今后，北京凡是有物業管理資質的房地產開發企業，將不得承接本企業以及相關單位開發的新建住宅項目的物業管理———這是日前北京市建委下發通知的規定。

　　打破開發商自己開發、自己售樓、自己進行物業管理的“一條龍”服務壟斷，無疑是一條正確的思路。

　　一直以來，開發商遺留問題是物業糾紛產生的重要原因，北京市消協對北京市100個居住小區和99個物業管理公司進行的隨機抽樣調查顯示，由開發商遺留問題導致的物業糾紛，占到小區物業管理糾紛的80%以上(6月28日《人民日報》)。而之所以一些開發商能夠“暗埋地雷”，很大原因就在于開發商充分掌握了前期物業管理的話語權，有權決定前期物管企業，而物業管理條例只是“提倡”建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　為“肥水不流外人田”，不少

開發商紛紛成立自己下屬的物管企業，接管自己開發的樓盤。這種開發商與物管的“父子”關系，使得在物業承接過程中，物管很難有效監督、制約開發商，因此樓盤項目許多隱性的問題得以“遺留”下來。業主與物業之間矛盾沖突不斷，開發商卻成了甩手掌柜。此外，由于業主委員會還沒有普及，這就導致前期的臨時物業實際上成了長期物業，這些物業企業提供的服務不少是質次價高，而真正能提供優質物業服務的企業卻被排除在外，顯然，這阻礙了公平的物業市場競爭格局的形成，損害了廣大業主的利益。

　　所以，把前期

物業管理的“建管分離”由“提倡”上升為“強制”是非常有必要的，如此一來，樓盤交接中，各方的責權利就更加明確了———由于物業并非“一家親”，開發商將很難再隨意把各種包袱和問題甩給物業；物業為了規避日后可能出現的風險，將會盡心盡責地勘察小區可能存在的遺留問題，并與開發商簽訂合同，確定遺留問題的責任方和解決方式；而業主也不會再認為物業和開發商一個鼻孔出氣，在問題出現時一味向物業發難，采取拖欠

物業費等非理性舉動，物業糾紛案件的發生幾率將大大降低。

　　建管分離并實行招投標，這一措施要實施起來并不容易。因為，開發商在前期物管中的絕對話語權并沒有改變，這種優勢可以讓開發商采取一些變通的做法。例如，開發商可以有意選擇一些專業水平差、經驗不足的物管企業，用欺詐隱瞞的手段，繼續將遺留問題甩包袱；開發商之間也可以進行交易，你聘請我下屬的物管企業，我聘請你下屬的物管企業……總之，權力若不受約束與監督，難免會出問題。

　　因此，在前期物業的選聘中，有必要對開發商的權力進行約束。這種約束包括：招投標的過程和相關信息應該公開接受社會監督；政府相關部門應對中標企業進行最終審查，對不合格或與開發商有私下交易的物業企業進行否決和處罰；由于現在購房者大多買的是期房，所以完全可以讓這些購房者提前行使業主權利，介入前期物業選聘，制約和監督開發商的權力；政府提供幫助，讓小區業主大會盡早召開，當然，在這個階段，開發商所屬的物業公司就可以光明正大的參加競選，接受業主大會的選擇。

　　一些開發商、物業公司合謀侵害業主權益是當下物業糾紛頻發的一個根源，關系著社區的和諧與穩定。所以，北京打破開發商和物業企業的不合理利益關聯，促進物業市場的競爭，值得肯定和推廣。希望國家盡快完善立法，把“建管分離”早日寫入物業法律，為社區自治創造更好的制度環境。