北京樓市緣何兩極分化

　　近期，北京房地產市場呈現出這樣一些新特點：商品房竣工面積、可供銷售的期房與現房數量、市場新房與二手房成交量均出現不同程度下降，但新房銷售價格仍保持逐步上漲趨勢；住宅新增供應量有限且價格呈現兩極分化現象，售價9000元/平方米以上的項目占半壁江山；低價房由于區位原因受到消費者冷落，而中高價房則苦樂不均，部分項目遭遇搶購，少數項目成交稀少。

　　在宏觀調控政策紛紛出臺、社會輿論聚焦于房價之際，北京房地產市場呈現出來的特點說明了如下問題：首先，宏觀調控已經開始發揮效力，住宅需求受到了抑制，投資增長過快的狀況也得到了控制。但出于對未來市場走勢的擔心及信貸收縮影響，部分項目開發速度減緩，導致市場新增供應量相比往年減少。二手房則是由于稅收政策的調整，整個市場步入觀望期。房價的持續上漲并不意味著宏觀調控的失效，只能說明宏觀調控的效力仍未能完全顯現。比如，近期上市的住宅項目，多數已于2005年甚至2004年完成了產品定位，當時房地產市場還未進入調控階段，開發商是基于當時的政策與市場預期開展工作，呈現出來的產品特點不可能體現宏觀調控的成果。真正符合宏觀調控要求的住宅產品當前還未進入流通領域，所以現在的房價走勢并不能完全反映宏觀調控的真實效果。

　　其次，北京城市單一中心發展模式導致公眾冷落遠郊區縣低價房的無奈現實，只能隨著北京城市多中心發展戰略的實施逐步加以轉變。而受宏觀調控影響較大的高價商品房則面臨著觀望之后的集中放盤，出現苦樂不均現象不足為奇。根據筆者了解到的情況，目前北京市場上很多中高價項目的銷售狀況并不差，除了遭遇搶購的一些中小

戶型項目外，部分定價適中的大戶型項目銷售狀況良好，甚至出現買不到房的情況。當然，的確有一些銷售業績不佳的項目，個中緣由不盡相同：有企業營銷戰略的原因，比如企業在項目開發后期重視利潤甚于銷售速度，定價較高導致銷售速度較慢；也有企業受到客觀因素影響，比如周邊修路影響看房客流；還有就是住宅銷售的一般規律，比如新開盤項目需要預熱期，現在不允許進行前期預訂與客戶積累，項目開盤必定面臨更長的市場培育期。

　　最后也是最重要的一點，就是供需失衡的現實。分析其中原因，包括經濟快速發展與城市化進程加速導致的住宅總量不足、超前消費觀念引發的大戶型住宅比例偏大、住房保障體系缺失與城市規劃方面的不足、二手房市場與租賃市場發展滯后以及內外資投資房產市場的影響等。筆者認為，如果不能最終實現供需平衡，

房價將很難回歸平穩與理性。而達到供需平衡，必須消除產生供需失衡的根源，轉變城市發展模式，加大住宅供應量，調整供應結構，重建住宅保障體系，規范各級

房地產市場與倡導理性消費。 (姜煒)