房地產(chǎn)調(diào)控軟硬之間

　　溫家寶總理在14日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢定調(diào)。會議認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的主要問題，仍然是固定資產(chǎn)投資增長過快、貨幣信貸投放過多，特別是結(jié)構(gòu)性矛盾突出。在未來政策方向上，要堅(jiān)持突出重點(diǎn)、區(qū)別對待、有保有壓、適度微調(diào)。近期，要堅(jiān)決遏制固定資產(chǎn)投資過快增長，堅(jiān)持把好土地、信貸兩個(gè)閘門。

　　那么，今年的房地產(chǎn)調(diào)控會以什么樣的方式進(jìn)行？對市場又會產(chǎn)生何種影響？

　　從基本形勢看，緊縮依然是主旋律。國務(wù)院已明確表態(tài)，要堅(jiān)決制止違法違規(guī)用地行為，嚴(yán)肅查處重大土地違法案件；嚴(yán)格控制城市建設(shè)規(guī)模；認(rèn)真落實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格的各項(xiàng)措施。

　　從

　　從社會關(guān)注的房地產(chǎn)價(jià)格來看，據(jù)發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局公布的最新調(diào)查數(shù)據(jù)，今年5月份，內(nèi)地70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格按年上漲5.8%，漲幅較上月高出0.2%。其中，被重點(diǎn)關(guān)注的深圳、廣州、北京等城市，樓價(jià)升勢依然。其中，深圳樓價(jià)升幅與去年同期相比，整體樓價(jià)升了近15%。廣州及北京的樓價(jià)升幅也接近10%。這意味著，5月份調(diào)控樓市的措施，并未如預(yù)期般為樓市降溫。

　　在6月13日召開的“窗口指導(dǎo)”會議上，央行要求各家銀行要高度重視貸款過快增長可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，合理控制貸款投放；落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策及產(chǎn)業(yè)政策的要求，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，合理控制中長期貸款比例。對于房地產(chǎn)這樣一個(gè)今年調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”來說，必然將是信貸緊縮的重點(diǎn)。

　　然而，在房地產(chǎn)調(diào)控中如何實(shí)現(xiàn)國務(wù)院所說的“有保有壓，適度微調(diào)”呢？我們認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)調(diào)控將是一項(xiàng)平衡的藝術(shù)。

　　房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)與57個(gè)產(chǎn)業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系，2005年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到15759億元，占固定資產(chǎn)投資總額的17.78%，占GDP的8.6%。央行副行長吳曉靈曾表示，房地產(chǎn)金融關(guān)系到金融穩(wěn)定，2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。

　　由于房地產(chǎn)金融在金融中占有重要地位，如果對房地產(chǎn)泡沫擠壓過度，將會打破平衡，難免造成負(fù)面影響。因此，央行會對房地產(chǎn)金融提高警惕，密切關(guān)注，但在緊縮政策上會保持一定的度。

　　這種平衡藝術(shù)，還將體現(xiàn)在此前出臺的各種具體調(diào)控措施的執(zhí)行上。

　　今年“國六條”之后出臺的調(diào)控細(xì)則，引起了市場不小爭議。其中爭議最大的就是，從今年6月1日起，新建商品房中套型建筑面積90平方米以下的住房必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。各地如有特殊情況可以申報(bào)調(diào)整，“直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)”。有不少人士指出，這一規(guī)定就相當(dāng)于政府給所有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做了一個(gè)基本規(guī)劃。一些

　　然而，一些微妙的跡象顯示，政府主管部門在落實(shí)細(xì)則時(shí)有進(jìn)一步明確的可能。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠日前首次對外透露，房地產(chǎn)新政中關(guān)于90平方米的供應(yīng)量占70%的要求，是針對各地區(qū)的總量，而非指單個(gè)樓盤項(xiàng)目。而北京相關(guān)主管部門也表示，北京未能達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目約600多個(gè)、規(guī)劃建筑面積達(dá)到2000萬平方米，“一刀切”勢必引起供應(yīng)量減少，主管部門會“綜合考慮”。

　　值得注意的是，這種調(diào)控中的平衡是著眼于整體房地產(chǎn)市場，對于微觀的房地產(chǎn)企業(yè)而言，仍將會苦樂不均。一批有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商將會獲得更多的機(jī)會，而一些資金緊缺的