網點也扎根火車站和社區周圍，長沙中信新城距離最近的東塘商圈尚有13公里的距離。有車族會驅車前往消費嗎？

　　融城中央商務區懸疑

　　長沙、株洲、湘潭三市呈品字型分布在湘江兩岸，兩兩相距30公里，是我國中部優良的城市群資源。長沙中信新城項目位于長株潭三市幾何中心區域、湖南省政府新址。自它立項那天開始，就被冠以“具有戰略布局和深遠的歷史意義”。

　　但是城市的發展規律并非簡單的區域融合，而是向本地最具有資本洼地效應的地方發展。從長沙發展的實際情況來看，真正實現融城的是長沙縣城與長沙市區一體化，消除了時空的距離。而長株潭一體化的戰略實施多年，卻因為種種地方保護主義的樊籬，尚未融合到一塊。

　　因此，湖南省政府才對長株潭城市群核心區的這個房地產綜合開發項目如此關注和重視。湖南省委副書記、代省長周強認為：長沙中信新城是一個社會效益、環境效益和經濟效益俱佳的項目。

　　發達地區的經驗表明，一個城市群的發展，需要有幾個支撐點或功能中心區來帶動。長沙市政府樂觀地預計，長沙中信新城項目的開發，將吸納更多的資金、技術、人才、信息聚合，使長株潭三市中心成為以產品研發、高科技技術、環保產業為核心的總部經濟核心園區，并成為國家中部崛起戰略、長株潭城市群實質性發展的核心之一。

　　孔丹表示，長沙中信新城的開發，將形成以中信集團內各相關企業為龍頭的高新科技產業群，帶動跨國高科技企業和外埠大型企業總部進駐，形成科技企業、科技人才聚集的現代化企業總部基地和集零售、商貿、旅游、娛樂休閑、辦公、金融為一體的，覆蓋長株潭城市區域兩千萬核心消費者的中央商業集群。

　　長沙市天心區委書記劉新程認為，這個項目將極大地彌補原來三市交接處經濟及城市化發展程度不高的局面，作為長株潭一體化戰略的產業項目，它將起到經濟增長極的核心作用。通過其強大的輻射帶動，逐步積聚長沙、株洲、湘潭三市的資金、人口、物流等城市經濟能量，加大產業、交通、電力、信息、金融、環保等資源整合，拉動周邊地區的區位條件和經濟產業的整體升級，成為長沙新的城市中心區和長株潭城市群的新中心區。

　　房地產業：從造樓盤走向“區域性開發和經營”？

　　“借助中部崛起戰略發展長株潭，這是具有長遠戰略眼光的決策”，中信集團公司董事長孔丹接受記者采訪時表示，他對長株潭融城戰略有信心。

　　孔丹對記者說，在解決好銀行上市后，中信公司“十一五”期間將拿出一部分資金大力支持成片土地開發，把房地產開發業務做優做強。作為中信公司全資子公司，中信深圳(集團)公司近年來在國內首創提出“區域性開發和經營”概念，進行與當地的城市發展融為一體的超大型項目為依托的綜合開發，使房地產開發既具備了經濟效益，又承載了社會責任。

　　目前，我國房地產企業的開發目標集中在建設小區、興建商鋪和步行街、代建政府部門辦公樓和城市道路等方面。像深圳萬科和浙江綠城，均以建造宜居生態樓盤而聞名。

　　中信深圳(深圳)集團公司總經理郭志榮說，“區域性開發和經營”是公司在多年房地產開發中探索出的一條新路，備受矚目的長沙中信新城、蘇州中國文化論壇、惠州湯泉旅游度假區、井岡山國際會議中心、成都郫縣東南新城城市運營等項目，都是從增強城市功能，提升城市品位，推動區域經濟發展的角度出發，努力將其打造成為“城市名片”。

　　記者了解到，國內的南昌、北京、上海、廣州等城市也有不少開發商已經向“區域性經營和開發”轉型，上海新天地區域的開發，可以視為一個成功的先例。但這些項目仍然存在功能偏弱、經營類型單一、輻射面積有限的問題。

　　中信新城項目總體規劃方案面向全球招標，既保持土地價值的利用，又充分結合歐美商業、住宅開發創新思路，同時兼顧項目的發展潛力，預留發展空間，保持15年的先進性規劃思路。隨著項目一期中信城市廣場的正式動工，各方配套的不斷完善，一個集商貿、文化、娛樂、金融、數碼信息工業、綠色生態企業會所于一體的國際一流水準的長株潭融城中央商務區呼之欲出。

　　據了解，天心區范圍內有沃爾瑪、王府井、平和堂等

世界500強企業及國內知名企業36家。今年在生態新區將啟動各類產業項目就達60多個，總投資超過200億元。未來五年，總部經濟、樓宇經濟、現代服務業將隨著商業基礎設施的完善逐步得到發展，成為新的經濟增長點。

　　“長沙中信新城項目在長株潭一體化進程中的拉動帶動作用是顯而易見的。”天心區委書記劉新程自信地說，創新的開發思路、國際級的規劃設計、無可比擬的地段發展潛力使中信新城成為長株潭三市融城的核心。