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撰稿/本報(bào)評(píng)論員 朱冰堯
同心圓擴(kuò)張還是衛(wèi)星城發(fā)展﹖這是許多城市在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)都要考慮的一個(gè)兩難問(wèn)題。所謂“同心圓擴(kuò)張”是指城市發(fā)展圍繞中心區(qū)向外逐步擴(kuò)張，越向同心圓外圈，配套越弱；所謂“衛(wèi)星城發(fā)展”是指城市發(fā)展在原中心區(qū)基礎(chǔ)上，在中心區(qū)周邊設(shè)立配套較為齊全的新中心區(qū)。
目前，多數(shù)城市在過(guò)去相對(duì)規(guī)劃滯后和資金不足的情況下，采取“同心圓擴(kuò)張”的方式逐步推進(jìn)城市發(fā)展。但這樣的城市發(fā)展模式從實(shí)際情況來(lái)看，并不完全有利于城市建設(shè)與市民對(duì)居住環(huán)境的整體要求，也在無(wú)形中造成了房?jī)r(jià)的偏高。
比如，由于“同心圓擴(kuò)張”使居住在城市中心區(qū)的居民與同心圓邊緣的居民在交通、教育、醫(yī)療、購(gòu)物等方面形成了巨大的成本反差。城市地價(jià)與房?jī)r(jià)也是隨著同心圓而波浪式上漲，從而造成要想房?jī)r(jià)低，就必須承擔(dān)各種配套不到位所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，一些本來(lái)想以“衛(wèi)星城”方式進(jìn)行規(guī)劃的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也因?yàn)樵S多配套并未做到而陷于流產(chǎn)或成為“睡城”。本來(lái)有著三大衛(wèi)星城、CBD后花園等一系列的政策利好以及城鐵輕軌、快速路建設(shè)等實(shí)質(zhì)性的基礎(chǔ)設(shè)施改善持續(xù)帶動(dòng)通州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。但隨著40萬(wàn)“新移民”來(lái)到通州，相對(duì)龐大的住宅社區(qū)，商業(yè)設(shè)施已經(jīng)成為制約通州發(fā)展的一大瓶頸。
因此，“規(guī)劃先行”是解決“同心圓擴(kuò)張”和“衛(wèi)星城”變“睡城”的根本措施。城市規(guī)劃滯后于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，給了開(kāi)發(fā)商各自為政的機(jī)會(huì)，造成公共設(shè)施重復(fù)或漏項(xiàng)建設(shè)。如何通過(guò)城市規(guī)劃管理引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，讓房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)更好地服務(wù)城市規(guī)劃，是值得關(guān)注和研究的問(wèn)題。這里，我們可以借鑒香港建衛(wèi)星城疏散人口。對(duì)于“要多搞中心區(qū)建設(shè)”、“提高市中心區(qū)土地供應(yīng)量”、“限制住宅郊區(qū)化”等實(shí)際上是規(guī)劃滯后產(chǎn)生的消極思路。城市發(fā)展的問(wèn)題不在于市區(qū)再建多少房子，而在于如何把市區(qū)人口疏散出去。一些城市政府限制開(kāi)發(fā)商搞舊城改造的決策應(yīng)該是正確的，而將地鐵、高速公路等往偏遠(yuǎn)區(qū)域方向發(fā)展也是良性的思路。香港政府解決城市人口壓力的模式是：不斷建造衛(wèi)星城和次城市中心，往外疏散人口。
而且，衛(wèi)星城建設(shè)才是眼下緩解樓價(jià)急升、解決居住問(wèn)題和城區(qū)人口膨脹問(wèn)題的根本途徑。事實(shí)上，多年來(lái)大量無(wú)序透支市中心珍稀土地資源，使像廣州等一些城市在10年后就遭到市場(chǎng)報(bào)復(fù)。由于大部分市民選擇居住在市中心區(qū)，以降低生活成本，這就讓市中心區(qū)的需求持續(xù)旺盛。同時(shí)，中心地區(qū)的可開(kāi)發(fā)土地資源日漸枯竭，市中心區(qū)樓價(jià)就是在這樣的背景下節(jié)節(jié)升高的。
北京市“十一五”規(guī)劃已經(jīng)提出，要著力推進(jìn)基本社會(huì)公共服務(wù)均等化，逐步形成覆蓋城鄉(xiāng)、布局合理的社會(huì)公共服務(wù)體系。進(jìn)一步加大城鄉(xiāng)、特別是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，這些舉措必將對(duì)平衡區(qū)域發(fā)展、引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理布局起到積極作用。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域性齊頭并進(jìn)增加了城市競(jìng)爭(zhēng)，這就需要對(duì)每個(gè)區(qū)位進(jìn)行定位，要定位好中心城區(qū)的功能，然后發(fā)揮好它的輻射功能，每個(gè)城市最多一個(gè)CBD中央商務(wù)區(qū)，周圍可以再搞多個(gè)衛(wèi)星城。只有這樣，百姓才能真正享受到價(jià)低且配套齊全的滿意住房。
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