范利祥、蘇 絲、葉楓

　　“大多是看客。”提起剛剛過去的十一黃金周，上海展覽中心的小李一臉漠然。作為第十六屆“假日樓市”房展會的舉辦方，他手里只有一份難堪的成績單——7天參觀人數達12萬人次，但預定房屋僅1298套。

　　漠然的還有更多人。北京，上海，廣州——短短一周，與成交量數據下跌相對應的，是日漸濃厚的市場觀望密云。

　　這是一個足夠微妙的時刻——黃金周的假日樓市，一直都是“金九銀十”旺季的見證。而“金九銀十”通常占年度總利潤的1/4甚至1/3，在房地產業(yè)內，這是不容錯失的兩個月。

　　盡管房地產商們摩拳擦掌，但他們的天空已經捉摸不定。中央的宏觀調控政策正在不斷細化，而反腐風暴下，上海樓市已然是變數叢生，還有更多的城市有更多的變數。10月10日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數據，三季度

房地產業(yè)企業(yè)家信心指數下降1.7點，房地產企業(yè)景氣指數比二季度下降了2.4點。這是自去年4季度起，兩個指數首次雙降。

　　有人悲觀預言，這短短一周的行情，可能將是中國房地產市場的風向標。而房地產開發(fā)商們，表面看起來仍然足夠鎮(zhèn)靜——他們說，“銀十”仍將到來。

　　對那些持幣待購者來說，他們只關心房價，至于季節(jié)的陳色，那是商人們的事情。他們期待，這已經過去的黯淡一周，將是房地產市場拐點凸顯的前奏。

　　上海：多事之秋

　　“不少開發(fā)商對‘金九銀十’的熱情都很高，但結果與預期相差很大。”長期研究上海樓市的上海經融資產管理有限公司總裁李堅平表示。

　　與去年同期相比，截至10月8日的一周，成交量和意向金額都有不同幅度的下降。供應量比9月底最后一周暴跌85%；商品房成交均價為7781元/平方米，較前一周下跌9.12%；商品住宅成交均價為8317元/平方米，大幅下跌14.64%。

　　“轟轟烈烈中開場，灰灰溜溜中收場。”一位參展開發(fā)商這樣自嘲。而“接下來市場可能會更慘淡。”美聯(lián)物業(yè)一位負責人表示。

　　其實，從步入九月的第一周開始，上海樓市就顯現頹勢。來自當地權威網站——“房產之窗”網的數據顯示，9月1日—9月7日，一周共成交新盤套數4329套，與前一周相比成交量減少11.4%，成交均價7528元，環(huán)比下跌12.5%。而第二周，成交新盤套數減少34套；成交均價7414元，環(huán)比下跌1.5%。盡管第三、四周，成交量略有回升，但總體行情表現仍然相當乏力。部分區(qū)域的高檔樓盤成交甚至處于停滯狀態(tài)。

　　李堅平分析，此前國家出臺的一系列宏觀調控措施，已給上海樓市帶來陣陣寒意。

　　“很多開發(fā)商，尤其是一些中小開發(fā)商，都在拼命找錢。”一直在滬港兩地奔波的李堅平透露。李所在公司的重要工作內容之一，就是為一些開發(fā)商提供過橋融資服務。李進一步分析，在這種情況下，很多消費者認為這些中小開發(fā)商活不下去了，最終要無奈降價，因而持幣觀望。

　　“有這種想法的買家還真不少。”上海社科院一位專家很贊同李堅平的觀點。該專家表示，讓各界開始重新審視上海房地產市場的另外一個因素，是前一陣子驟然刮起的社保基金系列反腐風暴。

　　“現在中央調查組在調查相關開發(fā)商，以及土地批租市場，住房公積金、醫(yī)療保險金，很多人認為，風暴過后，房價將更不穩(wěn)定。”

　　上海市政府一位官員還透露，建設部、國土資源部剛剛檢查過上海的房地產市場，“檢查組對上海調控房價的效果，并不滿意。”該官員認為，從上海房地產市場最近幾年的發(fā)展狀況來看，有些部門在“稀釋”中央的有關宏觀調控政策。

　　據透露，接下來國家有關部委還將繼續(xù)嚴厲督察地方落實中央針對房地產的相關調控措施。“如果真正落實的話，對市場的影響將會非常明顯。”

　　北京：雙重觀望

　　“前100名三居室簽約者可獲贈筆記本電腦一臺”。在北京，相當數量的開發(fā)商已經意識到了黃金周可能的艱難——打折、送家電、送車位、免物業(yè)費等促銷手段屢見不鮮。

　　即使用盡了各種手段，情況仍不讓人樂觀。北京房地產交易管理網公布的信息表明，黃金周期間，商品房網上簽約數日373套，比去年同期每天的547套下降將近30%。

　　“營銷成果似乎并不理想。”“我愛我家”市場部負責人李季說。不過，新房市場低迷，二手房銷售火爆。

　　據北京信一天房地產經紀公司統(tǒng)計資料顯示，黃金周期間二手房交易總量比去年同期增長了19%。其中房源登記量同比去年“十一”增長26%，客戶需求量比去年增長29%。北京房地產交易管理網提供的數據表明，“十一黃金周”期間，北京二手房市場交易量增加了兩成半。

　　“這表明北京市場上并不缺乏購房需求，只是由于政策調控、房價上漲等因素共同造成了新房購買者的觀望心理。”信一天市場部經理羅煜認為，二手房搶住了市場的機遇，迅速消化了加稅等政策影響后，大量“無稅”、“低稅”房源源不斷地流入住宅二級市場，市場由回暖迅速走向升溫。

　　黃金周不如人意的數據并沒有讓地產開發(fā)商感到寒意——他們有自己的解釋理由。

　　“北京購房者習慣在‘十一黃金周’期間出游，而不是看房買房。”萬科北京營銷中心經理趙彤表示，黃金周期間房市的冷淡不具有代表性，更不會對10月份房市起到“頭領作用”。

　　趙彤分析，北京的房地產商已經從前幾年起扭轉了“十一黃金周”營銷觀念，不再集中放盤。趙彤表示，黃金周期間開盤的新樓盤多數還是9月份開盤的樓盤；中低檔樓盤可能利用黃金周搞一些促銷活動，高檔樓盤定位的消費人群在黃金周首選旅游而不是看房，因而一般不會做促銷。

　　中原地產華北區(qū)總經理李文杰認同趙彤的觀點。李認為北京房市出現“價升量跌”現象的主要原因，還在于房地產市場的供需矛盾仍沒有得到環(huán)節(jié)，新供商品房供給不能滿足市場需求。

　　按照有關規(guī)定，2006年6月1日起，北京市房地產開發(fā)商推出新樓盤必須在網上公開全部的預售套數。在此之前，有的房地產開發(fā)商通過瞞報新樓盤房屋套數的辦法來實現“分時段銷售”，進而從中謀取單個樓盤銷售價值最大化。新政實行后，加上一系列的地產調控新政隨后陸續(xù)推出，使房地產開發(fā)商的觀望情緒嚴重，很多開發(fā)商采取緩報樓盤推出時間和推遲施工進度的辦法，來觀察市場的下一步動向。

　　多方力量博弈使北京房市一直出于“價漲量跌”狀態(tài)，也使更多購房者步入觀望行列。黃金周期間，這一買賣雙方對抗的狀態(tài)仍然在持續(xù)，也就造成了購房者放棄了在購房打算，轉而“出去旅游了”。

　　更多的解釋針對數據本身。“黃金周只有七天，數據不具有很強的代表性，”趙彤表示，萬科在北京新近推出的兩個項目在“十一黃金周”期間銷售正常。而目前有關北京市黃金周房市表現的數據主要來自北京房地產交易管理網所公布的交易信息，但是由于該網站工作人員4-6號放假，相應數據缺失。

　　更多的房地產開發(fā)公司老總在關注10月份后市的變化。李文杰說，黃金周雖然是9月和10月市場交接的一個接點，但其市場交易量下跌，可能并不影響10月份北京房市繼續(xù)慣性趨穩(wěn)的走勢。

　　廣州：價漲量跌

　　相比北京，廣州的開發(fā)商們似乎更為堅硬。他們并沒有敞開促銷大門——在黃金周期間銷售的120多個樓盤當中，有優(yōu)惠讓利的寥寥無幾。消費者日益濃重的觀望氛圍令他們有意無意之間放慢銷售速度，而換來房價的堅挺。

　　根據廣州房管局開設的房地產交易信息網——陽光家緣數據顯示，截至10月11日，黃金周期間簽約套數為1158套，總銷售面積為119708平方米，總銷售金額為79383萬元。匡算之下，黃金周銷售均價為6631.39元/平方米。顯然，相對于今年1~8月商品房銷售均價——6168元/平方米而言，黃金周銷售均價有明顯的上漲。而1158套成交量，對于黃金周期間大約22000套的供應來說，僅占了5%。

　　“黃金周市區(qū)樓市價漲量縮，現階段表現為高樓價制約了購買力。”合富輝煌房地產董事、副總經理鄭文偉的觀點是，廣州房價的升幅還是由居住需求拉動，而老城區(qū)物業(yè)具有稀缺性，價格攀升高達50%—100%。

　　“換房者充當了這股市場承接力。”鄭分析，不過“現在還不能說房價已經見頂”。其間的邏輯在于“物以稀為貴”——由于項目調整，年內多個項目拿不到施工許可證，同時政府出臺“單個項目70%以上規(guī)劃建設90平方米以下房型”，導致短時間內3房以上大戶型的熱銷，明年上半年可能會出現大戶型的產品斷層。

　　“關于‘買樓’，香港流行一個說法——‘上車’，只有上了車，才有機會從硬座換到軟座，然后臥鋪。”鄭文偉以“上車”比喻首次置業(yè)，持幣觀望者就是在做“上車”的選擇，而換房客則是高樓價的支撐者。

　　關于“開發(fā)商的建安成本”也推動房價上漲的說法，業(yè)內一資深人士分析，9月份光后多幅土地開發(fā)商以高價競標。“這至少表明開發(fā)商對大幅地塊的渴求以及對后市的信心。”該人士表示，這批高價競得的土地，將會在近一兩年的開發(fā)周期內將帶起樓價。

　　最直接的影響就是黃金周期間的樓盤售價——很多新盤并不急著定價，開發(fā)商流露出猶豫心態(tài)，利用“內部登記”、“內部認購”等探試價格升幅的樓盤大有所在。雖然單個樓盤升幅不大，但如鄭文偉所述，某一地區(qū)的樓盤升幅較大。

　　“當老百姓對這批‘貴’地上建筑物的購買熱情出現疲軟，從而影響其對銷售速度的貢獻值和對房價的支撐力時，后續(xù)推出的地價才不至于持續(xù)走高，這樣的市場才有機會出現拐點。”該人士說。

　　也有開發(fā)商指出，《廣州市住房建設規(guī)劃(2006—2010)》(以下簡稱《規(guī)劃》)的出臺，導致“廣州房價即將見頂回落”亦有可能。《規(guī)劃》明確提出，今后5年廣州將建各類住房56.24萬套，總建筑面積5350萬平方米，而且2007年、2008年兩年年度供應量高于5年年均供應量。

　　然而，按《規(guī)劃》匡算，今后5年內廣州市平均每年要騰出4—5平方公里土地建房屋，這些地塊從何而來？“第一步就會邁得很艱難。”上述業(yè)內人士直言，用地計劃必須得到中央有關部門支持，才可有操作空間可言。此前，國土部上呈一份用地預算計劃，事實上已被發(fā)改委否決。

　　如此，眾多持幣待購者期待的房價拐點究竟在哪里呢？

　　據

長城金融研究所徐滇慶調研32個主要城市的數據，地價因素只占商品房成本的23%。其中，北京土地成本占商品房總成本的22.98%，上海的土地成本則只占總成本的16.15%，廣州則更低，只有11.4%。

　　“房地產開發(fā)商都有各自可接受的最低利潤標準，如果說房地產商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標準”。