限價房緣何難產

　　林明/文

　　北京是國內第一個提出“限價房”概念的城市，今年春，北京市建委領導就在一次內部會議上通報了醞釀建設一種以限制價格、面對特定銷售人群的特殊商品房，即“限價房”。這比今年5月底九部委細則中在全國推廣“限價房”的要求整整提前了好幾個月。

　　然而之后北京的限價房步伐似乎走得并不順利，繼有關部門日前提出8月份開始運作部分限價地塊后,便無進一步消息。目前今年計劃12宗限價地中已明確的7幅也僅僅停留在紙面上，根據最新預測，限價房實施細則要在北京五年中小套型發展規劃出臺的基礎上，再行議定，結果可能在9月底出臺。

　　這意味著限價房的實際投入運作將更晚，而根據北京一個新樓盤從開始建設到竣工的平均18個月周期，真正入市的時間無疑越加遙遠。

　　事實上，一位業內人士一話道出其中玄機：限價房作為北京落實“國六條”和九部委細則的一個組成部分，在北京落實整體細則尚未出臺之前，限價房操作政策并無可能率先“獨立”出臺，目前北京仍處在加緊擬定并申報落實的階段。因此目前確定的部分限價地塊在很大程度上充當了給予購房人“未來希望”的作用。

　　就在已經確定的7幅限價地塊中，除了豐臺區東鐵匠營地塊具體明確了規劃建筑面積外，其余地塊尚未明晰建設數據。顯然在如何運作這些地塊上，至少目前還沒有統一的認識。就當下情形看，如何確定市場各方都認可的銷售價格、購買人資格認定以及如何篩選開發企業等，是橫亙在限價房前行道路上的難題。

　　對于限價房，市場一個最大的擔憂即是不要重陷經濟適用房的困境，多年來，對經濟適用房購買族、管理、質量等抱怨聲不絕于耳。

　　很明顯，在這個方面，有關管理部門已經清醒地看到并正在擬定采取相關的防范措施。這也是造成操作細則無法短期出臺的一大因素。一位官員私下表示，其實這些年來，北京建設中低價位的經濟適用房是全國最多的，相反卻沒有能得到市場、老百姓的叫好，其中有很多原因可以查找。

　　而如何限定房屋的銷售價格則是限價房的另一大關鍵。在已經確定的7幅限價地塊中,廣渠路地塊由于周邊市場行情飛漲，基于國土管理部門對于限價房比周邊房價下降15%的普遍認識，廣渠路未來限價房價格將超過單價每平方米8000元，引發市場對于限價房賣高價的爭議。

　　在一項網絡調查中，有58.84%的被訪者認為，限價房的單價應該在每平方米3000~5000元之間，也就是大致維持在原有經濟適用房的售價水準上。限價房售價不要太高成為更多人的心聲。

　　盡管市場認為國土管理部門推出的限價房土地價格不會很高，但是如果過低的銷售價格仍然會讓市場產生房屋質量不過關、建筑偷工減料的擔憂，如何尋找到消費者、開發企業、管理部門都認可的價格點成為限價房最終成敗的關鍵。

　　限價房作為行政管理手段的產物，在推行建設過程中同樣需要強有力的行政保障，從這次推出限價地的范圍來看，大部分位置適中，周邊區域成熟，因此更需要限定土地價格，為建設成本預留出合理的空間。而對開發商的選擇，除了開發能力、信譽度等考量指標外，更重要的還是管理監督機制的到位，只有嚴格監管才能有合格的質量。

　　此外，在設定購買資格、規范銷售流程方面，同樣需要更加有效的查驗、監督機制，并利用社會力量給予監督，需要從購買人的居住現狀、收入水平、家庭成員隱形住房資產調查入手，通過銀行、權證登記等各個環節聯動篩選，確保滿足真正需要的購房族。否則，限價房終將陷入另一種經濟適用房的命運。令人寬慰的是，管理部門已經看到了這些問題，這或許是目前限價房暫緩入市的最好解釋。