——訪楊帆
本報(bào)記者 張玉玲
楊帆：1951年生于北京，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，現(xiàn)為中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院教授。
記者：統(tǒng)計(jì)表明，今年1月至6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的套均建筑面積115平方米，一些城市中，大戶型的高檔房建得多,吸引外來有錢人購(gòu)買,而對(duì)本地居民，特別是中低收入家庭自住住房供應(yīng)沒有足夠的政策引導(dǎo)，導(dǎo)致大戶型、高價(jià)位的住宅供應(yīng)超過了市場(chǎng)的真實(shí)自住需求。你怎樣看待這種觀點(diǎn)？
楊帆：這種情況是存在的，一些開發(fā)商熱衷開發(fā)大戶型、高價(jià)位的住宅，吸引外國(guó)人和外地有錢人來購(gòu)買，從而獲取房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)，而對(duì)本地居民，特別是本地中等收入居民的住房開發(fā)就不太感興趣了，使得中等收入者的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，廣大中等收入者改善住房的愿望難以得到實(shí)現(xiàn)。低收入者有廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，而高收入者有高檔商品房，而本市中等收入者則處于“高不成、低不就”的尷尬境地，居民的真實(shí)自住需求難以得到滿足。
開發(fā)商追求利益最大化的企業(yè)逐利行為本無可厚非，但作為城市的管理者就對(duì)廣大居民居住的改善負(fù)有責(zé)任了，這幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的一個(gè)突出問題就是，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，適合居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，這也是中央連續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控的主要原因。各個(gè)城市應(yīng)通過政策調(diào)整，引導(dǎo)開發(fā)商加大對(duì)中等收入者的住房供應(yīng)，為中等收入者提供他們力所能及的住房。在國(guó)辦37號(hào)文件中，也明確提出，要加大對(duì)本地居民的住房保障，把中小套型、中低價(jià)位的住房供應(yīng)放到了最突出的位置。
記者：一方面，政府要引導(dǎo)市場(chǎng)開發(fā)一些滿足本地中等收入者的住房，另一方面從消費(fèi)者角度應(yīng)該有怎樣的消費(fèi)理念去引導(dǎo)自己的住房消費(fèi)？
楊帆：城市人均居住面積從14平方米增至26平方米,自有住房超過80%,居者有其屋、買房置產(chǎn),成為居民的普遍愿望。但目前我國(guó)部分城市居民存在超前消費(fèi)、過度消費(fèi)的現(xiàn)象，許多居民要改善住房條件都希望鳥槍換炮,一舉就要住上120平方米以上的大房，以致于大家都走入到一種消費(fèi)誤區(qū)中,不管自己的收入水平怎樣,要住房就一定要買房,要買房就一定要一步到位買大房、新房。先租房、后買房,先買小房、再買大房的住房梯度消費(fèi)幾乎沒有形成。
每個(gè)城市的住房消費(fèi)者中，市場(chǎng)的主體應(yīng)是本地居民，而且80%是中低收入者。為此，應(yīng)加強(qiáng)政策宣傳,引導(dǎo)居民建立正確的住房消費(fèi)觀念,降低不合理的心理預(yù)期,實(shí)現(xiàn)住房觀念從“有住房”到“有房住”轉(zhuǎn)變,鼓勵(lì)居民根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況通過購(gòu)買或租賃普通商品住房、二手房等,解決住房問題,逐步形成租售并舉的住房消費(fèi)體系。在國(guó)辦37號(hào)文件中，要求“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。政府通過調(diào)整套型、造價(jià)和供應(yīng)對(duì)象,讓更多的中低收入者進(jìn)入市場(chǎng),體現(xiàn)了政府有理、有力的調(diào)控。大面積地推廣中小套型、中低價(jià)位住房,總體上降低了人們的居住成本,不僅使買得起房的人更多,而且隨著二手房市的興旺,租得起中小套型房的人也增多了。
記者：具體說來，政府怎樣通過房地產(chǎn)調(diào)控，保障本地中低收入者的住房要求？
楊帆：中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)、原則和政策已經(jīng)明確，關(guān)鍵在狠抓落實(shí)。要求各地區(qū)、各有關(guān)部門抓緊細(xì)化措施，分解任務(wù)，建立責(zé)任追究機(jī)制。重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。建設(shè)部規(guī)定，一是由地方政府抓緊開展住房狀況調(diào)查。全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，保證各項(xiàng)調(diào)控政策的制定符合實(shí)際，符合群眾需求。二是由各地編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確將“十一五”期間特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉苯?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，并作出具體空間布局、項(xiàng)目用地和建設(shè)進(jìn)度安排，在2006年9月底前向社會(huì)公布。三是規(guī)范普通商品房建設(shè)行為。對(duì)適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目，在考慮綜合地價(jià)、開發(fā)成本、合理利潤(rùn)等因素，科學(xué)測(cè)算控制性銷售價(jià)位的基礎(chǔ)上，采取限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。
