限地價、限戶型、限房價的商品房“三限”首次實施遭質疑

　　主持人：

　　自8月1日起，國土資源部公布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式實施。新《規范》要求，土地出讓中同時要對房價、套型進行限定。限地價、限戶型、限房價的商品房被稱為“三限”。但“三限”對房價的影響究竟如何呢？

　　媒體報道，按照原先計劃，8月23日起，位于廣州經濟技術開發區的兩幅限價商品房用地公開掛牌出讓，其住宅最高售價每平方米不得超過6000元。這是“三限”后國內大城市中第一次為項目“明碼標價”。問題是，這兩幅郊區地塊離廣州市中心30多公里，且其周邊住宅現樓均價不過每平方米5000元左右，因此廣州業界和民間對這樣實施“三限”究竟是在“限價”還是“抬價”發出了疑問。也正是在這樣的疑問中，廣州市國土房管局網站日前發布公告稱：這兩個地塊的國有土地使用權掛牌出讓延期25天接受競買申請。廣州市國土房管局負責人則通過媒體對上述質疑作出回應，稱6000元/平方米的最高限價意思是指單套住宅的最高限價，而非均價最高限價。

　　大眾評判臺

　　鄧劉易：匪夷所思

　　這又是中國特色了。限價房比市場價還高，真讓人匪夷所思。國家進行

　　郭先生：限價的標準不能拍腦門而定

　　首先值得肯定的是，限價是個不錯的措施。其次，限價的標準值得推敲，究竟按照什么原則設定價格，拍腦門制定的價格顯然難以起到限制房價的效果。

　　趙文斌：限價首先要信息透明

　　不可否認，限價的目的是好的。但為何出現限價高于現價的難堪局面呢？問題在于：一是怎么限，限價具體操作細則的規范性和可行性都亟待進一步細化明確；二是限多少，是劃條杠還是按照周圍的現價來具體界定？三是誰來定。信息的透明度不夠，失去民眾監督的限價成效很值得懷疑。我們從來不奢望房市一“限”就能控制住，但起碼像信息公開這樣的事情能做到的一定要做到，只有這樣才能避免各種怪現象。

　　嚴海淵：還是要切實一些

　　限價令估計不會有什么成效。100個人，也許有100個限價的標準，出這個一刀切的政策，也許只會導致各方都不滿意的結果。限價多少合適？什么地方該限什么價？恐怕沒誰能說得清。所以我覺得還是想個別的切實點的辦法來抑制房價吧。

　　李先生：無法解決問題

　　公開招標要符合市場化規律。我覺得在國家嚴抓集體自建房、各地政府

　　話題策劃主持 凌建平 MSN主持 祝裕

　　◆沸點特稿

　　與其說“限價”，不如說是抬價

　　尹伯成 復旦大學

　　地方政府為了從出讓土地中獲得更大的收益，不斷抬高地價，而房地產開發這幾年的暴利又總誘使開發商爭相高價拿地，從而使地價和房價不斷輪番上漲，弄得老百姓叫苦連天。

　　為此作為“國六條”的一個重要實施細則，國土資源部決定，從8月1日起，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》兩細則正式施行。這兩部新《規范》要求，房屋銷售價格限制，銷售對象、套型結構比例等條件將直接作為土地出讓方案的重要內容，只有符合房價銷售限制等要求的開發商才有資格拿地，從而想從源頭上調控房市，直接在土地出讓環節上穩住房價。這不能不說是一步好棋。

　　眾所周知，自從實行“招、拍、掛”土地出讓方式以來，土地拍賣要實行“價高者得”的原則。然而，好心不一定就有好報，廣州地方政府以6000元/平方米以下的限價，與其說是“限價”，不如說是“抬價”。這樣的“限價”實際是要給市場一種暗示，誘導開發商大膽向6000元/平方米靠攏。

　　為什么直到今天，某些地方政府還在把國務院從源頭上限制房價的土地新政變味成抬高房價的手段呢？其中的秘密還是地方政府一心一意要從賣地上撈錢。在“經營城市”思想指導下，地方政府把土地出讓金變成盲目擴大建設規模和大搞政績工程以及形象工程的主要資金來源，并以拼命抬高一部分地價作為極力壓低另一部分地價以吸引外資的補償。近三年來全國土地出讓金收益累計達9100多億元。

　　從土地成本價到市場出讓價之間的巨額增值收益，大部分為地方政府和開發商所獲得，包括其中一部分成為地方有關干部的尋租收入。當然，這種土地出讓金收益分配比例不一定各地一樣，但是把土地出讓金作為地方政府“第二財政”，作為地方大興土木的主要資金來源是不爭的事實。

　　在這樣的情況下，希望用新《規范》限地價和房價，恐怕難以如愿。現在中央政府又出臺土地督察制度(包括向北京等地方派駐9個土地監察局)，對土地出讓金體制作出重大調整(包括將土地出讓金納入財政預算，中央分享一部分，還要建立國有土地收益基金，加強對征地拆遷補償和失地農民的社會保障等)，還要在土地儲備制度方面實行改革。顯然中央想通過這些調整和改革，解決土地調控一直難以到位的問題。然而，這些政策措施的調控實效究竟會有多大，還有待實踐檢驗。