新住房制度＝高檔商品房＋普通商品房＋限價商品房＋出售的經濟適用房＋出租的經濟

　　適用房＋實物配租的廉租房＋租金補貼的廉租房＋政策性租賃房＋二手房

    本報記者 陳雪根

　　編者按：

　　2004年，中國經濟開始過熱，在經歷了一年多的宏觀調控后，過熱的經濟得到了控制。但是，到了2006年上半年，投資沖動下的中國經濟再現過熱勢頭，而且所表現出來的形式和2004年幾乎完全一樣：投資、信貸、外貿順差過快增長，一些行業再度出現投資過熱……而順理成章的，宏觀調控的步伐也如期而至。

　　時至年關，即將過去的2006年當中，高居不下的商品

房價、起伏跌宕的國際油價、備受爭議的國企并購、停滯不前的醫療改革……所有的能給人們留下深刻印象的一切，都深深地烙下了其在2006年宏觀調控政策之下獨特的發展軌跡。梳理、探討這一軌跡，便是本報這一組年終專稿的主題。

　　在改革開放初期的北京中關村，活躍著很多小商小販，他們的主要業務就是給人攢電腦。經過十來年的發展，如今的中關村儼然已是中國的“硅谷”，但仍有很多人還在干著他們的前輩們曾經干過的行當———倒配件，攢電腦。

　　于凌罡，北京一位IT從業人員。隨著北京房價高企，老百姓買不起房的呼聲高漲，他靈機一動：也許，房子也可以像電腦一樣自己攢！正是這樣的想法緊緊抓住了這位年輕人，于是從2003年起，他成了國內最知名的個人集資建房的始作俑者，拿起長矛向風車發起了沖鋒。

　　于凌罡的困境

　　于凌罡的第一次沖鋒，有點出師不利，他找了馮侖，兩人一拍即合。在此番合作中，馮侖除了乘機做廣告、順便賺點建房的苦力費外，什么也不會失去，資金、土地、規劃等一切都要于凌罡一個人扛，于凌罡當然扛不起來，合作無聲無息了。

　　第二次沖鋒，是一次強攻，據說已經看上了某一地塊，但最終還是沒拿下。其中的緣由說法不一，但最主要的恐怕還是資金不夠，而且不具備拿地的資格。

　　第三次沖鋒顯然吸取了上兩次的教訓：開發商不可靠，沒有資質無法拿地，因此，他們成立了一個公司，堅定了自己干的決心，于凌罡變身公司負責人，但問題一大堆，并且依然無解：一是于法不合，國家規定只有住宅合作社才有資格從事集資建房，于凌罡的公司顯然不能搞集資；二是從事房地產開發必須是有資質的開發商，于凌罡的公司也不是；三是資金問題，如果全部資金都是集資，從拿地到建房，再加契稅等，沒有幾個億恐怕不行，即使能夠集到這么多資金，資金安全還是問題，如果資金不夠，是于凌罡的公司還是集資者或者開發商申請貸款？四是違反商品房銷售管理規定，擬議中的項目什么都還沒有，并不具備預售條件，先交集資款等于預售房屋。除法律屏障外，還有很多技術和誠信問題。

　　于凌罡碰到的問題實際也是所有集資建房者共同的問題，正是這些問題把西安、廣州、深圳等地的集資建房逼到了“十字街頭”。不久前，溫州傳出集資建房者通過開發商拿到土地的消息，但很快就有消息說，銀監會溫州分局和公安機關都已組織人員對此展開調查。

　　房價高漲誰之罪

　　房價高漲，集資建房到底是不是一條出路呢？在此有必要回顧一下住房制度改革的歷程。

　　中國房改的基本思路是改住房實物分配為貨幣分配，在貨幣化改革中，實行的是新老劃斷。房改以后工作的人員，通過將貨幣補貼理入工資的辦法，房改以前工作的人員采取一次性補貼的辦法，同時實行公房出售政策。這樣的房改，實際已經隱伏下有人買得起房，有人買不起房的制度缺陷。

　　買不起房的是什么人呢？一是發不出補貼的企事業單位職工，國家只負擔公務員的住房補貼，至于企事業單位是否發放住房補貼，要看所在單位的效益；二是沒有分到房子的人員，這部分人如果再趕上單位發不出補貼，那就更慘了；三是房改后工作的人，這部分人本身工資不高，如果房改補貼不能理入工資，在消費升級、物價飛漲的情況下，要結婚就面臨著買不起房的困境，成為啃老一族。

　　在市場化改革中，住房制度包括三個部分，即人所共知的商品房、經濟適用房和廉租房。但三個部分很快都出了問題：商品房部分，成了高檔房一花獨秀，

戶型越來越大，建造越來越豪華，即使所謂的高收入者也望樓生畏，成了房奴一族；經濟適用房則完全變味，廣大的中等收入者只能望樓興嘆，被排擠在購買人群之外；而廉租房幾乎絕跡。這樣，全國人民就被逼上了一條道，房價也就像脫韁的野馬，一路高歌猛進。

　　這個過程，實際上就是政府失職的過程，政府被土地出讓制度的逐利動機所驅使，而忘記或忽略了建立完整的住房社會保障體系，忽略了政府承擔的彌補收入差別引起的低收入家庭住房保障的責任。

　　原始方式無法填補制度缺陷

　　房地產的過熱和宏觀調控已經不是第一次，上世紀九十年代初，房地產就曾陷入瘋狂狀態，朱镕基出任總理，立即展開金融整頓和開發區整頓，很快就把勢頭壓住了。此次宏觀調控為何越調控、房價越漲？根本的不同在于，上次調控，市場需求尚未釋放，房地產市場還處在炒地皮擊鼓傳花的階段，而現在是人人都在買房的時代了。巨大的需求被激發出來，在多種復雜因素的綜合作用下，越調控，市場就越緊張，越緊張，房價就越漲。

　　隨著調控的深入，人們終于明白，不是房價出問題了，而是土地出讓制度和住房制度出問題了，光調控房價，只會適得其反，必須改革住房制度。怎么改？將住房制度推倒重來？還是回到自己建房時代去？

　　自己建房，實際上正是對現行住房制度無奈的選擇，它提醒我們在現行住房制度下，我們已經找不到出路，它也成為種種推動住房制度再改革的動力之一。但這種反抗方式太原始太落后了，從工業社會的集約生產回到了自給自足，它代表的不是先進的生產力。這也是于凌罡們至今找不到出路的原因所在，因為他們走進的是一條早已廢棄的死胡同。

　　能不能推倒重來？理論上可行，但經濟和政治成本都太高。惟一的出路是改良，從完全市場化退回來，回到以住房社會保障為主、市場為輔的體制上來。

　　新住房制的五個方面

　　目前，新的住房制度已經呼之欲出：第一，保障消費抑制投資。住房是一種特殊商品，既有消費屬性，又有投資屬性，完全市場化手段，往往很難區分兩者，要建立住房保障制度，首先必須保證有一個正常的消費環境，可以滿足正常的居住需求。新政通過信貸、稅收、限制外資購買等手段開始明確限制投資杜絕投機，鼓勵自住型消費。

　　第二，保證公平。“一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益”。

　　第三，疏導需求。“國六條”第一次提出要疏導需求，確定合理的消費模式。要“有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求”，“減緩被動性住房需求過快增長”。北京市則明確提出要“全面推行購租結合、理性適度、滿足自住需求的住房梯度消費模式”。總之，不再是千軍萬馬爭購商品房，而是根據每個家庭不同階段的需求和能力，實行理性消費、適度消費、梯度消費。

　　第四，提高購房者的現實購買力。具體辦法包括：一是對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下給予八成按揭優惠；二是通過限價、降低套型面積從而降低總價等方式，將房價降下來；三是調整住房供應結構。將90平方米以下中小套型住宅增加到總量的70％。這樣就將原來高檔房一統天下的商品房格局分解成高檔商品房，普通商品房（120±20％平方米），限面積限房價的中低價位中小套型商品房（90平方米套型面積以下）。

　　第五，實行雙軌制。實行政府主導的保障類住房與市場配置為主的商品住房協調發展的政策。如北京市就提出，要逐步健全和完善分類型、多層次的住房保障機制。針對不同收入家庭，建立由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房三個層次構成的住房保障體系，為此，將經濟適用房分成了兩部分，一部分用于出租，一部分用于出售，租售比為1：4，對出售部分經濟適用房實行政府回購不得直接上市的內循環體制。對過去缺位的廉租房，新政要求各地必須在今年年底前建立起來，并要公布今明兩年的建設規模，保證建設資金。北京市提出要將廉租住房保障政策范圍擴大到最低工資標準的住房困難家庭，將住房困難標準擴大至人均建筑面積10平方米，并將“低保殘疾家庭、拆遷中的低保家庭、困難國企住房困難的老職工、國企住房困難的市級以上勞動模范等”納入廉租住房政策的保障范圍。實行租金補貼和實物配租相結合的方式，解決這部分人的住房問題。對于廉租住房保障范圍尚未覆蓋、又無力購買經濟適用住房的低收入群體，北京將探索建立政策性租賃住房制度，并通過政府租金補貼和稅收優惠解決其居住問題。

　　新住房制度之鏈

　　新住房制度＝高檔商品房＋普通商品房＋限價商品房＋出售的經濟適用房＋出租的經濟適用房＋實物配租的廉租房＋租金補貼的廉租房＋政策性租賃房＋

二手房。

　　在這樣一條鏈條上，像于凌罡這樣“買不起房”的人，可以有多種選擇解決住房問題，集資建房風光不再也就是早晚的事了。