房地產調控的運行軌道

　　楊紅旭

　　“國六條”細則的出臺，引發對宏觀調控的新一輪爭議，“桌面上”是學者們的喧囂，暗地里是開發商們的聚議。經歷了去年以來的“國八條”，投資規模和房價增速雖有所回落，但深圳、北京、大連等部分城市房價依然在高位運行，“房奴”、“不買房行動”等新名詞的出現即為明證。中央政府痛下決心，祭出“三限制”(限比例、限面積、限房價)的

重典，把輿論焦點引向地方政府，而地方政府則在GDP與住房保障的左拉右扯中面露難色。

　　不妨梳理一下近幾年宏觀調控脈絡。自1998年住房體制改革以來，中央對房地產業的態度可分為四個階段。

　　第一階段：鼓勵發展(2004年以前)。實行貨幣化分房后，中央和地方政府一直是鼓勵居民買房，這個階段調控的主旨在“調暖”，為此出臺了諸如

　　第二階段：防止過熱(2004年~2005年3月)。其實，進入2003年，隨著宏觀經濟的走高，房地產業也出現局部發展過快的現象，“121號文件”和“國18號令”反映出中央的猶豫心態，總體而言沒有打壓。進入2004年后，隨著宏觀經濟的高燒不退，房地產加速升溫，終于導致調控措施出臺，包括銀行加息、期房限轉、“8·13”大限等。但可以看出，這一階段的調控力度不夠，反倒引起2004年底到2005年初的“報復性強烈反彈”，短短三四個月，上海

　　第三個階段，抑制過熱(2005年3月~2006年4月)。3月份的“兩會”期間，高房價成為委員們討論的一個熱點。國務院高度重視，3月中旬房貸利息再度提高，3月“國八條”出臺，4月底新“國八條”出臺，5月中旬七部委進一步深化了新“國八條”。這一階段大力度調控的原因，國務院有關文件曾經指出：房價上漲過快、投資增長過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂。其實，應該還有更深層次的涵義。

　　它體現了中央在經濟發展和社會發展兩方面指導思想的轉變。一方面，在宏觀經濟發展思路上，更加強調均衡性。

　　另一方面，從社會發展的角度，更追求和諧性。中國目前的基尼指數高達0.47，超過了許多發達國家，反映社會貧富差距過大。因此現在更加強調社會的和諧發展，縮小貧富差距。體現在房地產業上，就需控制房價，加大普通商品房和

　　第四階段：調整完善(2006年5月以來)。整體而言,去年的調控還是有一定效果的。全國房價漲幅由2004年的14%回落至2005年度的7%,跌落近50%。今年一季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，房地產開發投資同比增長20.2%，增速同比回落6.5個百分點。但部分地區房價仍然高漲，尤其今年一季度，北京、深圳、大連等地仍在高位運行，投資規模重新抬頭，信貸增速過快，市場秩序混亂現象依然存在。在一定程度上弱化的調控效果，讓鞏固調控成果、強化政策落實、調整完善措施成為中央的必然選擇。

　　先是4月28日銀行把貸款利率調高27個基點作為熱身運動，5月17日非正式地出臺“國六條”,一周之后“國六條”細則即亮相。比較“國六條”與“國八條”，就會發現大體上是重復強調，但有新的動向，比如由過去強調控制房價轉向注重調整供應結構，土出地出讓和建筑面積的“雙70%”是重要舉措，而且提出“積極發展住房二級市場和租賃市場”，另外“有區別地適度調整信貸政策”也反映出政策設計注意到“一刀切“的弊端。其實房地產的調控思路與宏觀經濟一致。目前，國家宏觀經濟出現冷熱并存的情況，一季度GDP增幅達10.2%，偏熱；但3月份居民消費價格指數同比漲幅為0.8%，偏冷。4月25日，發改委出臺了針對水泥和電解鋁行業的調控措施。此舉被認為是新一輪宏觀調控的開始，房地產只是其中的組成部分而已，近日央行決定自7月5日起調高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,加速了對投資和信貸過熱的調控。這一階段的宏觀經濟調控的指導思想，已由第二、三階段的調控過熱轉向調控結構。

　　最后，針對房地產業宏觀調控總結以下幾點：其一，房地產業的調控是長期而持續的，有時鼓勵、有時控制、有時調整，根據發展態勢而時緊時松；其二，房地產業的調控是與宏觀經濟調控基本同步的，各行業的關聯度日益提高；其三，房地產業的調控手段逐漸由行政手段為主轉向經濟手段為主，同時將更重視法律手段，呈現路徑的多元化；其四，房地產業的調控由控制“量”向提高“質”轉變，在確立房地產支柱產業地位的前提下，重在結構調整，避免行業發展的大起大落。對開發商而言，如確屬胸懷壯志持永續經營之念，則宏觀調控是一瓶“清新劑”；若還是抱著今朝有酒今朝醉存一夜暴富之心，則宏觀調控是一包“老鼠藥”。

　　(本文作者為上海易居房地產研究高級評論員)