房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。土地是房地產(chǎn)能夠稱之為房地產(chǎn)的根本基礎(chǔ)，土地也是房地產(chǎn)行業(yè)的第一要素，實際上，除去土地之外，房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)沒有什么明顯的區(qū)別，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的要素特征就是土地，焦點問題集中在土地要素價值水平的判斷上。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的投資稟賦

　　傳統(tǒng)上對于土地價值有兩種判定方式：土地作為一種生產(chǎn)要素，其使用價格(地租)決定于其邊際產(chǎn)出率，該理論認為土地服務(wù)本身不是最終的消費需求，而是向某些經(jīng)濟活動投入的要素。另一種理論認為，土地是有著時間價值的一種特定生產(chǎn)要素，與投入生產(chǎn)的資本和勞動力不同，在每一個地區(qū)土地是基本不變(不可磨滅)的供給要素，為了反映土地在其長期使用期間的價值，應(yīng)該將其未來提供的產(chǎn)出包含在內(nèi)(即貼現(xiàn)現(xiàn)值)而不單是當(dāng)期邊際產(chǎn)出。

　　這兩種方法以現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的觀點來看，都具有一定的片面性，關(guān)鍵原因在于土地不僅是商品，而且還是資本品。所謂資本品，較嚴(yán)格的定義是能夠提供服務(wù)流的商品。以此來看，土地在未來的一段時間內(nèi)確實可以提供收益，它被看作一般資本品是非常合理的。

　　在中國特定的土地政策條件下，對于招拍掛的土地，可以認為，拍賣，掛牌底價就是土地的貼現(xiàn)價值。相對于開發(fā)企業(yè)而言，這是由政府制定的一個外生變量，與資產(chǎn)定價中的貼現(xiàn)值的性質(zhì)相同；而拍賣成功的最終差價可以認為是附帶風(fēng)險的交易預(yù)期收益。實際上這種分析并不嚴(yán)謹(jǐn)，但可以從中發(fā)現(xiàn)一個重要問題，即開發(fā)商在土地市場上是價格的接受者，該市場的競爭，最終導(dǎo)致開發(fā)商心理價位的完全體現(xiàn)，而矛盾的關(guān)鍵是

　　因此，房地產(chǎn)行業(yè)土地要素的最大特點是投資，也是整個房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的重點，換句話講，開發(fā)房地產(chǎn)能否成功的先決條件之一就是能否對土地的價值進行適當(dāng)?shù)呐袛唷Ｒ虼耍�投資是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)稟賦之一。

　　房地產(chǎn)的新制造業(yè)特點

　　就像房產(chǎn)不能脫離地產(chǎn)一樣，發(fā)展到一定規(guī)模的房地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)也不能脫離房產(chǎn)，原因是此時的房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合大于房產(chǎn)與地產(chǎn)之和。

　　這種情況的產(chǎn)生，其一是因為房地產(chǎn)才是社會所需要的最終產(chǎn)品，全社會愿意為這種產(chǎn)品支付費用，而不是支付土地費用，這就使得房地產(chǎn)增值成為可能，其二是由房地產(chǎn)另外一個重要特性——異質(zhì)性決定的。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，除了土地位置不同之外，最重要的就是產(chǎn)品不同，將導(dǎo)致價位不同，那么利潤水平也不一樣。換句話說，房產(chǎn)實際上是房地產(chǎn)的加分項(假定土地價值判斷正確的情況下)，房產(chǎn)建設(shè)符合消費者要求，利潤空間就會高一些；反之就會較低，嚴(yán)重時可能導(dǎo)致項目失敗，更直接一點說就是，房產(chǎn)存在價值增值的過程，這個價值增值就是由消費者認可程度決定的。

　　另外，房地產(chǎn)開發(fā)還存在風(fēng)險后置效應(yīng)，這里的風(fēng)險后置與經(jīng)濟運行沒有直接關(guān)聯(lián)，而是指由于建設(shè)質(zhì)量或工藝所產(chǎn)生的后期賠付及改造費用。由于房地產(chǎn)存在時間比較長，建設(shè)工藝相對復(fù)雜，出現(xiàn)及發(fā)現(xiàn)問題的可能也比較高，而這種情況下的問題往往會帶來不可估測的損失，影響整個項目的盈利能力，所以開發(fā)商都希望能在建設(shè)之初能夠盡量預(yù)防。

　　因此，房地產(chǎn)的生產(chǎn)加工過程就是需要綜合市場信息來選擇較好的產(chǎn)品形式加以建設(shè)，配合優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來吸引消費者；同時必須盡可能保證質(zhì)量，減少后期成本發(fā)生的概率。其實，這制造業(yè)的生產(chǎn)加工過程是相似的，傳統(tǒng)上把制造業(yè)定義為：“通過加工把原材料轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的工業(yè)”，產(chǎn)出物是產(chǎn)品，其增值主要在加工過程中得以體現(xiàn)。但是隨著市場競爭加劇和產(chǎn)品更新?lián)Q代加快，產(chǎn)品創(chuàng)新、市場營銷和服務(wù)的增值作用明顯提高，制造業(yè)的產(chǎn)出正在從單一產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)榘�含產(chǎn)品在內(nèi)的服務(wù)和解決方案，制造業(yè)已經(jīng)成為同時對物質(zhì)、信息和知識進行處理的產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)生產(chǎn)加工過程明顯具備新制造業(yè)的種種特點，尤其是滿足制造業(yè)的本質(zhì)特點：產(chǎn)品制造和價值增值。制造則是房地產(chǎn)行業(yè)另外一個基本稟賦。

　　從資產(chǎn)報酬率看住房消費

　　在市場經(jīng)濟下，從消費者對產(chǎn)品需求的角度來看，無論是住宅還是其它物業(yè)，尤其是住宅，是具有強制消費傾向的奢侈品，這個特性決定了兩方面的內(nèi)容：其一，強制消費傾向表示，所有人都必須消費房地產(chǎn)，尤其是住宅；其二，奢侈品表示不是所有人都能夠消費該產(chǎn)品。乍一看，這是一個悖論——既要所有人消費，又肯定有人無法消費；但實際上反映了房地產(chǎn)行業(yè)不僅要求政府干預(yù)，保證部分人的生存消費，而且三級市場必須存在，降低消費成本。

　　正因為三級市場的存在，房地產(chǎn)也同時成為了資產(chǎn)。假定以住房為例，如果你居住的房子歸自己所有，那么就不必支付租金；因此，擁有該資產(chǎn)的部分“報酬”來自“不必支付租金就能住進房子”的事實，換句話說就是你自己在向自己支付房租。實際上，這是一種象征的說法，這表示你由于選擇“把房子出租給自己”，同時你也放棄了從其他人那里賺取租金的機會。

　　另外，消費者將一大筆資金用于購買住房，那么他將損失這筆錢用于其他方面所帶來的升值，當(dāng)消費購買住房的時候，他會將自己的損失用住宅的升值來彌補，也就是說，消費者將根據(jù)市場情況來預(yù)測一個增值幅度，當(dāng)他認為有這樣的潛力的時候才會去購買。

　　那么這兩個方面構(gòu)成了所謂的房地產(chǎn)報酬，由這個報酬形成的報酬率應(yīng)該大于或者等于投資于其它方面的報酬率，消費者才會去購買，否則只會去租。

　　當(dāng)然，這只是經(jīng)濟人假設(shè)條件下的情況，實際上消費者需求并不會完全依照這種模式進行，但是表明了一種思路，說明消費者在理性狀態(tài)下，會將購買房地產(chǎn)看作一種投資，選擇報酬率高的資產(chǎn)；而消費者判斷資產(chǎn)優(yōu)良的手段絕不是去計算報酬率，而是從外觀、房型、區(qū)位、服務(wù)、價格等角度去感受和理解，將其看作一個耐用消費品的成分更多一些。

　　另外，具有投資眼光的消費者將房地產(chǎn)看作良好的投資品也完全可以滿足保值升值的要求。因此，從產(chǎn)品需求角度來看，房地產(chǎn)產(chǎn)品包容了制造品和投資品的雙重屬性。

　　“投資-制造”影響行業(yè)發(fā)展

　　這里定義的投資，就是指通過對房地產(chǎn)未來價值的判斷，擬定戰(zhàn)略，確認方式和方法，并以此為指導(dǎo)，最終形成利潤。這個投資有兩個方面的重點：其一是對市場的預(yù)測能力；其二是對風(fēng)險的把控能力。這兩個方面應(yīng)該是相輔相成的，尤其是判斷長周期市場是否進入的時候，不僅要有精準(zhǔn)的市場預(yù)測，還要能夠規(guī)避風(fēng)險，確保目標(biāo)實現(xiàn)。

　　這里定義的制造，就是指通過對材料組織完成產(chǎn)品的施工和增值過程。這也有兩方面的重點：其一是高品質(zhì)，高效率的完成產(chǎn)品施工；其二是通過資源整合(包括整合土地在內(nèi))完成房產(chǎn)的最終升值。

　　實際上，房地產(chǎn)行業(yè)價值的實現(xiàn)需要投資和制造的配合，缺少任何一個方面都將無法實現(xiàn)正常價值。行業(yè)發(fā)展最終根據(jù)行業(yè)稟賦結(jié)構(gòu)的變化而變化，換言之，投資和制造在房地產(chǎn)價值實現(xiàn)過程中所占的比例不同將會直接影響行業(yè)的發(fā)展趨勢。

　　——在房地產(chǎn)行業(yè)的初始階段，土地應(yīng)該只是由農(nóng)作物的價格決定的，交易當(dāng)中僅看到土地的價值，房產(chǎn)完全是一種相對簡單的商品，是土地的附屬品，整個行業(yè)僅僅是土地交易市場。

　　——當(dāng)城市開始發(fā)展，城市化的初端開始顯現(xiàn)的時候，土地開始顯得稀缺，原因是土地的應(yīng)用范圍變廣了，專門從事住宅，或者廠房的人開始出現(xiàn)，房產(chǎn)不單純是地產(chǎn)的附屬，房地產(chǎn)市場雛形開始形成，但仍然是以投資為主(單純的土地投資或者投機)。

　　——隨著城市化的深入，必然伴隨著房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展，土地資源進一步稀缺(這種稀缺是指有實用價值的土地)，許多人發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的整體收益開始變大，也就是制造的增值屬性開始提高，一個新興蓬勃的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)。

　　——市場進一步發(fā)展，制造屬性開始達到極致，市場參與者越來越多，絕大部分參與者都忽略了房地產(chǎn)投資的性質(zhì)，轉(zhuǎn)變成為投機者的游戲，粗放型增長成為這個階段的代名詞。

　　——市場的承受能力是有限的，以制造為主的房地產(chǎn)發(fā)展達到一定程度后，市場可能出現(xiàn)泡沫，或者各種危機，行業(yè)的風(fēng)險增大，企業(yè)整合和行業(yè)洗牌開始出現(xiàn)。如何避免在未來可能出現(xiàn)的危機里被市場淘汰，可能出現(xiàn)兩條發(fā)展道路：其一，加強行業(yè)的投資屬性；另外一種方式是，全面加強制造業(yè)屬性，以規(guī)模效應(yīng)降低風(fēng)險。

　　在這樣的歷史發(fā)展過程中，企業(yè)的戰(zhàn)略選擇有兩個影響因素，一是對整個行業(yè)發(fā)展態(tài)勢的把握能力；二是企業(yè)自身初始稟賦。行業(yè)每一個發(fā)展階段，企業(yè)的生存都必須將對行業(yè)的認識和對自身的認識相結(jié)合，每個企業(yè)認識和發(fā)展的路徑都不相同，但是只有深刻把握住行業(yè)發(fā)展趨勢的企業(yè)才可能發(fā)展的最好。因此能夠在一定資本積累得條件下，以投資的眼光和手段發(fā)展企業(yè)，必能在未來的競爭中，脫穎而出。

　　(本文作者為億城股份總經(jīng)理，根據(jù)其論文整理編輯)