陳淮：全球資產價格都在暴漲 房價調控難度加大

　　

建設部政策研究中心主任陳淮 (圖片來源：新浪財經) 點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　2007年1月4日，由北京大學中國經濟研究中心發(fā)起的“第四屆中國經濟展望論壇”第9場在北大CCER萬眾樓舉行，本場討論的主題是房地產業(yè)發(fā)展與房改策略，建設部政策研究中心主任陳淮和中國房地產與住宅研究會副會長顧云昌一起探討這個問題，以下為建設部政策研究中心主任陳淮的精彩觀點：

　　陳淮：中國房地產市場存在的主要問題首先是住房保障體系還不完善，這個是和價格相距很遠。那么保險體系一個是按照等價交換和競爭優(yōu)生劣態(tài)來決定的。另外一種是完全按照和市場配置資源原則向背的方式配備資源的。這就是保障體系，完全不安全等價原則。比如說無法給社會提供貢獻的社會也要給他配置資源，這個資源配置的原則叫住房保障體系，我們第一位的問題是要完善和建立、健全住房保障體系。也就是說有20%到25%的困難和特困群體不應當通過討論房價的問題解決他們的住房問題，而是通過政府的援助、社會制度化的安排解決他們的住房問題。我們的社會化的住房保障體系從1998年才開始建立和完善的。1998年起我們逐步建立了最低生活費保障、最低工資制度、失業(yè)保險制度、養(yǎng)老金社會發(fā)放制度。也就是說我們在短短的六七年里面首先完善了保就業(yè)、保吃飯、保養(yǎng)老。住房這個問題跟這些保障比起來就相對滯后，所以就有了特困群體這些人的住房問題。首先要解決的不是房價升和降的問題，而是要通過完善住房保障體系，所以無論是國幾條，2005年的政策和2006年的政策格外強調建立廉租房。并且在2006年年底對這個制度，國務院和政府有關部門進行嚴厲核查。廉租房也是住房保障體系中的一個部分，保障那些只能靠最低生活費過日子的特困群體和收入水平在最低工資水平線的困難群體的住房問題。除此之外我們大家所熟知的經濟適用房、公積金制度也是住房保障體系當中的制度。我們在座的這些年輕記者們，他們不是住房的困難戶，但是他們存在時間的錯位。就需要限價商品房、需要通過公積金加強對這個夾心層的援助力度。我們現(xiàn)在住房保障體系打個比方說，是我們知道這個樓應該蓋什么樣，圖紙都畫出來了，基地都挖好了、樓的主體結構都完工了。但是遲遲的水電不通、門窗沒有按上、住不進人去、打個通俗的比方就是政策性的問題。你比如說功能最強大的公積金制度，可以很大程度上解決年輕同志娶媳婦、生孩子迫切需要住房者的需要。但是長期不按窗戶、他們住不進來這個是問題的所在。比如說我們現(xiàn)在公積金帳戶人群是1.3億人，我們公積金累計總額1.5萬億，我們公積金現(xiàn)在的余額還有7000到8000億。一方面我們修個水庫是要澆地的，另外一方面有夾心層的地迫切的需要澆，他們沒有得到及時的水來澆。我們現(xiàn)在解決的問題辦法是把這個保障體系的渠道完善的修起來。比如說公積金交多的人可能不需要買房子，在機關里面剛工作三五年的大學生，他們繳的水平很低但是他們最需要，要加大這種互助性。而公積金本身就是互助性的基金，不是像養(yǎng)老基金一樣國家收走了，或者是社會統(tǒng)籌的。而是一種屬于你私人、個人所有的金融方式。但是它具有強大的互助功能，我們首先要解決的是完善住房保障體系，其次中國住房的短期和長遠建設都需要解決的是節(jié)約資源。我們蓋房子不難了，從1999年到2006年中國城鎮(zhèn)居民是5.62億的情況下，每年人均居住面積增長1平方米全世界哪個國家一年能蓋這么多的房子？但是即便讓大家都可以住的話，有沒有那么多的水、有沒有那么多的電。老百姓住一居住點兩個燈夠了，一個家庭有兩居室要用冰箱、彩電、洗衣機。三居室的時候要用中央空調、各種電熱器具都要用上。

　　人們發(fā)現(xiàn)這個能源消費增長了，這個相對于住房面積的增長來說，這個是幾何基數(shù)。過去是拉閘限電，最緊張得時候是夏天最熱的時候，為什么？因為老百姓要用空調。從來不用空調的華南一帶，現(xiàn)在是人都要用空調。冬天不用取暖的長江中下游地區(qū)現(xiàn)在都要用冷熱空調。我們現(xiàn)在會場的房子最大的弊端就是幾乎不節(jié)能、不保溫。不解決這個心腹大患，我們以后的房子沒有電用、沒有氣用了。去年的28號文件非常著重兩個70%的核心因素，討論中國的

房地產市場的發(fā)展，中國的住宅建設這個是第二位的核心因素。第三位的問題是我們要面對中國和外國相區(qū)別最大的問題是農村剩余勞動力向城市轉移。也就是說在這些發(fā)達國家已經完成了人口向城市聚集，這個結構已經相對穩(wěn)定了。而且中國在今后20年正面對著這樣一個高潮。在過去200年全世界的工業(yè)化上，過去50年中國建國以來的奮斗歷史和我們改革開放以來，我們已經學會了一個非常重要的道理，農耕時代是人人種地不夠吃，但是工業(yè)化的社會是種的糧食吃不了，這就是辯證法的問題，現(xiàn)在我們面臨的是谷賤傷農的問題。因此我們怎么樣應對這樣的歷史責任，是我們這個住房建設和城市化當中直接面對最尖銳的挑戰(zhàn)。還不僅如此，第四位是我們要解決住房建設資源配置過程當中的公平問題，而不僅僅是總量和

房價的問題。我們現(xiàn)在有30%的城鎮(zhèn)居民家庭買得起房子，諸位有沒有算過30%是多少？5.62億城鎮(zhèn)居民的30%？這個是5000萬個家庭，那需要蓋50億平米。我們從1999年到2006年住房建設大躍進，每年竣工面積是5.5到5.7億平方米。我們要解決的誰應該先享受這個有限的資源，我們讓全社會的老百姓改善一輪住房，最快最快也得20年一個周期。那么每年就有5%的人群改善，誰先改善？養(yǎng)花、養(yǎng)草、養(yǎng)寵物的人先改善，還是住房困難的低收入群體先改善呢？這個就叫公平問題。政策干預是讓那些從高檔公寓搬到

別墅的人群慢一點。讓住房困難的老百姓、亟待有一個符合衛(wèi)生、安全條件的老百姓快一點。

　　這些才是我們2007年的時候應該認真討論的，房價問題應當是宏觀調控的指向之一。但是我們在過去幾年里面如同剛才顧會長所說的，政策已經在一定程度上解決了房價總體上漲過塊的問題。但是部分城市的房價還不穩(wěn)定，仍然是需要政府關注的。所以中央在去年末的經濟工作會和今年年初有關領導的講話中明確指出2007年的調控政策中心是六個字穩(wěn)政策、調結構。我想這六個字用在房地產市場上也完全同樣適用。穩(wěn)政策、調結構。我們的難度在越來越大，大在于不僅僅我們面對大多數(shù)人老百姓要求改善住房，而且全世界的房地產市場的價格在過去幾年里同時在暴漲，發(fā)達國家國家的房地產總市值在過去5年里從30萬億美元上漲到70萬億美元。包括中國A股市場在內的資產價格都在爆炸，去年一年A股上漲38%，遠不是房價所能比擬的，同樣是資產價當然給我們一個局部的調控帶來了難度，我們既然坐在北大經濟研究中心這樣有學問的地方，我們希望用專業(yè)的眼光看待和討論這些問題。謝謝！