開發商確實形成了一個利益集團 死不降價又如何

　　凌建平 祝裕

　　主持人：

　　據媒體報道，如果讓房地產開發商在賣掉項目與降價售樓之間作出選擇，他們寧愿選前者。2006年的第二季度，房地產開發商出售項目、而不是我們期望見到的降價這一現象浮出水面。8月22日，某地產咨詢公司主辦的房地產融資研討會上，16個房地產項目明碼標價準備出售，項目總值超過40億元。

　　那么，究竟是什么讓這些房地產開發商有如此大的底氣呢？國家信息中心日前以空前嚴厲的態度發表報告，將矛頭直指房產“泡沫”的主要誘因之一———部分地方政府和開發商。報告認為，地方政府在土地開發一級市場中，低成本征收、高價格賣出，賺取差價，土地出讓收入成為重要的財政收入來源；開發商則不僅在二級、三級市場上炒賣土地，而且通過炒賣樓花等手段牟取暴利。地方政府的行為提高了房地產開發的土地成本，開發商的行為直接導致房價節節攀升，兩者共同作用的結果是房價更快地上漲。為什么管理部門出臺了無數個政策以后，房價還是沒有任何下降的趨勢，而房產商能死不降價呢？

　　大眾評判臺

　　曹中銘：政績與降低房價掛鉤，如何？

　　近幾年房價持續上漲，不僅增加了購房者負擔，也使經濟發展中或多或少夾帶有泡沫成份。既然房價高企是地方政府與房產商“狼狽為奸”的結果，那為何不將地方官員的政績以及烏紗帽直接與降低房價掛上鉤呢？

　　嚴海淵：打破勾結

　　為什么在國家屢屢對

房地產市場下猛藥后，房價還是沒出現大家所盼望的回歸呢？最根本的原因就是地方政府和開發商之間相互勾結。如果他們的這種利益關系不破除，房價怎么可能降下來？

　　勵俊：轉嫁風險

　　賣項目屬于風險轉嫁，接手的集團不僅資金雄厚，而且都有更好的政府資源背景。我覺得如果廉租房和

經濟適用房等政策不能落實到位的話，房價還會死扛下去。目前確有房產商寧可接受抵押拍賣而不執行降價銷售，畢竟拍賣不但資金到位快而且風險小。

　　趙文斌：房價進入肉搏階段

　　當房市的謊言被一次次揭穿后，房價從智勇的博弈到了單純的肉搏，蠻力幾乎成了最后攻防的武器。在這場對峙中，堅持是最大也是最后的武器。

　　當博弈雙方是小集團和大眾時，對峙是小集團的殺手锏和有效游戲。關注民生一直是我國政策的出發點，能撼動國策的事情在我國目前還不存在，房價下跌應可期待。

　　譚小姐：一場時間的較量

　　開發商的舉動完全可以理解，前幾年的樓市使開發商賺得缽滿盆滿，有的樓盤一期開盤銷售后就能把整個樓盤的費用賺回，前兩年賺取的利潤足以讓部分開發商支撐一些時日，但樓市剛性需求的特性又使得人們不得不涉足，所以現在就是開發商在和執幣待購者進行一場時間較量，看誰先熬不住。

　　時先生：房價上漲是星星之火

　　房價上漲形如擊鼓傳花，星星之火已經燎原。這燎原之火要想撲滅，也不是那么容易的事情，不是中央下幾個文件就可以解決的。

　　◆沸點特稿

　　開發商確實形成了一個利益集團

　　尹伯成 復旦房地產研究中心主任

　　我認為現在這些開發商寧愿賣掉項目也不愿降價售樓有他們一定的道理。在當今

宏觀調控的形勢下，很多地產商開發的項目遇到資金鏈問題，要想擺脫當前的困難，只能寄希望迅速地回籠資金。如果僅從降價售樓出發，在許多人買漲不買跌的心理下，很有可能會遇到越降越賣不掉的情況，況且出售項目，資金回籠速度也快。而且把項目賣給大開發商還能獲得利益，這種好處不光是資金方面，肯定還有合作方面的好處。

　　從我的理解來說，這已經不是簡單的行業內項目兼并，實際上已經提升到開發商之間相互聯盟的新形式。

　　從開發商的立場來講，他們寧愿勾結，也不愿意形成相互價格競爭的局面。寧可把這個機會給大開發商也不愿意給消費者，這就說明一個問題，現在的開發商確確實實形成了一個利益集團。在集團的大環境下，只要把項目賣給其他的開發商，也就維護了本集團的利益，相反，一旦降價，就是損害了集團利益。而且，我認為，這個聯盟形式也得到了地方政府的支持，地方政府維護土地高價的意圖已經很明顯，如果開發商一旦形成價格競爭局面，就會引得土地價格下降，土地價格下降對于地方政府而言并不是件好事，地方政府當然要鼎力支持。一旦支持變成行動，另一個問題也就隨之凸現，那就是地方政府與開發商之間結成了另一種形式的聯盟。

　　在兩大聯盟的影響下，只會使得地產業壟斷性的同盟力量進一步加強，使得中央政府對行業的宏觀調控更加困難，任務更加艱巨。不過從另一角度來看，只要中央政府對這一新形勢加以關注，加強對房地產市場的監控，再把已經出臺的政策落實到位，對于整個樓市來說，也并非是壞事。

　　如果二三線城市的房價還在繼續上漲，我相信中央政府應該繼續采取新的政策。香港的施永青大力推薦的空置稅我就很支持，也很看好。另外，我覺得還應該加強物業稅的試點工作，這樣才能使得宏觀調控逐步到位。