五輪進化終立私產權

　　楊紅旭/文

　　在土地私有制的年代里，只有揣著一張田契的農民活得才踏實。如果把它上升到理論高度，就叫做“有恒產者有恒心”。

　　如今，城里人最要緊的是張房契，現代術語表達為“房產證”。但在一切以“公”為先的社會主義國家，如果沒有法律保障“私”權，即使有這張“房產證”也擔心忽然有朝一日成為“一紙空文”。眼下正在醞釀的《物權法》，也為解決這一問題而“好事多磨”。

　　公有制和私有制之爭，幾乎貫穿了改革開放以來中國經濟體制改革和發展的全過程。1992年鄧小平南方講話，提出“發展是硬道理”，解決了“姓社姓資”的困擾。但是，如果個人財產權得不到有效保護，那么“先富起來的一部分人”豈不是要提心吊膽地過日子？因此，經濟體制改革必然推動私權保護的立法進程。

　　自上世紀90年代中期開始，作為民法典核心部分的《物權法》即進入國家立法規劃議程。2004年私有產權寫入《憲法》之后，這一進程明顯加快。此番提審已是第五輪修改稿。

　　雖然步履遲緩，但畢竟是在一點點完善。新修改后的《物權法》草案首次明確提出“國家堅持和完善公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度，保障公有制經濟的鞏固和發展，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展，保護國家的、集體的、私人的合法權益。”其含義就是：“私權”終于可以和“公權”平起平坐了。

　　這是一次由量到質的躍進，雖然許多法律細節還有待進一步敲定，但立法的指導思想得以確立。在某種程度上，這無異于給廣大業主吃下一粒“定心丸”。對房地產市場來說，多少也算是注入了興奮劑。

　　在此簡要分析三個因素：首先，房地產是高價值的耐用消費品和投資品，是絕大多數家庭的主要財產，只有加強保護私權，才能讓民眾放心地消費和投資。對于外籍人士而言，尤其如此。

　　其次，投資的不可預見性非常不利于房地產市場的發展。比如，近期出臺的“限外”政策是為了抑制越來越熱的境外游資炒房現象。短線炒房的原因很多，我認為對物業產權命運的擔心也是其中之一。許多境外房地產基金在進入內地房地產市場之前，已考慮好如何退出，而且不乏中短期操作者。中國經濟增長形勢和房地產長期前景之好，世界各地難有匹敵者，長期投資(比如持有收租)回報率必然走高，但大量外資之所以喜歡快進快出而對長期收益無動于衷，在一定程度上是出于對中國政策穩定性和私權合法性的擔憂。

　　再次，確定平等保護私有財產權的法律原則，有助于物業維護。我國的住宅壽命偏短，建成不足30年已破舊不堪的建筑充斥于許多城市，導致不得不推倒重來或花巨資修繕，實在是浪費社會資源和公眾財富。其原因有二，一是建材和施工質量較低，二是居民沒有動力維護。歐洲許多城鎮的建筑已有上百年，但仍風采迷人，其建材和工藝也好不到哪里去，關鍵在于國家保護私產，業主們愿意精心維護保養。

　　當然，即使明確了保護私權，仍會有許多民眾對“70年產權”耿耿于懷。對此，新的《物權法》草案明確了“住宅建設用地使用權滿70年后自動續期，續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定”。也即說明，屆時只要補交地租，就可以繼續擁有物權。而且，屆時如果確屬公共利益需要，政府也會進行相應的拆遷補償。若按目前上海的動拆補償標準：補償單價是周邊市場價的1.2倍，這是很劃算的一件事，業主根本無須擔心。

　　(作者系上海易居房地產研究院高級評論員)