住宅產(chǎn)品如何應(yīng)對(duì)新政

　　房地產(chǎn)新一輪的調(diào)控開(kāi)始了，如何在新的環(huán)境下開(kāi)發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，并符合國(guó)家現(xiàn)行政策，這是開(kāi)發(fā)商需思考的問(wèn)題。

　　自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品房住房建設(shè)套型建筑面積90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)，面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%。不管是城里，還是在郊區(qū)，產(chǎn)品的戶型是一樣的。開(kāi)發(fā)商以前那些賣房的營(yíng)銷策略不管用了。如何提高產(chǎn)品差

異化，提升產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)，降低生產(chǎn)成本？我們認(rèn)為可以從幾個(gè)方面著手：

　　 產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化

　　套型面積為90平方米的房子，功能布置上可設(shè)計(jì)為二居或小三居，戶型面積減小，總戶數(shù)增多，必然導(dǎo)致建筑構(gòu)件的大量增加，施工工程量也相應(yīng)增加，這就要求設(shè)計(jì)時(shí)建筑尺寸盡量模數(shù)化、構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化，以便工廠大規(guī)模生產(chǎn)。避免建筑房型的怪異化，使得各房間在有限面積的前提下，獲得最大的空間感，更緊湊實(shí)用。其次，產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)于大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也是非常必要的。因其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量多，且地理位置不一，甚至不在同一個(gè)城市，各地設(shè)計(jì)公司水平也是有差異的，最后導(dǎo)致施工單位按圖施工完的產(chǎn)品，質(zhì)量各異。如何讓客戶在不同的地方購(gòu)買同類的產(chǎn)品，其質(zhì)量都是一樣的，這就需要設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化、施工的標(biāo)準(zhǔn)化、選材的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　 產(chǎn)品的精細(xì)化

　　新的市場(chǎng)環(huán)境要求住宅產(chǎn)品，也不再像以前簡(jiǎn)單用實(shí)墻將各個(gè)功能空間分隔，然后將門一開(kāi)，即可完成一個(gè)戶型設(shè)計(jì)，而是需要建筑師從人體工程學(xué)的角度出發(fā)，將原需要120平方米甚至更大面積才能擺放的功能空間，擺放在90平方米的房間里，這就需要建筑師設(shè)計(jì)時(shí)能夠?qū)⑵矫婀δ芘c空間功能相結(jié)合。只有這樣才能解決同是90平方米的房子，產(chǎn)品如何差異化問(wèn)題。

　　 產(chǎn)品節(jié)能高舒適度

　　作為占社會(huì)總能耗70%的建筑，2005年頒布的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》的實(shí)施標(biāo)志著各類住宅產(chǎn)品的節(jié)能已經(jīng)成為驗(yàn)收的重要考評(píng)指標(biāo)。“國(guó)六條”新政后的住宅產(chǎn)品大都是90平方米的房子，如何在同類、同質(zhì)化的產(chǎn)品中提高其差異化，加強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，我們認(rèn)為可從提高產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)出發(fā)，在進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的同時(shí)，利用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)革新，實(shí)現(xiàn)采暖、保溫、通風(fēng)等既節(jié)能、又舒適的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，從而改變被動(dòng)達(dá)標(biāo)為現(xiàn)在的主動(dòng)提高產(chǎn)品的舒適度，從而提高住宅產(chǎn)品的附加值。

　　 產(chǎn)品規(guī)劃景觀的均好性

　　一個(gè)住宅小區(qū)有70%的小戶型，只有30%的大戶型，這同時(shí)也給規(guī)劃帶來(lái)了不小的難度。首先，由于同質(zhì)化的產(chǎn)品增多，同類產(chǎn)品差異化減小，以前那種景觀規(guī)劃時(shí)先大戶型再小戶型、區(qū)別對(duì)待的方法無(wú)法實(shí)現(xiàn)。必須在規(guī)劃時(shí)就做到景觀的均好性，每戶均有好的朝向、好的景觀。同時(shí)因購(gòu)房人群的同質(zhì)化，規(guī)劃還應(yīng)增加更多社區(qū)鄰里之間的交流；同時(shí)由于小戶型的增加，按現(xiàn)行一戶一個(gè)車位的規(guī)定，小區(qū)配套車位也必須相應(yīng)增加，設(shè)計(jì)時(shí)可考慮設(shè)計(jì)地下車庫(kù)，加大其高度就可設(shè)為雙層機(jī)械停車庫(kù)，實(shí)際使用時(shí)可按需設(shè)置。這樣既可提高使用效率，節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)還可減少地面停車，增加綠化面積。

　　高適用產(chǎn)品的發(fā)展方向

　　“國(guó)六條”力主發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、低保房，九部委細(xì)則規(guī)定了90平方米住房的比重，這在很大程度上限制了大戶型的發(fā)展。而以現(xiàn)在帶電梯高層住宅為例，建筑面積為90平方米的房子，扣除樓梯電梯等公攤，實(shí)際使用面積僅存七八十平方米，只能設(shè)計(jì)為二居或小三居。就目前市場(chǎng)而言，110～120平方米的戶型一直為熱銷戶型.。如何在既保證滿足低收入購(gòu)房人群小戶型面積需求，又滿足確有改善生活需求的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況，建議適當(dāng)發(fā)展部分高適用住宅戶型，即戶型采用框架或高層可采用鋼架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無(wú)隔墻，廚房衛(wèi)生間采用同層橫向排水系統(tǒng)，管井集中設(shè)置，客戶購(gòu)買時(shí)可自行分割成兩居或三居，如有需求，客戶甚至可將整層購(gòu)買，再重新進(jìn)行戶內(nèi)設(shè)計(jì)。五合國(guó)際設(shè)計(jì)的無(wú)錫財(cái)富中心用類似手法，戶型種類豐富，涵蓋客戶群廣，既方便一戶內(nèi)任意分割，同時(shí)也滿足買多套住房的重新組合的個(gè)性化需求。

　　“國(guó)六條”之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著重重挑戰(zhàn)。只有真正從市場(chǎng)需求出發(fā)，在產(chǎn)品研發(fā)上下功夫，提升產(chǎn)品品質(zhì)，才能引領(lǐng)市場(chǎng)的發(fā)展。