購房70年后地租續繳可既讓利于民又增政府財力

　　吳木鑾

　　對于居民購房70年后國家續收土地使用費問題，《中華人民共和國物權法》草案目前規定，住宅建設用地使用權屆滿的，自動續期；建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費；續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。全國人大常委會委員王英凡表示，這一規定牽動了太多人的利益，可能會引發很大的問題。

　　之前的法律其實已經作了相關規定，私人在購得房產70年后，可通過向國家繳納土地轉讓金而繼續使用。土地使用者未申請續期或不被批準土地使用權由國家無償收回。

　　在當前的制度設計下，續繳土地費的設定恐怕很難被取消。而且這個費用也不會與周邊市場價相差太多，否則就會有套利和尋租的空間。因此，從當前來看，唯一的利好就是可能會降低

房價。因為，

物權法一旦作了明確的設定，房屋需求者在購房時就要考慮未來(70年后)的負擔，就有可能降低名義房價。但是，由于房價最終不是完全由購買者說了算，因此這個“唯一”利好也不一定會實現。

　　英國古典經濟學家李嘉圖曾經說過，“不是因為地租上漲才導致谷物價格上漲；而正是由于谷物價格上漲，才使得地租增加。”薩繆爾森和諾得豪斯進一步論述，土地升值是使用者在其上所進行的生產活動賦予的，而地價只是也必然是資源稀缺性的指示器。

房地產商在參加土地出讓權競拍時就已預見未來房價，因此，我們可以說，在真正的市場環境下，地價上漲的真正原因是由于房價高導致對土地的需求增加。這就是典型的房價決定論！中國平均人口密度不高也是此論調佐證之一。當前我國每平方公里132人，日本、韓國、印度、越南、德國的這個數據分別為336、478、338、238、230。按適宜居住的面積計算，我國相對密集的東部地區的人口密度也低于日本、韓國和印度。另外，城市人口大多居住在多層和高層建筑里，同時還有可能遷到郊區，而德國和英國人口大多居住在低層或獨棟住宅里，我國人均居住所占用的土地面積要遠小于德國和英國。因此，地少不是漲價的理由。

　　許多經驗還是表明，地價上漲也反過來作用于房價。筆者長時間關注福州市物價部門所作的商品房成本清單，地價占房價的20%左右，但這20%不包括其他隱性支出，房地產的成本中給政府及其工作人員的費用當遠不止于此數。

　　因此，70年后住宅的使用者支出的地租費用不僅取決于今后的房價，還取決于今后政府的站位。在當前大的制度框架沒有改變的情況下，地價和房價還是很難下來的。

　　在合理的制度安排下，地方政府的財產稅和土地交易稅都會上升，地方政府也可以像西方部分國家地方政府一樣有財力。楊小凱曾說過，澳大利亞和美國都有一半左右的地方政府所有的土地用作公園和公共設施，由于其他土地是私有的，所以私有地的地價依賴公共設施的質量，而地方政府的財政收入又依賴私有地的地價。加上自由遷居，使得地價和政府所有的公地經營效果之間形成反饋機制，公地經營效果越好，地價越高，地方政府收入越高，地方政府越有錢修高質量的公共設施，因而公地經營效果越好，人們越愿意移居此地。這就形成政府服務的競爭性市場，也是經濟效率的基礎。

　　換一個角度考慮，解決地租續繳問題，增加政府財力和讓利于民可以并行。