“變相預售”的行為破壞了公開、公平的交易規則，不但開發商預謀得逞，而且為房號“黃牛”乘機打劫提供機會。

　　先無預售許可證就放號，又對未取得預售許可證情況下排出的200多號予以承認，北京某樓盤無證放號現象經《新京報》報道后，引起社會廣泛關注。未排得號者認為開發商的行為是“變相預售”。《新京報》8月12日報道，北京建委有關負責人表示，已關注此類現象，并向建設部請示這種做法是否違規。

　　有業內人士分析此現象是開發商事先可能沒有準備好造成的。筆者對此觀點不敢茍同，反而認為是開發商的蓄意行為。數百人兩天一夜排號，各大媒體競相報道，應該說，該開發商炒作項目的目的已經達到，可以偷偷地樂了。不管最后認定是銷售員的責任，還是開發商的責任，可以肯定地說，該樓盤在未取得預售許可證的情況下，前期的品牌造勢、銷售任務已大功告成。從這個意義上講，這類現象無須向建設部請示，就可以定性。

　　有關部門認為“此種行為屬于打擦邊球”，言外之意就是說可以定性為違法，也可以睜一只眼閉一只眼，這種觀點是不可取的。實際上，稍微懂得點營銷常識或者熟悉房子銷售潛規則的人，都應該明白，此種行為其實就是有意識有目的有計劃的一種市場營銷策略。

　　既可為產品進行前期市場摸底，又可為企業快速回籠資金，更為后續產品積聚人氣，可以說，樓盤預售或者變相預售，對開發商而言，一箭多雕，何樂而不為呢。

　　即使頂著違規的壓力，也絲毫不會退縮，因為對這些開發商而言利大于弊，打擦邊球而已。

　　以上面提到的北京某樓盤為例，主管部門對其是否違規的定性關鍵點是，開發商違規還是銷售人員違規(個人行為)。因為開發商和銷售人員是“一家人”，所以主管部門認為難以取證。但應該看到，銷售人員是服從于開發商意愿的，沒有開發商的明授權或暗授意，銷售人員是不可能私自通知客戶放號的。因此，筆者認為，即便是銷售人員私自行為，但其代表的利益主體還是開發商，說到底還是開發商的責任。

　　而且，從該開發商承認排出的200多號有效和售樓處廣告牌換上了排隊選房的內容提示，就可以看出，這是一次有目的有步驟的違規預售行為。而且主管部門也應該意識到，隨著樓市調控政策的逐步實施，會有更多的開發商鉆政策的空子，會打擦邊球。如果北京某樓盤無證放號主管部門認定不及時，甚至定性不清晰，就會導致更多的開發商來效仿。當時候，開發商的理由會更加堂而皇之，行為會更加肆無忌憚。

　　更重要的是，未排得號者認為開發商是“變相預售”，絕不是沒有吃到葡萄就質疑開發商，而是認為這樣的行為破壞了公開、公平的交易規則，不但開發商預謀得逞，而且為房號“黃牛”乘機打劫提供機會。如此以來，

　　□馮海寧(北京媒體從業者)