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社論
不出所料，房地產調控的雷聲正在變小。國十五條的初衷是通過控制房屋供應結構來增加供給、抑制價格上漲，因而最被業界重視、對房地產商也最有殺傷力的一條就是，“套型建筑面積90平方米以下住房須占到開發建設總面積的70%以上”。
然而，建設部房地產業司司長沈建忠近日對這一條的三點解釋，已經大大軟化了它的殺傷力:第一，把套型建設面積換算成大家熟悉的建筑面積，90平方米就變成了正常理解的100-105平方米，控制尺度大幅度放寬；第二，70%是針對一個地區的總量概念，而非針對單個樓盤，這也就意味著，某些樓盤甚至相當一部分樓盤完全可以把90平方米的限制拋到一邊；第三，具體到地方，各地還有調節余地，這個解釋的想象空間更大了。如果某個地方從90平方米放寬到120平方米，你也不能說它不在這余地之中。因此，這個解釋引起業界和公眾的強烈反應。房地產商大松一口氣，公眾則擔心樓市調控重拳將變“空調”。確實有這種可能性，這是對產業進行行政性調控的內在缺陷所注定了的結果。
面對市場的非理性繁榮，在市場體制比較健全的國家，通常主要由中央銀行動用比較專業的貨幣政策工具進行管理。英格蘭銀行、美國聯邦儲備委員會近兩年就通過頻繁調整基準利率的方式，誘導銀行提高利率，而其針對的主要也正是本國房地產市場的過分繁榮。
但在中國，面對房地產市場，還有表現為投資過熱的其他市場的非理性繁榮，中央銀行在使用貨幣政策工具方面過于謹慎，而政府則偏好行政手段。2005年以來的房地產調控，始終以行政性手段為主。比如，利用政府控制土地的權力，抑制土地供給；直接對企業的具體經濟活動進行干預，比如這次控制房屋供應結構。包括頻繁使用的環保措施，也不過是一種新的行政調控措施。面對投資過熱所造成的產能過剩，政府也仍然準備主要依靠行政性調控手段，比如通過行政手段關閉、合并企業等。
對于樓市來說，行政性調控政策，表面上看起來似乎雷厲風行，其對市場的震動通常也確實比較大，因而至少在政策公布之初，由于其強烈的信號作用，能夠對市場發揮一定作用。但與貨幣政策工具相比，行政性調控措施有一個根本性內在缺陷:貨幣政策工具通過金融系統直接作用于市場主體，不需要其他部門的執行；而行政性調整措施需要借助從中央政府到地方政府、從條條到塊塊的復雜而漫長的執行鏈條來執行。政策的作用，在每一個環節都會衰減，甚至被刻意扭曲。
行政性調控政策出臺之后，首先需要執行部門解釋和細化。現在出面對90平方米和70%進行解釋的，還只是參與制定政策的中央政府相關部門，而它的解釋已經讓人摸不著頭腦了。不難想象，各個地方的解釋將更隨意，其細則也必定會利用政策的含糊與漏洞，將其朝著最有利于本地利益的方向進行解釋，從而使政策預期的效力被稀釋。
在目前的情勢下，旨在抑制房地產非理性繁榮的政策，并不合乎地方政府的利益。因此，即使地方政府制定出已經大大軟化的調控細則，其下屬各個部門也未必會認真執行。而對于這種上有政策、下有對策，中央政府目前尚缺乏常規的監控、約束手段。有些地方政府甚至會更進一步，扭曲中央政府的政策服務于自己的目標。比如，借調控房地產之機收緊土地供應，強化房價將繼續上漲的市場預期，從而推動房價進一步上漲。去年的政策就是如此這般成了某些地方房價上漲的主要推動力。
另一方面，行政手段總是會擴大政府直接控制企業經營活動的權力，但這些政策又總是有這樣那樣的靈活性，這些靈活性注定會成為相關官員尋租的大好機會。廣州業界已經擔心，若按沈建忠的解釋，70%針對地區總量，則具體樓盤的產品結構就有很大回旋余地，最終的結果主要取決于手握審核權的相關官員的好惡。那些準備蓋大房子的開發商只要擁有過硬的關系、只要“公關”得力，就完全可以合法繞開調控政策。
也正因為此，行政性措施往往不能達到公眾最初期望的效果，甚至適得其反。房地產一直維持非理性繁榮狀態，就證明了這一點。打破對行政調控的偏好，恐怕才能找到宏觀經濟管理的正道。
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