截至2005年底,全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元，不足北京市一些樓盤一個項目的投入。

　　國內的房地產市場如何發展，其發展模式如何?對中國來說，這是一件新鮮的事件，既沒有理論上的參考，也沒有歷史上的經驗。

　　當1998年住房制度改革全面啟動之后,內地房地產市場不知不覺地“步入”香港房地產發展模式的道路。內地的房地產市場最早開始于廣東與深圳。由于廣東、深圳與香港有地緣、人緣等便利條件,因此,內地最早的房地產市場發展就走上香港那種高地價、高房價及高福利房的發展之路。這種房地產發展模式利益更傾向于房地產開發商及地方政府,很快就在各地遍地開花。

　　高地價、高

　　我曾多次撰文指出,無論是從香港發展模式的基本內容來看,還是從我國的國情來說,香港房地產市場發展模式根本就不適應內地。

　　盡管這種模式看上去是一百多年來市場自然演化之結果,但實際上這種房地產市場發展模式是英國政府在撤離以前,以行政方式掠奪香港民眾財富的一種間接手段。我把香港這種房地產發展模式概括為高地價、高房價、高福利房(即公屋多)。

　　目前內地的房地產市場發展,基本上以香港模式發展為主導,高地價、高房價、高福利房(或中低收入民眾的住房要讓住房保障體系來解決)成了各地方政府、房地產開發商、銀行,甚至于中央政府的共識。比如,無論是從2005年還是從2006年中央出臺的房地產宏觀調控的政策來看,其基本主旨就是要穩定房價。

　　這種文件就是向市場發出明確的信號,即當前房地產市場的價格是合理的。結果,那些房價過高的地方,政府要千方百計地來“托”住當時市場的價格,以便不讓當地的房價向下行;而那些覺得當地房價不高的地方就得千方百計地來推高房價。最近,呼和浩特的官員及北京市政府官員就明確地說,穩定房價就是讓當地的房價穩定上漲。

　　地方政府為什么都愿意把當地的房價推高?當然是以當地的房價來推高地價。很簡單,如果把住房看作是投資品,那么投資品的價格并不是市場的供求關系來決定,而是由投資者的市場預期來決定的,一旦開發商預期房價會提高,他們更愿意以較高的價格來獲得土地。這是地方政府所愿意看到的。

　　高福利房大多是文件上的提倡

　　不過,內地各地方學習香港房地產市場發展模式,也僅是到此為止。即房地產市場可以是高房價、高地價,但高福利房則多是文件上的提倡。截至2005年底,全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元,不足北京市一些樓盤一個項目的投入。即使是所謂的

　　也就是說,就目前內地房地產市場的發展模式來看,所學習的僅是香港的高地價與高房價,而沒有真正學習香港的高福利房(當然以往的計劃體制下的住房分配是另一種體制之結果)。從地方政府與房地產開發商的意愿來看,他們都希望中低收入民眾的住房問題由政府的住房保障體系來解決。

　　“國六條”中提到了加快城鎮廉租住房制度建設,規范發展經濟適用住房,積極發展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難。從這些政策的內容來看,是為中低收入家庭解決住房問題著眼;但住房保障體系所面對的對象只能是以喪失生活能力、老人病人等不超過10%的人群,要解決90%以上民眾的住房問題還得依靠市場,這就需要把目前過高的房價降下來。

　　也有政府官員指出,目前房地產為什么價格上漲過快就在于目前中國的住房保障體系不健全與不完善。這就好比城市交通,

　　現在人和車都擠到一條道上,勢必會造成交通混亂。一方面,巨大的住房需求刺激了房價上漲,另一方面,中低收入者承受不了高房價。因此,住房保障制度不健全促使了房價上漲。也有不少房地產開發商說,房地產開發生產的住房是賣給富人,窮人住房就得由政府來解決。

　　這些言論,無一不是香港住房發展模式的翻版。即目前內地房地產市場的房價高不是問題,因為高房價是由所謂的市場供求決定的。有錢人可以買得起房價高的房子,而無法進入房地產市場的中低收入民眾,他們的住房問題得由政府的住房保障體系來解決。

　　(責任編輯:吳建琴)