尹中立

　　公開媒體上關于六部委將出臺政策限制外資炒房的報道引起巨大反響。自“國八條”實施以來，筆者力舉限制外資投資我國房地產的建議，如果六部委的政策屬實，將有利于我國房地產和宏觀經濟的健康發展。

　　首先，外資助推了房地產價格的上漲。有人認為，外資在我國的房地產市場中的總量中所占比例很小，因此，不可能對房價產生大的影響。占比不大雖然是事實，但影響力不容忽視也是客觀存在。

　　進入我國房地產市場的外資主要集中在北京、上海等少數能起標桿作用的大城市。因為統計資料的缺乏，我只能引用人民銀行的公開資料來分析，從人民銀行《2004年中國房地產金融報告》中的數據看，2002年-2004年間，在上海房地產市場的購買者當中，外資占了20%左右的份額，2002年之后的房價的大幅度飆升，外資“功不可沒”。

　　而在投資市場中，外資對國內投資者的心理影響非常大。這一點在股票市場中已經得到充分驗證。

　　2005年國家出臺對房地產市場的調控措施之后，外資不僅沒有放慢進入中國房地產市場的步伐，反而增加了對中心城市的投資數量。2005年，外資投向中國房地產業的110億美元中，約70%集中發生于調控政策出臺之后的下半年，其中第四季度占了全年投資總額的一半以上。這些外資的行為在很大程度上削弱了國家對房地產調控的效果。

　　其次，外資影響國內信貸政策的有效性。外資除了通過直接購買國內的不動產或從事房地產開發之外，還通過向國內房地產開發企業融資的方式影響國內的房地產市場，尤其是2003年6月份之后，在國家采取緊縮的房地產信貸政策的影響下，國內房地產公司紛紛轉向利用境外融資的方式來解決資金短缺的問題。

　　根據我國現行政策，外資企業舉借外債的管理政策較內資企業松，外資企業可以在批準的投資總額和注冊資本差額內允許自由舉借外債。為了從境外融資的方便，很多內資企業通過各種方式實現外資化。由于外資的作用，國家對房地產行業采取的一系列金融政策的有效性受到了相當程度的制約。

　　在操作主體上，外資進入國內房地產市場以房地產基金為主。最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機構。值得注意的是，為了使房地產基金更便捷地投資內地的房地產市場，香港金融當局還專門修改了有關規則，讓香港房地產投資信托基金可以投資海外房地產項目，實際上意味著允許內地房地產商可以按照《香港房地產信托投資基金守則》成立房地產投資信托基金(REITs)，然后注入其在內地的

商業地產項目，為內地房地產企業提供了一種新的融資渠道。

　　第三，大量資金流入我國的房地產市場加大了

人民幣升值的壓力。2001年以后，在國內外因素的影響下，人民幣產生了升值的預期。根據日本及我國臺灣地區的經驗，在本幣升值的過程中，房地產和股票等資產會產生價格上漲，吸引大量的外資投機房地產和股票市場，而大量的外資的流入又進一步強化了本幣的升值預期。

　　2001年之后，中國政府從外匯市場購買的外匯數量迅速增加。需要強調的是，這些新增加的外匯，有些是通過正常的渠道進入中國的，但也有相當的部分是通過非正常的途徑進入的，這從國家外匯平衡表中就可以看出來。

　　如今，人民幣的

匯率改革已經啟動，如果房地產價格不斷上漲，則國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，它不僅對實體經濟帶來可怕的后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期，這是必須警惕的。