商業地產政策空間或將收緊

　　王成／文

　　“中國房地產的問題不能籠統講過熱，應該講局部地區過熱。”日前，著名經濟學家、北京大學教授厲以寧在某論壇上的概括，恰好切中了商業地產的問題所在。

　　但厲以寧強調：“宏觀調控不是打壓房地產業，而重在結構調整。不會有哪個地方

的政府部門認為打壓房地產業對自己有好處。”他建議，在正確理解調控意義的同時，開發商要多方面開拓商機，比如參與社會主義新農村建設、小城鎮的重建、舊棚戶區的拆遷等，并多方面開拓融資渠道。

　　事實上，全國商業地產投資近年來一直持續增長。2003年，全國商業地產投資總額1277億元，比上年增長了36.83%；2004年商業地產投資比2003年增長了31.4%；而2005年1～5月份，全國商業地產投資同比增長38.7%；今年6月伊始，“國六條”震蕩住宅市場，隨后的“國十五條”細則更將

　　媒體上關于局部城市商業地產飽和的論調沸沸揚揚，但中資和外資機構卻從未止步，不斷有新的開發主體入市。印度尼西亞匯寶集團在蘇州布局，加拿大555集團有意在中國投資Sh opp in g M a ll，摩根士丹利等海外資金在上海、北京等城市購入商業設施，為商業地產的發展推波助瀾。

　　僅僅看中長線投資的高額回報，但缺少深入的市場需求研究和準確的市場定位而盲目重復建設，追求大體量項目以及經營能力缺位，成為商業地產結構失衡、空置率高的重要原因。

　　給商業地產把脈，盡管已是老生常談，然而其卻一如久病不愈的病人，總量過剩背后的產品結構失衡、局部過熱等問題隨著開發浪潮持續升溫而更加明顯。

　　盡管和住宅市場相比，對商業地產調控政策未有出臺，但達摩克利斯之劍已經高懸，政策空間行將收緊。

　　早在2004年，溫家寶總理就多次批示清查購物中心過熱的問題。去年8月1日，商務部調查組在廣東、廣西、福建、杭州、南京等省市進行商業地產專項調查，調查結果并未公布，但城市商業網點布局不合理、局部地產過熱已經成為半公開的秘密。

　　隨后，《商業網點規劃建設管理條例》正加緊制定的消息不脛而走，業內人士從中體察出國家的調控之意，其中對百萬平方米項目強制聽證，對社區商業比例做出規定等內容成為多方關注的焦點。

　　除此之外，各地方政府對商業地產的經營行為也在不同程度上加以規范。5月29日，南京市停止辦理產權式商鋪的預售許可證，引發一場關于產權式商鋪是否會集體擱淺的討論。

　　與此同時，對個人投資商業地產行為的限制也顯露苗頭。據知情人士透露，國有銀行正在規范個人購買商鋪的按揭操作，部分國有銀行目前已經將商鋪實際按揭的成數由從前的60%降低到40%～50%，并且加大了對貸款人身份和購買房屋的用途、面積等方面的審查力度，除了審貸員審核外，還增加了上層依次把關。在此影響下，對銀行貸款依賴較強的投資者活躍性開始降低。

　　從建設的規范、運營方式限制到銀行信貸把關，種種跡象都表明，商業地產那把高懸的利劍或將到了落地之時。