土地招標廣州又見天價 政府開發商誰在推動

　　本報記者 藍姝 魏黎明 廣州報道

　　“天價，又見天價”！

　　9月6日，廣州市房地產交易中心公布了“國六條”之后全國首個按照建設部有關“限戶型”標準投放的建設用地投標結果，4000元/平方米左右的樓面地價令廣州房地產界人士頗感意外。

　　這也是“國六條”、“國十五條”頒布以來廣州首次投標出讓土地的開標結果，但廣州這個“限戶型”天價成交結果“標桿”卻讓地產界人士感到迷惑與不解，眾多質疑的焦點指向：誰推動了房價上漲？

　　懸殊的報價對比

　　廣州此番招標的兩塊土地，除了是國六條頒布后按照“限戶型”標準建設的首批土地外，更因為廣州市政府首次采用綜合招標法而備受關注，評標條件將結合土地投標價格、投標人業績、規劃方案等指標，這被認為有可能改寫廣州過去土地拍賣價高者得的歷史。

　　包括力迅、利海、萬科、新恒基、富力、保利等在內的13家大型地產商參與了昌崗中路地塊的投標，而萬科、保利、富力同時又參與了金沙洲地塊的競標。沒有小型

　　兩個地塊的成交結果均被認為報出了出人意料的“天價”，其中萬科中糧標團以17.5億元獲得的金沙洲用地，折合樓面地價4033元(該地塊80%要建90平方米以下戶型)，廣電集團以1.528億獲得昌崗路用地，折合樓面地價3974元/平方米。

　　昌崗路地塊政府底價為7356萬元，折合底價1913元/平方米，廣電集團以3974元/平方米拿標，比底價高出2061元/平方米，萬科標團的成交價格則高出底價75.34%。

　　有一個可對比的數據是富力去年底在位置與昌崗路差不多的寶崗大道拿到的地塊，折合樓面地價僅為2120元/平方米。

　　金沙洲地塊的參與報價地產巨頭們的差異性更大，從公布的開標結果來看，形成明顯的兩級分化。萬科-中糧聯合標團、保利、中海的報價均高出底價60%以上，而被稱為拿地大王的富力的報價為1500元/平方米，比底價低34.78%。一年前，中海地產也曾在大致位置相當的金沙灣拿過一塊土地，價格僅為1000元/平方米左右的樓面地價。

　　金沙洲離廣州中心市區較遠，被列為廣州市政府建設金沙洲居住新城的規劃，曾有香港的一些地產商在1996年時就獲得土地，但多年未開發，廣州國土房管局稱近年來廣州市政府加快建設金沙洲居住新城，累計投入了10多億元用于該區域的基礎設施建設，目前金沙洲基礎設施條件得到了顯著的改善。按照這個賬目來算，僅一塊土地的出讓價格就讓廣州市政府連本帶利收回投資。

　　回到高價老路

　　兩塊土地成交天價的異常引起了廣州地產界人士的廣泛關注。尤其是金沙洲地塊的異常之處更讓一些專家感到迷惑與不解。

　　萬科在金沙洲項目上的報價為廣州近兩年來單幅土地的最高價，堪稱新地王。

　　廣州房地產專家指出金沙洲項目嚴重超越了土地占成本的比重“底線”。其樓面地價逾4000元/平方米，以容積率3測算其它綜合成本，預計在2300-2500元/平方米之間，項目綜合成本大約在6300-6500元/平方米之間。這么算下來，土地成本占總成本的比重達到60%，超過了廣州一般賣地時的土地成本比例(30%-50%)。

　　此外，相當多的地產界人士對拿到這個項目的萬科的運營能力與贏利空間存在質疑，專家稱以目前地價成本推算，其綜合成本至少要在6500元/平方米，而一些市場人士稱其房價至少要賣到8000元/平方米才有利可圖，但這個地段能否賣到這個價格業界人士普遍持懷疑態度。一些熟悉萬科的專業人士認為，在拿這塊地上不計成本的表現也與其一貫的企業風格和經營理念出現偏差。

　　而廣州政府方面的評分標準也讓一些參與競標的地產商覺得，政府在人為推高地價。盡管評分標準中設計了規劃方案這個指標，但最差的方案與最好的方案僅差兩分，而報價方面則是無限制扣分，這樣的評分標準結果依然是價高者得。本來設計綜合招標就是為了避免拍賣與掛牌中一味推高地價，現在來看還是回到了高價的老路。

　　對于這個普遍被認為偏高的土地成交價格，廣州市國土房管局近日表明態度，指出參與報價的各投標人均報出了合理的價格，而且報價接近反映了該地塊真正的市場價格。廣州市國土局有關負責人認為此番招標的過程是公開和公平的。

　　誰在推高房價

　　“天價”打破了有關部門“限戶型”調控房價的設想。廣州地產界人士擔憂“普通老百姓難以承受”，而取得地塊的地產商代表則表示“小戶型不一定就能降低房價”，更有戲劇色彩的是，廣州政府還曾規劃金沙洲是廉租房地帶，并在此基礎上進行了基礎設施建設。

　　目前，由這兩個“限戶型”天價地塊帶來的影響是，政府、地產商都沉浸在廣州房價仍將持續上漲的樂觀預期中。

　　就在“限戶型”土地競標的同時，位于廣州開發區的限房價的兩塊土地也在近日內進入競標報價階段，廣州對這兩塊土地的房價最高上限為6000元/平方米，但該地塊周邊樓盤房價大多在5000元/平方米左右。盡管廣州市國土房管局隨后一再澄清表示，這是最高上限，最后的房價可能低于這一價格，但政府的這一“限價”舉動還是被廣泛認為是“抬價”。

　　自2005年開始，廣州房價一路逆市上揚，個別樓盤與地段已達100%。廣州國土房管局發布的房地產市場成交數據顯示，2006年1-7月，廣州樓價整體上漲，較2005年底上漲幅度高達30.02%，而這輪上漲周期廣州房價漲幅已經高達76%，廣州房地產專家指出“廣州房價泡沫極大，樓市已進入高危期”。

　　9月5日，一份《關于公布廣州市國有土地使用權基準地價的通知》(穗國房字[2006]669號)中，廣州市各區內基準地價(土地有償使用費區片價格)普遍被調高了3%-5%。同時廣州市政府表示將繼續嚴格控制土地，最近廣州市國土資源局又發布了收回十宗閑置土地的公告，廣州今年已經累計收回69塊閑置土地。

　　廣州相當多房地產專家對“限戶型”天價現象帶來的后果憂心忡忡，稱“可能人為繼續拔高廣州的房價”，近來快速上漲的廣州房地產住宅市場顯然已經進入泡沫極大的高危期，“如果目前政府和地產商聯手將金沙洲和海珠區昌崗路地價從2000元/平方米左右推高到4000元/平方米左右的陰謀得逞，廣州的房價將也有可能被同步同幅推高。這樣廣州房價已經穩定和小幅回落的局面將有可能毀于一旦，廣州房價將再度被人為地拉升至中高收入階層也難以承受的地步，房價的累計漲幅將會超過100%，而樓市則將進入病入膏肓的垂危期。

　　廣州同創總經理趙卓文表示擔心，面對“瘋長”的地價，廣州政府應該想想新辦法了。過高的地價，等于竭澤而漁。

　　來源：經濟觀察報網