81.62%：高住房私有率背后的尷尬

　　編者按

　　當住房日益成為中國普通百姓關注的熱點時，中國城鎮居民的住房自有率也在節節攀升。最新的數字顯示，去年城鎮住宅私有率高達81.62%，遠遠超過歐美發達國家。

　　該如何看待這個統計數字。有人說這顯示了中國住房制度的優越性，也有人提醒這種

“居住必買房”的置業習慣是危險的傾向，當然還有人對這個數據本身就心存質疑。

　　看清統計的程序設定，了解房改的特殊歷史，我們不難發現，在缺乏正常的制度性的住房保障體系下，超過八成的住房私有率其實是一個值得玩味的數字。

　　81.62%：高住房私有率背后的尷尬

　　特殊的歷史：福利分房帶來的高比例

　　中國住房私有率數據之高，存在著諸多統計口徑上的爭議和分歧。可是一個沒有爭議的事實是，不管用哪一種統計方法，私有住房中份額最大的一塊，并不是我們現在所說的商品房，而是房改房，也就是我們常說的福利分房。

　　按照普遍的情況，現在私人手中的住房，主要有以下四種，一是早年留下來的私房，二是房改房，三是商品房，四是經濟適用房。雖然這些年商品房和經濟適用房的建設突飛猛進，可是，在絕大多數的城市，它們的份額仍然難以追上新中國頭五十年積累下來的房改房。

　　據統計，到2003年底，全國的房改房面積約有80億平米，房改房占全部住房總量的67.54%。在不同的城市，情況略有差別，但房改房至少占到住房總量的一半以上，從目前能看到的統計中，杭州的房改房比例是比較低的。截至2005年，杭州擁有住房的家庭中，私房的比例為9%，商品房和經濟適用房的比例為37.3%，房改房的比例則達53.7%。

　　而廣州的情況則非常能說明問題。在房改的高峰期，廣州從1997年到2002年，居民私房擁有率平均每年提高5%，到2002年底，廣州有83.7%的居民家庭擁有自己的住房。但是，細算下來，只有7.1%的家庭購買了商品房，64.9%的家庭買的是房改房，還有11.7%的家庭擁有原有的私房。

　　由于幾十年的積累，在幾年中釋放出來，不可避免地形成了井噴，并迅速拉高了住房私有率。這就是住房私有率高企的真實面目。對這樣一個特定的數字，如果我們不能客觀地予以區別對待，就一定會造成誤讀，帶來錯覺。首先，它會讓我們放大這些年的房地產建設成就。其次，它會讓我們對老百姓的購買力產生過高的估計，并進而影響我們對房價的判斷。其實，絕大多數的房改房價格為每平米幾百元。第三，它會讓我們以為，大家的居住條件真的改善了。殊不知，絕大多數的房改房在房改之前就由現在的房主住著，房改前后，并不牽涉到住房狀況的改變。同時，房改房普遍面積較小、戶型較差，至少有30%的住房不具備基本成套條件。可謂，擁有私宅，但并不擁有舒適的居住條件。(苗凡卒)

　　模糊的概念：

　　數字的樂觀和現實的不樂觀

　　所有的爭議都來自建設部公布的“2005年城鎮房屋概況統計公報”。這份關于國人住宅水準的權威報道稱，2005年城鎮人均住宅建筑面積升至26.11平方米，住宅私有率更是高達81.62%，比2004年的80.77%提高了近1個百分點。

　　單看81.62%，確是一個樂觀的數字，至少表明普通百姓的住房條件逐步改善，而且越來越多的人擁有自己的資產。但是這個統計結果卻是一個模糊的概念，諸多的評論都在質疑數字的準確性。

　　最新一期《瞭望東方周刊》刊登了沈曉杰的文章，直言中國的住宅私有率統計明顯帶著“特殊國情”。建設部資料表明，中國的住宅私有率并沒有采取國際通用的戶數之比，而是采用了面積之比，即自有(私有)住宅建筑面積和實有住宅建筑面積的比例。

　　如此一算，樂觀的數字掩蓋了諸多不樂觀。

　　其一，這種簡單的平均計量算法，已經模糊了城市居民的貧富差距。中國國情研究會與萬事達卡國際組織發布的《2006中國生活報告》稱，年收入超過11萬元的高收入群體中，超過40%的人擁有兩套以上住房，其中22%的人未來一年內還打算買房。建設部的統計資料還顯示，商品住房銷售面積中，個人購買比例由2000年的87%增加到2005年的近97%。貧富差距的拉大，可能會使數量較小的富裕階層擁有數量更多的住宅，這意味著將有一個不容小視的無房群體。

　　新華社今年兩會的一篇報道引用了民政部的數據，2005年城鎮低保人數穩定在2200萬左右，然而就住房而言，被納入廉租住房保障范圍的只有32.9萬戶。

　　其二，這種建立在現有戶籍制度基礎上的統計，并不能真正反映城市的現狀。

　　越來越多的城市表示，農村進城務工人員已被視為城市的新成員。既然是新成員，那么他們的住房問題有沒有受到關注呢？在城市中，這些人沒有住房，而在統計中，農村可是100%的住宅私有率。一群在城市無房的“有房一族”，這種荒誕的景象其實在延續戶籍制度的不合理。隨著城市化的加速，進城的農村人口有相當一部分會在城市定居，那么他們遺留在農村里的私有住宅是不是一種土地浪費呢？

　　事實上，81.62%的住房私有率不僅模糊了城市居民的貧富差距，同樣掩蓋了農村人口進入城市后缺房情況。當城市人口在哀嘆“房奴”之苦時，農村人員所想的只是如何謀生，而房子更像是一個遙不可及的夢。在某種程度上，住宅已經成為阻礙階層合理流動的瓶頸，這才是更危險的信號。(錢飛鳴)

　　難言的觀念：

　　“有其屋”是否要“買其屋”

　　“居者有其屋”是否“住者買其屋”，這不是個新問題。在“住房私有率世界第一”的背景下，討論這個問題就有了新的空間。以前，我們會說買房是緣于文化習慣和保障不足，可是面對如此之高的住房私有率，誰都會有一個直覺的反應：憑什么大家都買房，為什么就不讓我買房？

　　面對這樣的夢想，大道理顯得有些蒼白，我們不妨用數字來分析一下，這個夢想有沒有可能成為現實。

　　先說住房供應，看它能否滿足人口增長需求。我們以最近三年為例。從2002年底到2005年底，全國的城鎮人口凈增6000萬。可是，同期的城鎮商品房供應只有10億平方米。按照城市改造“拆一建二”的慣例，只能有5億平方米投放市場，按戶均90平方米，總共只能滿足550萬個家庭，這個數字，離6000萬新增人口，有著巨大的差距。當然，同期還有1億平方米經濟適用房上市，但基本上改變不了大局。這個落差必然導致城鎮人口的住房私有率持續大幅降低。

　　再說住房價格。巨大的住房供求矛盾，決定了商品房必然會變成一種價高者得的商品，它不可能降到人人都買得起的水平。不僅是新增城鎮居民中的大多數買不起房，老城鎮居民中的低收入階層，如果沒有參加房改，也將會買不起房。這些人要想買得起房，就只有依靠國家的福利政策。

　　國家有能力滿足這個需求嗎？我們不妨算一筆賬。據權威部門預測，到2010年，我國的城鎮人口還將新增1.2億。新增人口加上多年沉淀的無房人口，城鎮無房總人口將超過兩億，如果按照三口之家、戶均90平方米計算，至少需要再建60億平方米的住房。而同期商品房最多滿足三分之一的需求。也就是說，還有40億平方米要由國家提供，才能滿足“住者買其屋”的要求。40億平方米幾乎相當于我國城鎮住宅總面積的三分之一。從數量上來說，這絕對是個不可能完成的任務。而且根據這些年的經驗，如果用出售的方式解決低收入階層的住房，福利就很難真正到達低收入者的手中。

　　所以，住房私有率的降低是不可避免的趨勢。城鎮住房問題將有很大比例依靠租房解決。在這個過程中，努力推動政府多蓋一些面積不大、功能完善的廉租房，才是“居者有其屋”的正確方向。(苗凡卒)

　　制度的欠缺：

　　公共住房是建設短板

　　美國，68%；英國，67%；德國，42%�？纯粗袊�81.62%的住房私有率，未免有些詫異。

　　發達國家如此低的住房私有率能說明什么？這些國家的就業流動是常態，為了可能的發展機遇，歐美人士習慣了不買房。但是這只是直觀的感覺，由于擁有成熟健全的住房保障體系，不僅不愁找不到可租的房子，而且房價保持著相對平穩，租房買房的成本比較只有些微差別。丹麥的做法更徹底：全民租房——主要是向政府租。

　　計劃經濟條件下，我國實施的是福利化分配方式，住房是全民的福利品；市場經濟條件下，通過住房制度改革，對于有支付能力的居民，要通過市場解決住房，對于低收入家庭，政府通過住房保障，解決其支付能力不足的問題。81.62%的住房私有率，根源就在于住房保障制度的欠缺。經濟適用房不但被指“變味”且供給速度明顯滯后，廉租房則更為稀缺。這就迫使中低收入者不得不在商品房市場解決住房，越來越多的“房奴”便是最有力的證明。

　　滿足低收入人群的住房需求，廉租房同樣可以制約房價的非理性上漲。媒體公布的公式稱，廉租房與房價呈反比關系。廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%~4%，最大的受益者是普通老百姓。

　　從1998年提出建立廉租房制度，到2003年出臺相關管理辦法，中國291個地級以上城市中已有221個城市在去年年底前實施了廉租住房制度，但是70個城市的空白仍然暴露出資金上的無奈。原來的財政體系中，社會保障重在保吃穿、保就業、保養老，而住房并沒有納入預算科目。再加上商業地產帶來的收入，這些都令地方政府忽視公共住房建設。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授認為，加強公共住房制度建設，逐步解決中低收入尤其是低收入家庭的住房困難，是政府不可推卸的社會責任，也是確保商品住宅市場按市場規律運作的基礎。

　　住宅市場成熟的地區，政府均將持續供應可負擔住宅(即廉租房)列為重要的施政目標，比如倫敦2004年的新規劃要求中心區新增房屋的1／4為可負擔用房。事實上，這種制度設計是一種多贏，低收入者可以借助安定的生活實現地位的提升，城市也通過不斷獲得低價勞動力而維持