羽良

　　建設(shè)部等九部委已經(jīng)初步制定出針對(duì)外資進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入和管理政策。這份名為《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(下稱“意見”)，目前已經(jīng)成為社會(huì)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　從目前該意見披露出來的內(nèi)容來看，人們普遍關(guān)注的“實(shí)名制”條款，即“無境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)或法人身份的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。在境內(nèi)工作的個(gè)人或有境內(nèi)法人身份的境外機(jī)構(gòu)，只允許購(gòu)買自住型商品房。同時(shí)實(shí)行實(shí)名制，個(gè)人和機(jī)構(gòu)需要持有相關(guān)證明，以限制一人多套購(gòu)房”這一條，所針對(duì)的是在人民幣升值和境內(nèi)房市繼續(xù)上漲雙重預(yù)期的誘惑下，資本項(xiàng)下大量以“其他類投資”面目出現(xiàn)的資本流入。

　　數(shù)據(jù)顯示，2004年資本流入為3434億美元，是1994年時(shí)的6倍。從資本流入結(jié)構(gòu)的變化情況來看：1994年,外商直接投資(FDI)是338億美元，2005年為678億美元，十年間增長(zhǎng)了1倍而已；

證券投資增幅也不大，算上幾年來新批QFII的情況，39家QFII機(jī)構(gòu)有35家獲得外管局的投資額度，總數(shù)不過62.3億美元，而2005年我國(guó)證券投資細(xì)目下,還表現(xiàn)為凈流出49億美元；其他類投資最值得關(guān)注，1994年，此類投資額不過235億美元，2004年就增長(zhǎng)到了2622億美元，2005年凈流出40億美元�？梢�，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在境內(nèi)以房地產(chǎn)為主的資產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的趨勢(shì)下，通過“其他類投資”大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行炒作的外資，幾乎可以確認(rèn)無疑。在這種情況下，外資購(gòu)房“實(shí)名制”的實(shí)施稱得上是一種較為有效的監(jiān)控手段。

　　但除了“實(shí)名制”，這份意見另外兩項(xiàng)重要的規(guī)定，對(duì)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響恐怕更為深遠(yuǎn)。首先是要求以公司形式進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的外資，必須以FDI的形式在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立外商投資企業(yè)。并要求投資總額超過1000萬美元的，注冊(cè)資本不得低于投資總額的50%。這將大幅度提高對(duì)外資背景房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)從事地產(chǎn)交易的審查力度，不過操作細(xì)則還要看最終意見的定稿。而另一項(xiàng)規(guī)定，未全部繳清注冊(cè)資本金的企業(yè)、未取得《國(guó)有土地使用證》的企業(yè)和開發(fā)資本金未達(dá)到投資總額35%的企業(yè)，不得辦理境內(nèi)境外貸款、不予批準(zhǔn)外匯借款結(jié)匯。這等于在目前的資本項(xiàng)目管制體制下，特別針對(duì)房地產(chǎn)投資又加了一道嚴(yán)格的管制，是這份意見中所提出的三個(gè)監(jiān)管策略中真正的“緊箍咒”。同時(shí)，意見中規(guī)定的“中外資合作過程中各方不得設(shè)固定回報(bào)承諾”，則掐斷了一些中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)通過高風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)物杠桿融資獲取外部資本的渠道，杜絕了由此可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　總的來說，針對(duì)外資進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管政策，只是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的一系列政策中的一個(gè)。而這份意在“攘外”的《意見》，其“緊箍咒”的題中之意，應(yīng)是阻斷外資借房地產(chǎn)市場(chǎng)流入境內(nèi)帶來的“熱錢危機(jī)”吧。