經(jīng)濟(jì)人之秋風(fēng)專欄

　　九部委出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》正在通過(guò)各部門(mén)的紅頭文件被消化。最新的一份紅頭文件出自國(guó)土資源部，題為《中低價(jià)位、中小套型普通商品房實(shí)行限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的土地供應(yīng)辦法》(征求意見(jiàn)稿)。本輪調(diào)控的一項(xiàng)重要特征是試圖通過(guò)政府管制房型的方法，讓單套房屋總價(jià)看起來(lái)比較低，中低收入群體能夠買(mǎi)得起房。90平方米中小套型占到70%就是為此目的而制定的管制政策。

　　落實(shí)這一政策，政府有一個(gè)看起來(lái)很便利的手段:政府享有地主之利。依據(jù)現(xiàn)有土地制度，政府自己是城市房屋建設(shè)用地的壟斷供應(yīng)者。因此，政府自然而然地認(rèn)為，自己有權(quán)在供地的時(shí)候就要求獲得土地的

開(kāi)發(fā)商承諾，按照政府的規(guī)定設(shè)計(jì)建造房屋。國(guó)土資源部的這份文件就對(duì)于如何在供地環(huán)節(jié)約束開(kāi)發(fā)商作出了規(guī)定。

　　按照征求意見(jiàn)稿的思路，在“限套型、限

房?jī)r(jià)”的基礎(chǔ)上“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的具體操作方式，是先由地方國(guó)土主管部門(mén)會(huì)同其他

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)“科學(xué)確定一個(gè)控制型房?jī)r(jià)區(qū)間”。在獲得競(jìng)投土地資格前，有意向的開(kāi)發(fā)單位要先根據(jù)政府部門(mén)提供的房?jī)r(jià)上限，給出一個(gè)自己承諾的房?jī)r(jià)。只有那些承諾價(jià)格在政府確定區(qū)間內(nèi)的開(kāi)發(fā)商，才能獲得競(jìng)投土地的資格。然后國(guó)土部門(mén)將通過(guò)招拍掛制度確定土地最終批給哪家開(kāi)發(fā)商。

　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，這是一個(gè)從供地環(huán)節(jié)上限制套型和房?jī)r(jià)的辦法，看起來(lái)似乎相當(dāng)可行。因?yàn)椋�假如開(kāi)發(fā)商設(shè)想的套型、房?jī)r(jià)不合乎政府的意圖，根本就拿不到地。反過(guò)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商所建的每棟樓的套型和房?jī)r(jià)，最終都將在政府的控制之下。人們也或許以為，中低收入者或許能夠買(mǎi)得起房了。

　　事情果真如此簡(jiǎn)單嗎？

　　首先來(lái)看，國(guó)土主管部門(mén)會(huì)同其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)能否“科學(xué)確定一個(gè)控制型房?jī)r(jià)區(qū)間”。“科學(xué)”的意思是什么？凡是熟悉經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，確定價(jià)格及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的唯一科學(xué)方法是市場(chǎng)機(jī)制。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代由政府部門(mén)——哪怕是利用計(jì)算機(jī)——確定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格，得到的只有供應(yīng)的混亂和經(jīng)濟(jì)整體低效率。

　　可以設(shè)想，政府大體上有兩個(gè)辦法來(lái)“科學(xué)地”確定控制型房?jī)r(jià)區(qū)間:或者是根據(jù)周邊房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格，或者是依據(jù)政府所瞄準(zhǔn)的房屋需求者的承受能力。但前者其實(shí)就是房地產(chǎn)商確定價(jià)格的基本方式，如果政府如法炮制，就意味著房屋價(jià)格仍將持續(xù)走高。后者倒是有助于達(dá)成民眾對(duì)本次調(diào)控寄予的希望:讓中低收入者能夠買(mǎi)得起房。但政府仍然面臨一個(gè)難以克服的信息難題:政府有關(guān)部門(mén)如何測(cè)量民眾對(duì)具體每個(gè)項(xiàng)目的承受能力？

　　事實(shí)上，按照后一種方式確定房?jī)r(jià)區(qū)間，政府將會(huì)陷入自相矛盾中。可以設(shè)想，如果政府誠(chéng)心按照民眾、尤其是中低收入群體的承受能力確定房?jī)r(jià)區(qū)間，則相對(duì)于目前的房?jī)r(jià)，這個(gè)區(qū)間必然要大幅度下移。因?yàn)椋�目前民眾普遍抱怨買(mǎi)不起房，只有大幅度降價(jià)，民眾才會(huì)覺(jué)得買(mǎi)得起房，才會(huì)覺(jué)得政府確實(shí)在依照民意來(lái)控制、監(jiān)管房?jī)r(jià)。

　　但是，這個(gè)時(shí)候，地主的便利就會(huì)變成一種痛苦。政府直接控制房?jī)r(jià)的一切措施，最終都將直接造成土地收益的損失。房?jī)r(jià)決定地價(jià)。政府將房?jī)r(jià)控制在一定區(qū)間內(nèi)，意味著該塊土地的價(jià)格同樣受到了嚴(yán)格的控制，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)傻到把地價(jià)報(bào)到政府設(shè)定的房?jī)r(jià)之上。而地方政府大塊財(cái)政收入依賴轉(zhuǎn)讓土地，尤其是不足整個(gè)土地供應(yīng)量20%的房屋建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的收益。因此，政府能否控制房?jī)r(jià)，從根本上取決于地方政府是否具有自我犧牲精神。否則，政府控制房?jī)r(jià)的積極性就不會(huì)有多高。

　　當(dāng)然，在強(qiáng)大的政治壓力下，地方政府至少暫時(shí)會(huì)控制房?jī)r(jià)，但這立刻又會(huì)出現(xiàn)另一個(gè)問(wèn)題。政府已經(jīng)公布了其所希望的套型和房?jī)r(jià)區(qū)間，則開(kāi)發(fā)商報(bào)出的地價(jià)就會(huì)高度接近，招標(biāo)操作機(jī)構(gòu)會(huì)把地給誰(shuí)？這里就有巨大的尋租空間。

　　在現(xiàn)有的土地-房屋雙重壟斷體制下，房?jī)r(jià)具有迅速上漲的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)此開(kāi)發(fā)商高興，民眾不滿。這是完全正常的，要命的是，本應(yīng)承擔(dān)公共職能的政府亦有自己的利益訴求:房?jī)r(jià)上漲符合地方政府利益。本次房地產(chǎn)行政調(diào)控能否奏效，基本取決于地方政府能否厘清自己是作為公共性政府的角色還是作為地主的角色。現(xiàn)在政府出臺(tái)的措施是否讓人們看到了這樣的希望？

　　(作者系知名學(xué)者)