繁榮轉(zhuǎn)眼變泡沫 警惕地方政府患上房地產(chǎn)依賴癥

　　本報記者 陳芳 田建軍 石慶偉　　

　　土地違法量大面廣，房價飛漲造就“繁榮”，普通百姓望樓興嘆……

　　在不久前舉行的全國土地執(zhí)法會議上，國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局負責(zé)人用“面廣量大”來形容近年來的土地違法現(xiàn)狀。自2004年9月以來，一些城市的違法用地少的在60%左右，多

的甚至在90%以上。這個觸目驚心的數(shù)字后面，是一波又一波的“地產(chǎn)招商”熱潮，是一些城市嚴重的“房地產(chǎn)依賴癥”。

　　地價與房價輪番上漲創(chuàng)造的“城市繁榮”

　　城市稀缺的土地資源始終是開發(fā)商爭奪的戰(zhàn)略重點。當(dāng)土地“招拍掛”制度逐漸取代不規(guī)范的協(xié)議出讓和暗箱操作后，“地王”身價紀錄便被不斷刷新。土地招商、競價不僅增加了商品房供應(yīng)能力，也直接推動了房價上漲，而房價的上漲反過來又帶動土地升值。地價與房價輪番循環(huán)上漲，使地方經(jīng)濟呈現(xiàn)空前“繁榮”。

　　2002年，沈陽市中心7.8萬平方米的土地，被沈陽銀基發(fā)展股份有限公司以3.7億元拍入囊中，成為沈陽“地王”。2005年，武漢市兩次創(chuàng)下中國“地王”新紀錄：先是香港

　　越來越多的二三線城市土地相繼拍出天價。一位開發(fā)商說，現(xiàn)在競標(biāo)拿地，似乎更注重爭“名氣”，對風(fēng)險考慮相對少了，這與幾年前的爭奪廣告“標(biāo)王”的現(xiàn)象相似。而地方政府看重且暗自欣喜的是地產(chǎn)招商為當(dāng)?shù)貛�來的“繁榮”。去年沈陽市的土地交易價格和新建商品住宅價格分別增長15.0%、6.2%，土地成交價款年均增長83%左右。武漢2000年以前平均地價每畝還不到60萬元，商品住宅每平方米平均價格不到2000元，到2005年土地價格已飆升到每畝300多萬元，商品住宅平均價格也快速上漲到每平方米3345元。

　　火熱招商背后有“爛尾樓”之憂、有低收入者之痛

　　房地產(chǎn)帶來的“繁榮”使地方政府的土地招商熱情更加高漲。在今年5月舉行的深圳房交會上，重慶市地產(chǎn)集團攜12個儲備土地項目數(shù)十個地塊參展，武漢市一口氣拿出18個土地項目向國際招商。

　　地方政府所看重的地產(chǎn)引資項目，到底能帶來多少資金呢？

　　沈陽市一處占地20多萬平方米、總投資近3億多美元的大型高檔樓盤，是該城區(qū)兩年前招來的最大房地產(chǎn)引資項目，然而一期工程沒干完就陷入了停頓。公司項目負責(zé)人解釋說是受宏觀調(diào)控影響，銀行貸款沒有落實。知情人士透露，外商注入的資金僅3000多萬美元，打著外商投資項目的大旗號，其實主要靠的都是國內(nèi)銀行的貸款。

　　這種情況在各地已是屢見不鮮。這就是說，地產(chǎn)引資“引”來的多是掛著大房地產(chǎn)商招牌的銀行資金。一旦緊連著銀行的資金鏈出現(xiàn)斷裂，熱火朝天的建設(shè)工地就會出現(xiàn)成片的“爛尾樓”，“繁榮”也就成了泡沫。

　　不僅如此，不斷高漲的地產(chǎn)招商熱還直接傷害了廣大低收入者的利益。由于經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)對開發(fā)商沒有吸引力，一些城市規(guī)劃的經(jīng)濟適用房小區(qū)要么不積極建設(shè)，要么悄悄“改頭換面”，搖身一變，有其名而無其實，以此吸引投資，高價入市。

　　武漢市早期規(guī)劃開發(fā)的規(guī)模較大的南湖花園等經(jīng)濟適用房小區(qū)，有的“改頭換面”變成了商品房。全市最大的“安居工程”項目常青花園，價格由最初的每平方米不到1000元，已上漲到3000元至4000元。鄭州市政府定性的安居工程龍鑫苑小區(qū)，擁有112個地下停車位，388套住房里，最小的93平方米，大的是150平方米以上的復(fù)式住宅。

　　根治“房地產(chǎn)依賴癥”先得改變扭曲的政績觀

　　當(dāng)然，地方政府熱衷于地產(chǎn)招商，并不完全是為了表面的繁榮。東北地區(qū)一位市長告訴記者：“我最擔(dān)心房地產(chǎn)市場趨冷，那將直接影響我任期內(nèi)的GDP增長�！�

　　事實上，地價上升的確讓一些地方實現(xiàn)了“城市升值”的戰(zhàn)略目標(biāo)。武漢市房產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年，武漢市出讓土地雖然同比僅增0.3%，但交易額卻猛增58%。在該市當(dāng)年新增長的財政收入中，土地收益占了相當(dāng)大的比重。

　　華中師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授艾建國說，除土地招商為地方政府帶來的直接收益外，在房地產(chǎn)一級市場，土地交易成了地方政府?dāng)U大財源的一個重要渠道。根據(jù)中國《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報》提供的35個大城市的數(shù)據(jù)，北京大學(xué)經(jīng)濟研究中心教授平新喬分析指出，土地價格每上升1個百分點，樓盤價格會上升0.78個百分點，遠高出信貸注入對房價推動的邊際效應(yīng)。

　　中央黨校研究員曾業(yè)松說，在某些地方政府眼里，相對于市場過熱、房價飛漲、普通老百姓買不起房子而言，吸引投資、發(fā)展經(jīng)濟、創(chuàng)造就業(yè)等都是中央考核地方政府政績的硬指標(biāo)，更為重要。扭曲的政績觀是一些地方政府熱衷“地產(chǎn)招商”的主要動力。

　　在新一輪宏觀調(diào)控中，如何應(yīng)對“地產(chǎn)招商”給樓市帶來的負面效應(yīng)，不僅是中央宏觀調(diào)控著力解決的重點，也是地方政府面臨的一大考驗。一些專家認為，當(dāng)前宏觀調(diào)控的內(nèi)容有加強土地市場的清理整頓，遏制土地囤積和樓價炒作，完善土地出讓制度，增強經(jīng)濟適用房供地等，其實要想實現(xiàn)這些目標(biāo)，地方政府先得把扭曲的政績觀改過來。