楊紅旭/文

　　近日，二手房交易征收個調(diào)稅鬧得人心惶惶，“8·1”大限前再現(xiàn)過戶狂潮。但別忘了這一政策其實早在10多年前就已出臺,其后一直未能執(zhí)行，2004年后杭州、北京、南京等地重提征稅，結(jié)果最后也不了了之。政策易定執(zhí)行難，已成為房地產(chǎn)業(yè)的一個怪圈。

　　隨著建設(shè)部“165號文件”的出臺，作為本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控焦點的“三限制”(限比例、限面積、限價格)終于塵埃落定。絕大部分開發(fā)商已接受既定事實，多數(shù)老百姓也對樓市未來持樂觀態(tài)度，專家學(xué)者們的爭議漸漸平息，似乎一切只是依照中央思路按部就班實現(xiàn)而已。但筆者認為，事情沒這么簡單，“三限制”的難事還在后頭。

　　我們不妨分析一下“三限制”的可執(zhí)行程度。首先，“70%的比例”相比其他兩項可行性最大，硬性的行政規(guī)制加上官員問責(zé)制，只要能夠嚴格執(zhí)行，不存在任何障礙。其次，“90平方米套型面積”落實起來相對有些難度，但開發(fā)商只要在自動降低利潤率的前提下，著力在套型的創(chuàng)新設(shè)計和功能完善上下工夫，畢竟剛性的市場需求還是客觀存在的。最后，“限制價格”是執(zhí)行難度最大的一個環(huán)節(jié)，但現(xiàn)在各方都還未深入研究。

　　難在何處？在市場經(jīng)濟條件下，一切經(jīng)濟行為都受價格的支配，價格是一只看不見的手，調(diào)節(jié)著社會的經(jīng)濟活動和每個經(jīng)濟單位的經(jīng)濟行為。它就像敏感的含羞草，若用一雙粗糙的大手去觸摸它，立即就會讓你吃“閉門羹”。所以在發(fā)達國家成熟的市場經(jīng)濟體制中，一般都盡量避免采用價格規(guī)制手段，即便是對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控，政府多采用調(diào)節(jié)市場，然后讓市場引導(dǎo)企業(yè)的間接干預(yù)方式。

　　“限價房”的政策，已超出宏觀調(diào)控范圍，進入微觀經(jīng)濟層面，有干涉企業(yè)的商品定價之嫌，因此已不再是“宏觀”調(diào)控了。如果僅是針對廉租房和

經(jīng)濟適用房，其實也無可厚非，因為政府旨在為中低收入者增加公共產(chǎn)品，以健全我國已經(jīng)滯后的住房保障體系。但現(xiàn)在要面對的是“70%”這樣一個相當大的限價比例，其中普通商品房的比例肯定遠大于廉租房和經(jīng)濟適用房。所以說，在具體的定價上，必然要考慮兩方面的因素：一方面要讓部分中低收入家庭承受得起，另一方面還是要適當尊重市場秩序，這是一對矛盾。

　　讓地方政府頭疼的事可能還在后頭。其實寧波早在2003年已開始推出限價房，后來大連、青島、北京都有所嘗試，但其規(guī)模較小，基本不會沖擊市場。2005年上海曾計劃推出的“1000萬平方米中低價普通商品房”與現(xiàn)行的“70%”性質(zhì)相同，其

戶型也是按“50平方米一房、70平方米二房、90平方米三房”的原則界定的，但在具體執(zhí)行中也有一定難度。

　　政府規(guī)制是對市場失靈的治理，目的在于維持正當?shù)氖袌鼋?jīng)濟秩序，限制市場勢力，提高市場資源配置效率，提升全社會福利，保護大多數(shù)社會公眾的利益不受少數(shù)人的侵犯。新福利經(jīng)濟學(xué)的代言人意大利經(jīng)濟學(xué)家帕累托，曾提出判斷社會經(jīng)濟福利最大與否的標準，“三限制”政策正是一個力圖使中國

房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)所謂的“帕累托最優(yōu)狀態(tài)”，但這是一個永遠也難以達到的理想狀態(tài)。雖已上路，但路還長。(本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員)