國家宏觀調控站在三岔口 國六條將成短命政策

　　不談“國六條”，是昨天在海南博鰲召開的2006（博鰲）房地產論壇上地產商人們一個沒有言明的精神。這種精神開啟于地產大腕潘石屹的演講，“國六條”字眼在會場上鮮于出現。

　　但不談不代表不想談，當博鰲房地產論壇這樣一個中國地產商人的年度“奧斯卡”，恰逢國家房地產宏觀調控“國六條”出臺一個半月初顯成效時，博鰲論壇不可避免地成為地

產界和學術界對房地產宏觀調控政策的觀點和看法的總爆發。

　　被壓抑的逐利沖動

　　作為惟一參會并上臺演講的傳統大腕，潘石屹昨天的演講無疑成為了地產商人的重要代表。盡管沒有直言“國六條”的是與非，但在其演講的重頭中，卻突出強調了“市場”二字。如果對比一個半月前實施的“國六條”，這種國家對房地產市場進行的行政調節如果與“市場”二字站到一起，就顯得十分刺目。

　　2005年3月和4月，國務院先后出臺了對于我國房地產宏觀調控、穩定房價的“舊國八條”和“新國八條”，但此后一年中，國內房價依舊高燒不退，住房問題逐漸引發了一系列社會矛盾。今年5月17日，國務院再發關于房地產宏觀調控的“國六條”。經濟學家、中國社會科學院金融研究所主任易憲容認為，“國六條”僅是對新舊“國八條”的一個細化，使此前的調控政策更具有可執行性。但正是其中最具可執行性量化標準的“

　　潘石屹表示，中國房地產發展過程中，出現了一些不平衡、不和諧的地方，而這些不平衡、不和諧，惟一解決的辦法就是市場。他認為，如果用其他的手段生硬地去解決，將會帶來更大的不平衡、不和諧，甚至留下很嚴重的后遺癥。

　　潘石屹的觀點隨后在經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉那里獲得了理論支持。鐘偉表示，按照簡單的經濟學常識，僅抑制供給將導致市場價格上升；雙向抑制供求將導致市場萎縮。而事實的結論顯示，上一輪宏觀調控后，我國房價出現了持續的上漲，而“國六條”以后，“我們會觀察到房地產市場的萎縮”。

　　“地產政府”遭尷尬指責

　　如果說地產商對調控政策的不滿，是站在商人利益角度上的選擇，那么多位經濟學家在獨立觀點中對地產政策的解讀和建議，似乎就值得政策部門和業界細細體味。

　　鐘偉在對目前中國房地產現狀進行論述時給出了一組數字——我國房地產業的利潤70%來自土地的增值，20%來自建筑，10%來自房地產的品牌和后期服務。他要說明的問題是，當我國的土地完全為政府壟斷時，政府就成為了房地產業最大利潤的獲得者，成為了最大的地產商。

　　我國目前的用地制度主要是依據2001年5月國務院的15號文而確立的，地方政府通過土地儲備中心，實施征地、開發和出讓。鐘偉認為，正是這套機制，導致地方政府對土地一級市場的高度壟斷，以及對公益征地名義的濫用。

　　實際上，國土資源部近期伴隨“國六條”，已經出臺了一系列防止地方政府濫用土地的措施，也有消息說，土地儲備管理辦法草案近期將出爐。鐘偉的建議是，“地方政府的征地動機不能被濫用，各級土地儲備中心的土地儲備重點應轉向基本建設用地和工業項目用地的儲備整理。”

　　而經濟學家、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松也認為，中低收入者買不起房，高價房不愁賣，也和地方政府在承擔解決住房問題的缺位直接相關。對中低收入階層住房問題承擔責任是政府亟需做到的。

　　宏觀調控站在“三岔口”

　　雖然此次的博鰲論壇沒有在形式上過多提及“國六條”，但從地產商和經濟學家的態度和觀點中，可以看出“國六條”在執行層面已經站到了“三岔口”上。

　　一方面，對供給和需求的雙向抑制，可能導致整個國內房地產市場的萎縮。這在鐘偉的觀點中已經十分明確。而房地產目前仍是中國經濟增長中的支柱產業，如果整個行業萎縮，中國宏觀經濟將不可避免地受到影響。

　　另一方面，地方政府對土地的直接壟斷和利益驅動，直接導致中國房地產市場中房價居高不下、暗箱操作等現象，在采取了一系列宏觀調控措施后，對這些根源問題的制度改革，已經被暴露于房地產市場的最前沿。

　　另外，調控政策已經制定，相關措施已經開始執行，究竟是堅定地執行，還是讓它成為進兩步退一步的溫吞水，是一個不得不考慮的短期現實問題。

　　現場交鋒

　　發改委官員“降價論”遭遇地產商圍攻

　　昨天的現場，國家發改委經濟研究所主任王小廣似乎是惟一一位擁有官方身份的人，而當這種突兀顯露在其更為鮮明的觀點上時，又被迅速轉化為孤立。

　　王小廣在表達其觀點時明確指出，我國的宏觀經濟過分依賴房地產，而中國真正需要的工業化和城市化，卻在高房價的影響下被阻礙或減緩。他認為，城市化是農民向城市居民轉化的一個進程，而城市房價過高，導致這一進程受阻，并最終導致近年來中國城市化進程的放緩。

　　他的這一觀點遭到了來自地產商的激烈反駁。凱德置地中國執行總裁林明彥認為，每個城市都有不同價格的房子，充足的多價位住房供選擇，并不會阻礙城市化進程。

　　原本小范圍的互動，很快升級成了一種多方圍攻的態勢。記者在場下與同行進行交流時聽到了這樣的觀點：一直站在社會食物鏈高端的地產商人無法接受有損其行業形象的觀點，尤其在遭遇“國六條”宏觀調控后，更讓行業內產生了“同仇敵愾”的氛圍，在無法與國家政策直接抗爭的條件下，在這樣的場合下對這樣一個觀點的正面反駁，成為了他們情緒一個恰逢其時的宣泄出口。

　　人物特寫

　　潘石屹：其實我也不想來

　　“這個時期比較特別。”這是潘石屹昨天上臺演講的第一句話。正是因為這個判斷，他第一次在演講中使用了演講稿，而且是用黃色的紙，目的是“特別提醒自己要小心”。

　　他要小心的是什么，答案在臺下的眾多地產商人們的會心一笑中。當恰逢國家發出房地產“國六條”的強烈宏觀調控信號一個半月后，這一笑中包含著理解、透出了無奈，也隱含著地產商人們應對政策的“智慧”。

　　但這種調侃與小心，正是當政府的角色仍在地產商的衣食父母和監管者之間徘徊時，處于下游的地產商人惟一的選擇。

　　不過，即使在“小心”的前提下，潘石屹的演講仍不失精彩。從房地產的發展之于民族歷史的發展，到房地產對于人類文明的作用，再到市場核心論、外資引進論、政策邊界論，都充分體現了其“儒商”的風度，和藹的笑容也依舊掛在他樸素的臉上。只是，當他用仍略帶西北口音的普通話表達“推動房地產發展的力量是民族的偉大復興”時，不知是與他一貫的風格不符，臺下發出了一片淺淺的哄笑。

　　經濟學家巴曙松的形容，也許是對潘石屹昨天表現的最佳評價：潘石屹就像“皇帝的新衣”故事中指出皇帝沒穿衣服的那個小孩，只是這個小孩今天還不夠勇敢，他沒有直接指出皇帝沒穿新衣，而是說皇帝穿衣服了，但是衣服是透明的。

　　在昨天的論壇上，潘石屹是我們耳熟能詳的多位地產大腕中惟一上臺演講的，任志強、王石、馮侖這些原本地產界的觀點大富，全部缺席了這次房地產商人的年度聚會。

　　對于潘石屹為何成為了這次論壇上的“一枝獨秀”，場下的人有不同的說法。不過有一個版本似乎更為接近：這次論壇在博鰲的具體召開地——藍色海岸（現名凱賓斯基）酒店，正是潘石屹的又一個杰作。商人的逐利本質，也許才是最佳的解釋。

　　專家建言

　　“國六條”將成短命政策

　　北京大學光華管理學院院長助理周春生

　　這幾年，中國的宏觀經濟政策，特別是房地產政策變化的速度是全世界罕見的。我在美國普林斯頓大學做過分析，在國內整體的情況來看，現在政府9部委出臺的政策，貫徹到各行各業的專家，政策改革的效果總是不盡如人意。去年出了一個“國八條”，因為不好，所以今年又出了一個“國六條”。為什么政策總是改動？一方面也是符合邏輯的，因為效果不好，所以要改動。像我們學者寫文章一樣，如果寫得不好，就改得很勤快。還有對自己要求太高，所以就不停地改。

　　從細節來講，每個小區面積90平方米達到70%以上，這是不符合規劃的。因為這樣做，不符合房地產建設和城市發展的規律，現在大多數老百姓買房是為了后代的問題，蓋房子不僅是建，而且還要考慮美與城市和諧的問題。制度再而三地發生變動是和政策不可操作性有關系的。這里的新政從意圖上來講有積極的意義，但是從操作、操作目的、操作手段來講，在實施中將遇到很大的阻力，相信這是非常短命的政策。

　　如果今年的政策具體實施，明年春節前后，又會推出“國八條”、“國十條”。我們拭目以待。

　　限制中小開發商預售商品房

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉

　　目前中國房地產企業的生命周期一般為3.6年，大約每年要有25%的房地產企業破產，這表明我國房地產業正處于一個波動的上升期，存在著不穩定的因素，大多數房地產企業規模較小，抗風險能力差、資金實力不足、信用度不高。

　　如果中國出現房價下跌情況，將有大量的中小房地產企業倒閉，而使銀行蒙受巨大的損失，就像發生在1994年—1996年的局部房地產泡沫，導致海南省80%的房地產商破產，日本也有50%以上的房地產企業倒閉。

　　鐘偉認為，為了避免類似狀況的發生，銀行在發放貸款時，應當對集團進行貸款，而不對項目進行貸款；同時，為了避免風險，還要不斷地完善商品房預售制度，對有品牌、有實力、有保障的開發商允許其預售，而對于中小開發商預售必須要有限制；此外，還要采取多樣化的金融扶持手段。

　　10%民眾應享受住房保障

　　中國社會科學院金融研究所主任易憲容

　　所謂的保障體系，不是讓50%—70%的民眾進入保障體系，而是讓10%的人進入住房保障體系。

　　易憲容指出，中低檔收入的民眾由于收入有限，面對高房價來講顯得無能為力，而解決中低收入者的住房問題不應該由房地產市場來解決，應該由國家的住房保障體系來解決，比如老弱病殘、沒有工作、沒有工作能力的人，要將他們納入住房保障體系。

　　同樣，房地產企業也要提供一些比較低價的商品房項目，政府則要通過稅收、貨幣補助、信貸等方式進行鼓勵，從而使絕大多數的民眾進入低價項目的房地產市場。

　　商報博鰲特派記者 彭宇/文