新法試解房產(chǎn)70年困局

　　花費(fèi)巨資購買的房產(chǎn)，卻沒有下面的土地所有權(quán)

　　70年的使用權(quán)困局，成為懸在國民頭上的達(dá)摩克利斯之劍

　　難道我們辛苦還完房貸，還要留一筆錢等著購買土地使用權(quán)？

　　正在制定中的物權(quán)法，能否讓房子不再成為空中樓閣？

　　策劃 張東生 吳金 執(zhí)行 許十文 覃西東 商羽

　　70年后，我的房子是空中樓閣

　　特約記者 覃西東 北京報(bào)道

　　“最近覺都睡不安穩(wěn)，做夢(mèng)都在想，我這房子是不是買虧了。”張富自嘲，自己剛剛當(dāng)上“房奴”，實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的理想，就碰到了新的煩惱。

　　“大家都在談?wù)?0年大限，我這里只剩60年了。”無恒產(chǎn)者無恒心，張富并不覺得自己是杞人憂天，相反后悔自己粗心大意后知后覺，現(xiàn)在才仔細(xì)想過這個(gè)問題。

　　他今年在東三環(huán)附近買了套100多平米的

二手房，6年左右的房齡，細(xì)看房產(chǎn)證和合同才發(fā)現(xiàn)，土地使用權(quán)在

開發(fā)商手里又沉淀了4年。

　　學(xué)工科出身的張富并不富裕，1996年到北京上學(xué)，畢業(yè)后進(jìn)入企業(yè)工作，工作6年的積累，加上老婆的積蓄和家里的部分支持，30多萬也只夠三分之一的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在每月要供幾千塊。

　　讓他郁悶的是，現(xiàn)在房產(chǎn)證還押在銀行手里，幾十年之后還清貸款真正“當(dāng)家作主”了，自己的產(chǎn)權(quán)還是不完整。“房子是我的，房子下面的地不是我的，只有使用權(quán)，土地到期了這房子不就是空中樓閣了么？”

　　70年后，我的房子怎么辦？在物權(quán)法草案第五次提交全國人大常委會(huì)審議的時(shí)候，空中樓閣之虞——懸在每個(gè)有房或?qū)��?huì)有房的中國人頭上的達(dá)摩克利斯之劍，再次成為人們熱議的話題。

　　70年大限溯源

　　按照法律專家的解釋，中國實(shí)行土地公有制，只有國家和集體才能成為土地所有權(quán)的主體。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的房子是大多數(shù)城市居民享有的一項(xiàng)福利。

　　住房制度改革以后，私人，特別是城鎮(zhèn)居民，普遍可以擁有自己的房屋，這時(shí)候就出現(xiàn)房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)的歸屬不一致的問題，法律上的解決之道，就是通過在所有權(quán)上設(shè)定一個(gè)用益物權(quán)，也就是土地使用權(quán)。

　　在制定中的物權(quán)法里，這叫“建設(shè)用地使用權(quán)”。它和所有權(quán)的最大區(qū)別就是，所有權(quán)是無期限的，而用益物權(quán)是有期限的。按現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。改革初期劃撥或出讓的土地，使用期限更短。

　　而房屋的使用壽命，通常要比這個(gè)年限長。只要房屋在，房屋的所有權(quán)就存在，這跟土地使用權(quán)的有期限性產(chǎn)生了矛盾。房屋不能飄在空中，有期限的土地危及房屋的根基。

　　但是研究過改革歷史的人說，當(dāng)初能定到70年就顯屬不易。

　　在1980年代的民商和經(jīng)濟(jì)立法的指導(dǎo)思想中，所有權(quán)是分等級(jí)的，國家所有權(quán)神圣不可侵犯，私人的土地使用權(quán)要鎖定一個(gè)期限，否則無限的使用權(quán)將取代所有權(quán)。1987年深圳特區(qū)嘗試國有土地出讓時(shí)，憲法和法律明文禁止土地交易。1988年修憲對(duì)此解禁，1990年出臺(tái)的《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》確立了這個(gè)年限。

　　追究這個(gè)數(shù)字出臺(tái)的依據(jù)，有人說是“拍腦袋拍出來的，沒有特別充分合理的依據(jù)”，有人分析認(rèn)為是經(jīng)過決策論證的，包括對(duì)香港經(jīng)驗(yàn)的借鑒，從一個(gè)成年人開始擁有房產(chǎn)始，可以行權(quán)的期限不超過70年。

　　說不清翔實(shí)依據(jù)，也正符合“摸著石頭過河”的改革路徑，先給個(gè)較長期限，問題留給后人，等70年后再說。

　　給“空中樓閣”一個(gè)根基

　　漸進(jìn)改革中發(fā)展起來的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，造就了億萬財(cái)富，商人和政府“坐地生財(cái)”，獲益巨大，然而越來越多坐擁房產(chǎn)的人們恍然間發(fā)現(xiàn)：自己傾畢生之功買到的房子，得到的卻不是房屋兼土地完整的產(chǎn)權(quán)。皮之不存，毛將焉附？除了那堆“磚頭瓦片”，得到的只是一個(gè)70年的租期，“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)美夢(mèng)無法再做。

　　而空中樓閣之虞也并不是遠(yuǎn)在70年或者40年(商業(yè)用地)之后。建于1983年的深圳第一棟高樓——國際商業(yè)大廈，土地使用年限“從1982年1月1日到2001年12月31日”，在2002年第一天就到期。

　　問題正在積累，拖延不是辦法。目前正在審議中的物權(quán)法，也許會(huì)成為從根本上解決問題的契機(jī)。從物權(quán)法草案起草到今天的五次審議，70年房產(chǎn)困局都是焦點(diǎn)。

　　四審之前的草案都一直規(guī)定，私有房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期即消滅，土地使用者應(yīng)在期滿之前一年提出續(xù)期申請(qǐng)，交納土地轉(zhuǎn)讓金后繼續(xù)使用。除因公共利益需要收回土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。這個(gè)規(guī)定遭到眾多質(zhì)疑，首先相較人們想得到治本之策的期待，物權(quán)法同以往的法律一樣沒有任何突破，1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》早有類似規(guī)定。而到期要申請(qǐng)，不僅增加了交易成本，也使人們對(duì)財(cái)產(chǎn)的可預(yù)期性和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定性受到很大沖擊。

　　第五次審議的草案終于有了不小的一個(gè)進(jìn)步，規(guī)定區(qū)分居住用地和商業(yè)、工業(yè)用地，居住用地不需要申請(qǐng)，土地使用權(quán)70年大限到期之后自動(dòng)續(xù)期。參與立法的專家分析，修改后的規(guī)定意味著，到期后即使拖欠土地轉(zhuǎn)讓金，也不會(huì)導(dǎo)致自己的“物權(quán)”消滅，只不過是負(fù)有“債務(wù)”，這對(duì)房屋的居住使用者的意義完全不一樣。

　　但是目前的草案對(duì)續(xù)期的期限、續(xù)交土地轉(zhuǎn)讓金的標(biāo)準(zhǔn)和辦法等沒有更具體明確的規(guī)定，而是授權(quán)國務(wù)院另行規(guī)定，再次將問題留到往后。

　　物權(quán)法(草案)起草小組成員、中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼告訴記者，土地使用權(quán)期限和費(fèi)用之爭(zhēng)，實(shí)際上涉及到財(cái)富在國家和民眾之間的分配，現(xiàn)在很多地方“經(jīng)營城市”，財(cái)政靠地吃飯，這個(gè)期限規(guī)定得短一些，在財(cái)富分配上對(duì)國家和政府有利。但從長遠(yuǎn)來看，“國不應(yīng)與民爭(zhēng)利”，要藏富于民，民富國才能富，所以這個(gè)期限可否規(guī)定得長一些，或者收費(fèi)能不能少一些，甚至只是象征性收費(fèi)？

　　無論如何，畢竟這已經(jīng)是一個(gè)開始。居住用房涉及每一個(gè)人——包括政府官員和人大代表的切身利益，每一步都要異常慎重，而要徹底解決房產(chǎn)70年困局，正如有關(guān)專家所言，還需要“歷史的智慧”。

　　深圳遭遇“到期土地”第一波

　　特約記者 商羽 深圳報(bào)道

　　深圳到期土地的大量涌現(xiàn)，使有關(guān)人士大感詫異

　　1983年，香港居民老蘇跨過了深圳河。

　　深圳原始的商業(yè)力量，最早在人民南路一帶發(fā)跡。20層的國商大廈正是坐落于此，它是深圳特區(qū)歷史上第一幢高層建筑。

　　老蘇在國商八樓買了一套房子。有60多平方米，花了他21萬港幣，這在當(dāng)時(shí)是一筆不菲的開支。顯然，他沒有想過房子和房子下面的土地有什么區(qū)別，也不會(huì)想到有一天土地居然還會(huì)到期。

　　但這一天還是到來了。

　　深圳國土局一位官員指出，進(jìn)入2000年后，深圳陸續(xù)有房地產(chǎn)的土地使用年限到期。“主要是房地產(chǎn)證登記的土地使用年限或土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限到期。”

　　深圳到期土地的大量涌現(xiàn)，使有關(guān)人士大感詫異，在很多人的意識(shí)中，“這應(yīng)該是十幾年后才應(yīng)該出現(xiàn)的問題。”眾所周知，土地使用權(quán)70年的規(guī)定，是購房者最大的一塊心病，而隨著早期批租土地使用年限的日漸枯竭，這個(gè)原本遙遠(yuǎn)的問題已經(jīng)不再遙遠(yuǎn)。

　　深圳市國土局的一位專家告訴記者，到期土地在羅湖區(qū)已經(jīng)比較普遍，“主要是一些商業(yè)、辦公用地，但也有少量的住宅用地，其中，既有商品房，又有非商品房。”

　　其中典型者，有國商大廈的土地在2001年12月31日到期，寰宇大酒店土地到2002年2月3日到期，鴻圖大酒店以及盛華大酒店土地使用權(quán)到期日則為2001年2月25日。

　　業(yè)主們深深領(lǐng)教了土地到期對(duì)物業(yè)價(jià)值的危害

　　2004年中葉，國商大廈管理處在樓道內(nèi)貼出了告示，提醒業(yè)主們土地到期的事實(shí)，并要求他們到國土局辦理土地使用權(quán)續(xù)期手續(xù)。“有一半的業(yè)主土地到期了。”當(dāng)時(shí)一位管理員向記者透露。

　　業(yè)主們深深領(lǐng)教了土地到期對(duì)物業(yè)價(jià)值的危害。一個(gè)業(yè)主介紹，面臨到期的房產(chǎn)出租、出售都很困難，即使一些早年抵押給銀行的閑置房產(chǎn)，銀行也沒法處置。

　　國土資源部一位官員表示，沒有聽說行政劃撥的土地還有使用年限：“通常都是無償、無限期劃撥的。”而對(duì)于老蘇等業(yè)主來說，更加不可接受的是，他們購買的時(shí)候根本沒有“土地到期”的說法。

　　這從他們前后幾本房產(chǎn)證的不同也可以看得出來。1984年印發(fā)的房產(chǎn)證，里面并沒有土地和建筑物的區(qū)分。只是到了1999年最新的一本房產(chǎn)證，上面赫然出現(xiàn)了土地使用權(quán)的字樣：用地面積是10.6平方米，使用年限從1982年1月1日到2001年12月31日。

　　混亂須從土地批租制度在我國確立的歷史中細(xì)細(xì)考察。深圳在國內(nèi)首創(chuàng)了國有土地有償、有期的使用制度。1982年頒布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，規(guī)定了各類用地的使用年限及土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。其中，工業(yè)用地最長年限為30年；商業(yè)用地20年；商品住宅用地50年；教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年。

　　但對(duì)于行政劃撥土地的使用年限的確定一直是個(gè)難題。“如果任由業(yè)主免費(fèi)使用，既是國有資源的流失，也對(duì)其他用地單位不公。”國土局人士稱。當(dāng)時(shí)找到的一個(gè)替代方法是，由業(yè)主每年繳納土地使用費(fèi)，作為占用土地的成本。因此，包括蘇先生在內(nèi)的國商業(yè)主們，每年必須要到國土局繳納900多元的土地使用費(fèi)，直到2002年被告知土地到期了。

　　2004年6月，深圳市政府公布了《到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》

　　深圳在1987年之前共劃撥了73平方公里的土地。自2000年后，陸續(xù)有土地的年限到期，但是去政府辦理延期手續(xù)的，卻“寥寥無幾”。有分析人士認(rèn)為，主要是政府沒有出臺(tái)可行的政策，續(xù)期所需補(bǔ)交的高昂地價(jià)，讓很多人望而卻步。

　　政府的政策，有點(diǎn)姍姍來遲。2004年6月份，深圳市政府公布了《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。

　　根據(jù)《規(guī)定》，到期房地產(chǎn)申請(qǐng)續(xù)期的，可續(xù)展的期限是在國家法定的最高使用年限減去已使用年限的范圍內(nèi)確定。比如，現(xiàn)在國家規(guī)定的商業(yè)用地最高年限是40年，而國商大廈已使用20年，那么業(yè)主可申請(qǐng)續(xù)期的期限不能超過40-20=40年。

　　如果續(xù)期，業(yè)主必須支付地價(jià)。有兩種支付方式可供業(yè)主選擇：一是，一次性支付，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期修正；二是，采取年地租的方式，業(yè)主每年交付租金，標(biāo)準(zhǔn)由國土部門定期發(fā)布。

　　《規(guī)定》同時(shí)聲明，到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，原有劃撥土地使用權(quán)消失，其土地使用權(quán)無償收回，而地上建筑物、構(gòu)筑物按建造成本折舊補(bǔ)償。

　　“這只是權(quán)宜之計(jì)”，廣東仁人律師事務(wù)所的蘭天律師，如此評(píng)價(jià)關(guān)于續(xù)期年限的規(guī)定。

　　一座房子70年后變成什么模樣，

　　誰也說不清楚，

　　我們既有的一些制度本身能維持多少年，

　　這也是個(gè)大問號(hào)。

　　尤其是土地制度，

　　70年后相信跟現(xiàn)在會(huì)有很大的變化。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾：

　　土地制度必然會(huì)改變

　　南都周刊：現(xiàn)在的居民住房土地只有70年的使用權(quán)，這會(huì)帶來什么困擾？你如何評(píng)價(jià)這一制度？

　　茅于軾：自己買的房子只有70年的擁有權(quán)，這個(gè)規(guī)定顯然是一個(gè)不合理的矛盾的制度，把很多問題推給了未來，推到了70年以后。在我看來，這個(gè)規(guī)定是相當(dāng)可笑的，因?yàn)榉孔痈�其它商品不同，它是推不�?dòng)、長在地上的，現(xiàn)在很多房子都是剛建起來，60多年后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)周圍布滿了突然“無主”的房子擺在那兒，國家要用車子把它們運(yùn)走嗎？這會(huì)帶來大量的經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題。

　　南都周刊：現(xiàn)在的物權(quán)法草案提出了一些解決方法，譬如自動(dòng)續(xù)期。能解決這些問題嗎？

　　茅于軾：確實(shí)，現(xiàn)在的物權(quán)法草案提出自動(dòng)付費(fèi)續(xù)期，在我看來是決策層對(duì)規(guī)定作了新的解釋，但依舊是可笑的。

　　按照新的邏輯，新房子70年后依舊會(huì)帶來問題多多，怎么續(xù)費(fèi)？怎么判斷“公共利益”？這些都是回避不了的。很多人抨擊它的操作性，因?yàn)槲覀儾豢赡芏ㄏ乱粋�(gè)標(biāo)準(zhǔn)，譬如房?jī)r(jià)原價(jià)的百分之多少，或者算上折舊等等，去判斷房主續(xù)期付出的代價(jià)，甚至我們無法想象——在70年后，所有交易的條件絕對(duì)會(huì)與今天的有不同，譬如利率、城市環(huán)境等等都會(huì)有所改變。

　　南都周刊：那該如何破解這一困局呢？

　　茅于軾：如果不做出一些比較實(shí)在的標(biāo)準(zhǔn)，恐怕關(guān)心自己的房子的人們是不會(huì)滿意的，而這些人相信幾十年后將占人口的大多數(shù)。

　　現(xiàn)在并不合適在自動(dòng)付費(fèi)續(xù)期等細(xì)節(jié)上下工夫，我更想強(qiáng)調(diào)的是，無論延期交易的方式如何，都必須建立在對(duì)等協(xié)商、雙方(房產(chǎn)擁有者與國家之間)同意的前提下進(jìn)行，這是合理交易的基礎(chǔ)。按照目前的立法情況，應(yīng)該說是把國家和個(gè)人之間的關(guān)系稍微扯平了，但需要更堅(jiān)決的字眼與制度去保證。

　　南都周刊：你的意思是，我們更應(yīng)該把眼光放到立法細(xì)節(jié)以外？

　　茅于軾：當(dāng)然，我們不必太過于計(jì)較這個(gè)法到底會(huì)定成什么樣子。一座房子70年后變成什么模樣，誰也說不清楚，我們既有的一些制度本身能維持多少年，這也是個(gè)大問號(hào)。尤其是土地制度，70年后相信跟現(xiàn)在會(huì)有很大的變化。因?yàn)槲覀冞\(yùn)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而土地是最重要的要素之一，它不能真正地流動(dòng)起來，買賣不了，跟世界的大潮流是不符合的，當(dāng)它到了改變的一天，交易房子的內(nèi)涵就會(huì)有深刻的改變。

　　始終，財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)和平等規(guī)則是人類最基本的制度安排，財(cái)產(chǎn)權(quán)制度是最基本的制度安排，要強(qiáng)調(diào)平等。在這個(gè)制度里面不應(yīng)該有人享有特權(quán)，可以去侵犯沒有特權(quán)的人。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之前，在改革之前，基本上人們的財(cái)產(chǎn)權(quán)都是不受保護(hù)的。在那些可以侵犯他人財(cái)產(chǎn)的歷史階段，人與人不平等，所以特權(quán)的爭(zhēng)奪是最激烈的。在這個(gè)階段以后，人與人的關(guān)系就變成了平等的博弈，這個(gè)時(shí)候人們才能把注意力轉(zhuǎn)移到合作和創(chuàng)造上來。這是大家關(guān)心這個(gè)話題的最長遠(yuǎn)意義吧！

　　鏈接

　　法律應(yīng)該更易于操作

　　潘石屹 SOHO中國有限公司董事長

　　一項(xiàng)過于復(fù)雜的政策執(zhí)行起來難度是非常大的，這樣常常會(huì)造成很多政策無法執(zhí)行。

　　中國的土地使用權(quán)僅有70年的時(shí)間，這70年的期限問題是所有購房人和投資者都非常關(guān)心的問題，但多少年來，這事情就含糊著過來了。今天物權(quán)法終于有了一個(gè)明確的說法，這70年的期限可以續(xù)期，續(xù)期后交多少出讓金，按當(dāng)時(shí)國務(wù)院的規(guī)定執(zhí)行。

　　但我不能理解的是為什么住宅就可以自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)用房(寫字樓和商鋪)就不能自動(dòng)續(xù)期，一定要提前一年去申請(qǐng)？在北京有許多項(xiàng)目，同一塊土地上，上面是住宅，下面是商鋪，上面的用地性質(zhì)是住宅，下面的用地性質(zhì)是商業(yè)。為什么不能做得簡(jiǎn)單一些，或者索性都能自動(dòng)續(xù)期？

　　70年后，我們一定都不存在了，能不能讓我們的子孫后代看到這些法律時(shí)覺得是簡(jiǎn)便的，易于操作的、而不是專門制定出來難為人的。

　　合法的個(gè)人財(cái)產(chǎn)應(yīng)受到保護(hù)

　　王寧 中山大學(xué)社會(huì)學(xué)系主任

　　不需要多少年，我們?nèi)丝诘囊话雽��?huì)擁有自己的房產(chǎn)。有這樣的社會(huì)基礎(chǔ)，政府必然更要認(rèn)真地考慮房產(chǎn)70年的問題，至少要想一些辦法，物權(quán)法的制訂就是其中的一個(gè)進(jìn)程。或許經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家們會(huì)想出很好的方案，制訂出一個(gè)社會(huì)公眾心理上和能力上都可以承受的標(biāo)準(zhǔn)。

　　過去關(guān)于房產(chǎn)的公共討論，多數(shù)在經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家之間，只是圍繞著一些比較技術(shù)性的問題來進(jìn)行。現(xiàn)在的討論，應(yīng)該說突破了過去意識(shí)形態(tài)的束縛。過去大家對(duì)這類話題的討論是被人為限制的，房地產(chǎn)開始交易起來的那些年頭，給一個(gè)規(guī)定說房子70年后就要還給國家，本身就是一種回避。合法的個(gè)人財(cái)產(chǎn)是理應(yīng)受到保護(hù)的，這可以說是我們社會(huì)發(fā)展至今的一種共識(shí)。

　　物權(quán)法的一個(gè)重大遺憾

　　魏雅華 知名作家

　　我家原來的住房?jī)r(jià)值至少幾百萬，后來政府只給了幾千元便把我們“搬遷”出來了。新中國的《憲法》歷來都承認(rèn)私有財(cái)產(chǎn)的合法性，但實(shí)際上并非如此，住房土地70年只是其中的一個(gè)體現(xiàn)。現(xiàn)在的規(guī)定說“可以續(xù)租”，這為國家的公權(quán)力創(chuàng)造了大量的自由裁量權(quán)，批不批，租幾年，租金若干，都不是我們能把握的。

　　物權(quán)法的討論，有個(gè)重大遺憾，就是未見關(guān)于城鎮(zhèn)居民自居房宅基地的物權(quán)規(guī)定。在我看來，這是對(duì)宅基地問題的故意忽略，不去解決拆遷沖突等社會(huì)問題的根源。我認(rèn)為這才是首要問題。

　　(記者許十文采訪整理)

　　財(cái)產(chǎn)權(quán)深度匱乏才是根本

　　秋風(fēng)

　　如果中產(chǎn)階級(jí)的標(biāo)志是擁有自有住房，那中國人差不多都是中產(chǎn)階級(jí)了。但是，這群中產(chǎn)階級(jí)住在自己的房子里，卻一點(diǎn)都不踏實(shí)，尤其是剛買了商品房的人們。

　　他們不擁有房子所占用的土地的所有權(quán)，而只擁有它的建設(shè)用地使用權(quán)，按照法律，年限為70年。70年屆滿，會(huì)怎么樣？想想吧，70年后某一天，地主——也即各地政府——要求收回土地，所謂的“恒產(chǎn)”一夜之間化為烏有。

　　沒有人知道，為什么法律規(guī)定使用權(quán)期限是70年，也許這只是一個(gè)權(quán)宜之計(jì)。70年，相當(dāng)于過了兩三代人時(shí)間，之后的事情誰知道是什么樣的？中國的事情變化快，也許幾年或者十幾年后的某一天，土地使用權(quán)就可以順利地轉(zhuǎn)成土地所有權(quán)了。

　　換一個(gè)角度，即使法律對(duì)這70年是認(rèn)真的，憂心這70年的大限也是沒有道理的。假如事情是這樣的，那你的憂心也許就該大大提前，也許只是一二十年、二三十年的事情。

　　假如一條馬路修到你家門口，那你唯一的選擇就是走人，一個(gè)人對(duì)抗一個(gè)機(jī)場(chǎng)或一條公路的傳奇故事，在中國永遠(yuǎn)不可能出現(xiàn)

　　在今天中國的各個(gè)城市，大規(guī)模的成片拆遷、舊城改造正在進(jìn)行。現(xiàn)在很多人購買的房屋就是由拆遷而來，城市擴(kuò)展之后通過征用農(nóng)民土地而形成的新城區(qū)，性質(zhì)與拆遷后形成的城區(qū)是一樣的。

　　所有城市小區(qū)，只要未來的官員們高興，或者政府要開個(gè)什么博覽會(huì)、運(yùn)動(dòng)會(huì)，就可以進(jìn)行大規(guī)模拆遷。那個(gè)時(shí)候，所涉及到的業(yè)主的命運(yùn)，就跟之前被趕走的拆遷戶的命運(yùn)是一樣的，不幸的故事肯定會(huì)循環(huán)上演。

　　這樣的命運(yùn)是由兩項(xiàng)制度所決定的：土地的使用權(quán)不能對(duì)抗所有權(quán)；私人的權(quán)利不能抗衡政府規(guī)劃。

　　在英國中世紀(jì)和近代，在中國的明清時(shí)代，土地的使用權(quán)(或占有)是完全可以對(duì)抗所有權(quán)的。土地的使用權(quán)擁有人可以隨意支配土地，而毋須經(jīng)過土地的所有權(quán)人同意。土地所有權(quán)人甚至喪失了收回土地的權(quán)利。這是一種法律的智慧。

　　但在當(dāng)代中國，所有權(quán)好像成了社會(huì)中一個(gè)決定性因素，并形成了一種奇怪的“所有權(quán)崇拜”心態(tài)。政府覺得自己必須保持對(duì)土地的所有權(quán)，而且，法學(xué)理論與法律規(guī)章也都預(yù)設(shè)，所有權(quán)天然地優(yōu)越于使用權(quán)，所有權(quán)人可以隨意地支配使用權(quán)人。城市政府對(duì)城市的所有權(quán)正是以其對(duì)城市土地的所有權(quán)為依據(jù)的。

　　城市政府的這種權(quán)力又輔之以強(qiáng)制性的城市規(guī)劃權(quán)。即使在西方，城市也會(huì)制定城市規(guī)劃，但是，沒有一個(gè)國家的城市規(guī)劃比中國的更有強(qiáng)制力。中國的城市是政府利用自己手中的權(quán)力規(guī)劃出來的，一些地方政府既不尊重歷史，也禁止任何自發(fā)地建設(shè)城市的努力，只有權(quán)力才能決定城市的風(fēng)格和范圍。

　　城市的規(guī)劃權(quán)力可以非常專斷。比如，城市政府如果想把一個(gè)地區(qū)建設(shè)為金融商務(wù)區(qū)，他們就可以禁止任何人在該區(qū)域內(nèi)建筑住宅、開設(shè)餐館。對(duì)于他們的這種強(qiáng)制權(quán)力，私人無從抗衡。同樣，假如一條馬路修到你家門口，那你唯一的選擇就是走人，一個(gè)人對(duì)抗一個(gè)機(jī)場(chǎng)或一條公路的傳奇故事，在中國永遠(yuǎn)不可能出現(xiàn)。

　　真正困擾中產(chǎn)階級(jí)業(yè)主們的，也許正是財(cái)產(chǎn)權(quán)的深度匱乏及面對(duì)政府的無力感，七十年大限之類的擔(dān)憂只是這種深層次憂懼的表征而已

　　這兩項(xiàng)制度決定了，法律所授予的七十年土地使用權(quán)，其實(shí)沒有多大價(jià)值。即使在遭遇拆遷之前的那些時(shí)間，土地使用權(quán)同樣沒有任何價(jià)值。因?yàn)椋瑯I(yè)主享有使用權(quán)的土地，在物理上是不存在的。沒有人能夠具體地指出，自己享有使用權(quán)的那塊土地在哪兒。就在自己居住的樓宇下面，但具體是哪兒？也因此，業(yè)主不能按照自己的意愿支配它，并實(shí)現(xiàn)收益最大化。

　　從法理上說，住宅之土地使用權(quán)是小區(qū)、至少是同一樓宇的業(yè)主共有的。共有的含義就是，假如要處置該土地，需要得到全體業(yè)主的一致同意，而這在現(xiàn)實(shí)中是不可能達(dá)到的一個(gè)條件。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說，如果不能處置，該塊土地就沒有價(jià)值。土地跟你的房屋不相干，你的房屋的價(jià)值就只是房子本身的價(jià)值。在前些年的實(shí)踐中，政府只補(bǔ)償房屋而不涉及土地價(jià)值，遵循的就是這樣的邏輯。

　　因此，嚴(yán)格說來，中國城市所謂中產(chǎn)階級(jí)沒有幾個(gè)擁有“恒產(chǎn)”，他們所擁有的只是一棟懸空的房屋而已，而城市政府隨時(shí)可以把這棟房屋吹倒。事實(shí)上，真正困擾中產(chǎn)階級(jí)業(yè)主們的，也許正是財(cái)產(chǎn)權(quán)的深度匱乏及面對(duì)政府的無力感，七十年大限之類的擔(dān)憂只是這種深層次憂懼的表征而已。

　　近十幾年政府經(jīng)營城市，城市迅速擴(kuò)張并繁榮起來，擁有自有住房的人群急劇擴(kuò)大。但是，城市所特有的精神與制度，卻并沒有同步發(fā)育。人們所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，反而成了他們的心病，讓他們的心靈趨向狹隘而閉塞。用阿瑪?shù)賮啞ど�的話說，這是一種“以自由看待的發(fā)展”嗎？