外資在我國每年購房的資金總量中所占的比例不大是事實，但它的影響是不容忽視的。由于外資的作用，國家對房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當程度的制約。六部委限制外資的規(guī)定將有利于我國房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　中國社科院金融研究所 尹中立

　　從今年5月以來，關(guān)于是否要限制外資進入我國房地產(chǎn)市場的討論就沒有間斷過，7月初，由建設(shè)部、發(fā)改委等六部委聯(lián)合出臺的關(guān)于限制外資投資我國房地產(chǎn)的文件終于出臺。六部委限制外資的規(guī)定將有利于我國房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展。

　　首先，可以緩解

房價上漲的壓力。

　　有人認為，外資在我國的房地產(chǎn)市場中的總量中所占的比例很小，不可能對房價產(chǎn)生大的影響，即使限制外資，也不會影響房價。外資在我國每年購房的資金總量中所占的比例不大是事實，但它的影響是不容忽視的。原因有以下兩點：

　　一是，這些進入我國房地產(chǎn)市場的外資主要集中在北京、上海等少數(shù)城市，在這些城市中外資所占的比例較大。從2005年人民銀行的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中的數(shù)據(jù)看， 2002年～2004年間，在上海房地產(chǎn)市場的購買者中，外資占了10%左右。但因為外資更多的是以地下進入的方式，正規(guī)統(tǒng)計比較困難，實際占上海的市場份額可能在20%以上。

　　二是外資的示范效應很大。在投資市場中，外資對國內(nèi)投資者的心理影響非常大。這一點在股票市場中已經(jīng)得到充分驗證。2002年以后，我國股票市場開始引入境外的合格投資者(即QFII)，到目前為止，QFII的資金總量只有60億美元，占股票市場的流通市值的比重只有4%，但這4%的外資對我國股票市場的投資理念和投資行為產(chǎn)生了巨大影響。例如，QFII看好的行業(yè)和公司會立即被國內(nèi)的投資者所追捧。再如，在股市人氣最弱時，正是QFII的積極買進才帶動國內(nèi)投資者恢復投資信心的。

　　2005年國家出臺對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施之后，外資不僅沒有放慢進入中國房地產(chǎn)市場的步伐，反而增加了對北京、上海等中心城市的投資數(shù)量。這些外資的行為在很大程度上抵消了國家對房地產(chǎn)調(diào)控的效果。

　　其次，可以增加國內(nèi)信貸政策的有效性。外資除了通過直接購買國內(nèi)的不動產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還通過向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。由于外資的作用，國家對房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當程度的制約。

　　這次文件的第八條規(guī)定：外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。就是為了杜絕國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與境外資本之間的不正常融資行為，有很強的針對性。

　　第三，可以緩解

人民幣升值的壓力。2001年以后，在國內(nèi)外因素的影響下，人民幣產(chǎn)生了升值的預期。根據(jù)日本和我國臺灣地區(qū)的經(jīng)驗，在本幣升值的過程中，房地產(chǎn)和股票等資產(chǎn)會產(chǎn)生價格上漲，吸引大量的外資投資于房地產(chǎn)和股票市場，而大量的外資流入又進一步強化了本國貨幣的升值預期。

　　2001年后，我們已經(jīng)看到了上述趨勢。從全國的情況看，2001年之后，中國政府從外匯市場購買的外匯數(shù)量迅速增加，2001年的交易數(shù)量是765億美元。2004年上升為2067億美元。

　　如今，人民幣的

匯率改革已經(jīng)啟動，如果房地產(chǎn)價格還不斷上漲，國際資本可以通過在國內(nèi)房地產(chǎn)和匯率上的投機行為來賺取雙重利潤，不僅會對實體經(jīng)濟帶來可怕的后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期，這是必須警惕的。

　　當然，我們也應該看到，還有一些所謂的外資，其實就是以前通過各種途徑偷逃到國外的境內(nèi)資本，在金融一體化程度越來越高的今天，外資和內(nèi)資的聯(lián)系是很難切斷的，要使限制外資炒房的措施落到實處，過度依靠行政手段是不夠的，需要更多的稅收手段，如：應該在房地產(chǎn)的退出環(huán)節(jié)征收高額的稅收，在持有環(huán)節(jié)征收一定的不動產(chǎn)稅等。經(jīng)濟手段的效果比行政手段的效果會更好。