后地產調控時代到來

　　海芳 謝斌

　　7月1日，“國六條”正式實施滿月的日子，也是檢驗此輪地產調控初步成果的時間，同樣也意味著“后地產調控時代”的到來。一個月來，地產調控的效果到底如何？地產商在此輪調控中是如何應對的？政府未來的調控政策走向又將如何？

　　調控初見成效？

　　一些主要城市6月的數據顯示，成交量在調控之后的確有所減少。根據北京市房地產交易管理網的統計，6月以來，北京期房平均日成交量為400多套，與5月600多套的平均日成交量相比，出現明顯下降，房屋成交下降率接近四成。

　　而據上海樓市監測系統顯示，“國六條”正式實施至6月8日，商品房成交套數4091套，面積約50.9萬平方米，分別比前一周下跌39%、37.7%。其中，住宅成交套數的跌幅為30.3%，為今年以來最低。

　　廣州市房管局公布的今年5月房地產銷售數據也顯示，該市一手住宅成交均價為6097元/平方米，比4月降了156元/平方米。此次降價是廣州樓價連續升了6個月后的第一次降價。與此同時，市場成交量也大幅萎縮，比去年同期少了四成多。

　　但中國社科院金融研究所所長易憲容并沒有那么樂觀。他向《財經時報》指出，“國六條”細則剛開始實施，要馬上產生多大的影響是不可能的。“國六條”的效果還要進一步觀察。

　　而他在《香港商報》上也撰文指出，如果“國六條”細則真的立竿見影，那么一是說明它是十分嚴厲的房地產政策，政府希望該政策在短期內打壓房地產市場；二是內地房地產市場已經出現嚴重的危機，政府希望通過應急措施來應對危機。“但實際上這兩點都不成立。”易憲容說。

　　事實上，易憲容的擔憂并不是沒有道理。盡管5月底才出臺相關調控措施，但早在5月初，調控的風聲就已經很緊，而觀望從此開始。因此，5月的數據在一定程度上也代表了地產調控的效果。但遺憾的是，根據相關部門的統計數據顯示，5月，全國的房價依然在持續上漲。

　　6月14日，國家發改委、國家統計局公布的最新數據就顯示，今年5月，中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，漲幅比上月高出0.2%。大連、深圳、呼和浩特、福州、北京成為房價高漲序列前5個城市；只有上海市新建商品房價再度出現6.2%的同比最大跌幅。

　　觀望中加“猛藥”？

　　地產商繼續去年以來調控中使用過的應對手段，也在觀望著國家政策的進一步走向。有意思的是，政府也在觀望中。“宏觀調控，還要繼續觀察。”央行行長周小川如是說。看來，邊走邊看形勢，將成為下半年調控政策出臺的主要判斷點。“至于央行何時出手，6月的數據至關重要。”一位地產分析人士對《財經時報》說。

　　從國家統計局近日公布的國房景氣指數，以及發改委和國家統計局聯合發布的70個大中城市房屋銷售價格來看，近期中國房地產業依然熱度不減。在“后地產調控時代”，中國地產的未來走勢如何？調控政策是繼續“溫和”還是在觀望中加“猛藥”？這些都值得關注。

　　但不可否認的是，隨著“國六條”的實施，官方最近依然在繼續把緊“信貸”和“土地”兩個關鍵的閘門。

　　信貸方面，7月5日起，央行將上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。而主要目的就是針對過快的房地產發展速度和固定資產的投資，以防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經濟持續健康發展提供穩定的貨幣、金融環境。

　　土地方面，力度顯然在加大，“猛藥”的味道也更濃。6月17日，國土資源部執法監察局局長張新寶在解讀《關于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知》時，就明確揭示了國內某些省市官商勾結拿地的現象。“以租代征、調整規劃規避基本農田占用審批、變相設立和擴大開發區等土地違法表現形式將列為查處重點。”張新寶的觀點很為明確。

　　時隔兩日，國土資源部副部長贠小蘇在“2006年中國地交會”上目標直指地產商。贠小蘇透露，目前北京市已供土地中，尚未形成實際住房供應的土地面積占已出讓住宅用地面積總量的53%。這就意味著北京一半以上的土地被囤積在了開發商手中。

　　在其它方面，力度也明顯跟上。國家外匯管理局一位官員向媒體透露，限制外資投資房地產的具體措施很快就會出臺，目前這一政策文件正處于幾個部委“會簽”階段。“如果不控制外資，就等于宏觀調控只管了一半。”這位官員說。

　　但是，在陶冬看來，真正解決房地產的問題，不在于加息，不在于提高首付比率，甚至不在于政府的信貸政策。關鍵在于加稅。“一年以前稅收手段，曾在兩個月內將上海的房地產從沸點降到冰點，其定點殺傷力非常明顯。”陶冬對《財經時報》說。

　　據《財經時報》從