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房地產業調控舉措能否實現預定意圖，仍然有太多變數
□ 本刊記者 張映光 歷志鋼/文
幾乎所有的人都在靜觀其變。
5月29日，建設部等九部委繼房產新政“國六條”后，聯合公布了十五條“實施細則”。文件甫一問世，市場一片蕭然。自6月1日“新政”實施開始起，北京、深圳等地新房交易量呈現萎縮趨勢。
北京市建委數據顯示，“新政”后的期房日成交量下降131套，降幅超過20%。北京房地產交易管理網數據則顯示，5月29日到6月4日一周內，期房銷售數量下降17%，市場的觀望氣氛與2005年“新國八條”出臺后的情況頗為相似——當年5月的平均日簽約量為485套，“六一”后一周則下降到日均371套，減少了114套，降幅達23%。
“細則”的出臺在地產開發商中掀起了軒然大波。北京中原房地產經紀有限公司總經理李文杰剛考察過一些直接受到新政影響的待建項目，“所有的工作不得不停下來。做好的規劃面臨作廢的可能。”
地產商們在等待地方政府的實施細則。他們寄望于這一細則，在地方利益驅動下為其贏得“另辟蹊徑”的空間。在此之前，市場將出現一段空白期。
資、購房者亦休養生息。據搜房網與鏈家地產的一項聯合調查，購房者仍按原計劃購買比例只占26.23%，選擇觀望一陣形勢再決定及希望房價下降后再買房的，則分別占50%和23.77%。
在剛剛結束的上海國際地產大會上，王石、任志強、胡葆森、王曉光等實力地產商均對“國六條細則”避而不談。政府官員亦三緘其口。十五條細則的諸多不確定性，令業界繼續在觀望中疑慮。
北京華遠新時代房地產公司董事長任志強在“國六條細則”出臺后評論道，“讓人弄不懂的是這個意見是短期的僅僅針對于當年穩定住房價格的意見，還是長期的中國住房供給制度的改變。”
政策指向
業內觀察家指出，房價上漲，有其來自基本面的強大支撐。
市場需求仍然是房價上漲的根本誘發因素。人們的購房能力和購房意愿隨著中國經濟的增長不斷提高；城市化加劇也對房地產的投資產生巨大的需求。這一趨勢持續多年，在當前的宏觀經濟和銀根環境下進一步強化，并引發其他投資需求。
銀根自去年底以來愈見寬松，市場逐漸形成通貨膨脹預期，但央行的低利率政策顯然難以迅速調整，因為保持人民幣與外幣(尤其是美元)之間的利差有助于緩解人民幣升值壓力。在這種情況下，真實利率將不斷下降，導致人們對以房地產為首的資產的需求大幅增加，從而推動其價格上漲。
光大證券研究所首席經濟學家高善文的“資產重估論”則進一步指出，由于人民幣正處于上升軌道中，流動性過于充裕，同時實體經濟中總需求落后于總供給，企業投資意愿相對不足，大量貨幣轉而流向房地產等資產市場。
此外，眾多業內人士指出，在供給層面上，全國大面積房價上漲發生在各地普遍建立土地儲備制度之后，當不為巧合——限量控制土地供給，從而從地價上升中獲利，是比較基礎的經濟學常識。
這一輪的“房地產新政”，并不會改變房地產市場的宏觀經濟狀況與銀根環境，也無意抑制人們對住房的根本需求，當然也不至于改變現行的土地儲備制度。其政策指向，是防止房價“過快上漲”，試圖從供給、需求和流通等渠道全方位打擊“炒房”，并保護有真實住房需求的購房者的利益。
結構調整
“國六條”被普遍認為是“溫和的調控”，但其細則顯然并不“溫和”。其中試圖調節供給的細則第二條，被一些開發商認為“對房產市場結構調整之深，未有先例”。
該細則明確：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”
“政策意在通過限定套型結構，抑制房地產市場流動性過盛、膨脹過快的勢頭。”中國房地產協會副秘書長顧云昌評價。
決策者希望通過增加中小戶型供應量，控制住宅總價上漲，令更多的中低收入者買到房。其直接影響是，大多數待建項目，因此將不得不更改已有規劃。另一方面，由大戶型轉為中小戶型增加了地產商的建設成本。突然降臨的結構調整可能令開發商在拿地時所做的成本核算變成廢紙。
“開發商的利潤肯定要受到較大擠壓。”中國指數研究院常務副院長黃瑜說，“現行政策對于規劃，一般都是在套數基礎上進行限制的。比如規定每戶都要有車位，如9萬平方米住宅項目，建180平方米住宅，建500個車位就夠了，改成90平方米就要多建500個車位。”
開發商們開始琢磨應對之策。
“在規劃上做文章，不外乎三招，拆墻、架梯、多開門。”中原地產總經理李文杰說。“所謂拆墻，就是套間不做承重墻，方便兩套變一套。架梯就是上下留個施工洞，方便改復式。多開門就是方便自由組合空間。”
他進一步指出，地產商們更希望，地方政府的實施細則，能夠對政策空間有所調整。
“中央此次落實新政決心很大。”中國指數研究院研發中心總經理汪勇分析，“去年的國八條是七部委，此次特別加入監察部，就是為了監督這些政策的落實情況。”
只是政策能在多大程度上達到其意圖，尚存在太多的變數。
政策歧義
“90平方米”，“70%”，這兩個數字仍舊包含著太多的不確定因素，以及令人費解之處。
國務院發展研究中心企業研究所副研究員張政軍認為，90平方米和70%的數字，可以看做是對“國六條”重點發展中低價位、中小套型住宅措施的呼應。社科院一項研究說明，目前市場的中小套型、中低價位普通商品房和經濟適用房供應不足，部分城市銷售的商品住宅，每套面積大于120平方米的住宅占40%以上，最高的城市占60%。張政軍進一步指出，當前大套型空置率要明顯高于小套型。
汪勇告訴記者，2005年北京批售住宅中，建筑面積90平方米以下的經濟適用房所占比例大概在20%-35%，普通商品房是15%-18%，公寓是26%-45%。90平方米以下住宅大約占30%左右，與細則中的比例正好相反。據他了解，上海等地的情況也相差不多。“這意味著，至少對北京、上海等地而言，此次結構調整影響非常大。”汪說。
“一個比較權威的說法是，這個三七開的比例是根據收入劃定的。”黃瑜說。
無論數字據何而來，對數字本身的理解顯然是地產商最為關心的。
“關鍵是如何界定這兩個數字。”李文杰說，“所謂的套型建筑面積，是指套內面積，還是建筑面積，包括不包括公攤面積。”
這些看似細節的問題，實則對地產商的成本計算影響很大。
例如，所謂“開發建設總面積”應不應該包括地下？比如會所的地下空間、停車位等等。如果包括地下面積，比例就不止70%，再按照套內面積理解，比例就達80%以上了。
有人由此猜測，也許是政策制定者有意模糊了概念，在該細則后，為地方政府預留了一定空間。何況細則中的確說明，“直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。”
有消息稱，深圳細則已草擬完成，對“國六條”細則的改動不大。北京市建委副主任苗樂如表示，北京市細則正在抓緊制訂中，此前不便透露更多的內容。
北京市規劃委近期則表示，北京地區過去已審批但未取得施工許可證的商品房項目，凡不符合九部委關于新建住房結構比例規定的，設計單位應認真配合相關單位進行套型調整和修改；建設單位須將調整后的施工圖送原施工圖審查機構重審。
兩項信號顯示，地方政府對新政的調整空間可能不大。
土地瓶頸
與90平方米，70%的戶型結構調整相對應，“實施細則”進一步加強了用地的結構限制，規定“要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。”
“出發點當然是好的。”汪勇說，只是，這一政策的可行性遭到質疑。北京策源房地產有限公司市場總監李林先指出，“在現有的招拍掛體制下，土地價格漲幅遠遠高于房屋價格漲幅”。由此產生的難題在于，如何既保證開發商的利潤，又保證開發商在高價獲得土地后，用于低價住宅的開發？李介紹說，北京曾進行過幾次競地價、競房價的試點，結果是，以超低房價競得土地的開發商，拿到的樓面價格甚至高于房屋價格。
張政軍則認為，政策執行的困難來自兩個原因。一是地方政府在土地供應和審批上具有很大的自主權,“如何監督這一政策的落實”；二是地方政府負有發展本地經濟的責任，所以在過去的招商引資中，一些地方出現過低地價甚至零地價出售的情況，“如何激勵地方政府將發展經濟和推行該政策相結合”。
中國房地產協會副秘書長顧云昌說，“2004年比2003年的土地開發量下降了40%，2005年比2004年下降了50%，開發量是逐年減少的，房價卻漲得很快。只做結構的調整，不做總量的調整，對抑制房價上漲，作用有限。”
汪勇則擔心，由于事實證明，土地價價高者得，房價價低者得的辦法，不是非常可行，那么，限價地可能又會變成一個批條子的產物，“反而破壞了市場秩序。”
二手房市震蕩
“國六條細則”對住房轉讓的調整也引起了業界的一場不小震蕩。5月31日，北京市地稅局門前排起幾十米長隊。繳納契稅者均欲趕在6月1日新政前，完成轉讓交易。排在隊尾的一些房主則紛紛盤算，延期賣房計劃。
這一切概因細則第三條規定，“為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足五年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過五年(含五年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過五年(含五年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。”
某國有銀行的部門負責人透露，在二手房增收營業稅的政策出臺以后，5月31日一天按揭貸款出現了10倍的增長，而6月至今二手房成交量比以前大量萎縮。
“上海、廣州、深圳等地二手房交易量占總交易量的一半，北京也占到20%。”該人士稱，稅收的控制提高了二手房的交易成本，正常消費的住房者只能轉而去購買新房，但是國六條中90平方米以下的住宅至少要一年以后才能竣工；由于按揭成數提高，人們面對新開盤的樓房購買已經出現力不從心。
“(新政策的出臺)對正常消費客戶的抑制要比對投機者的抑制還大。”他說。小戶型尚未建成、二手房交易成本提高、在售的房屋首付提高，直接影響的就是正常消費客戶。“投機者只要認為有升值空間還可以繼續投資，按照央行的新聞稿，原來投機五套住房的現在至少還可以投機三套，但是真正的買房者卻要出局，如果按揭提高至四到五成，那大多數真正的購房者都將出局。”
業界普遍認為，這一政策意在對炒房行為進行制約，卻是一把雙刃劍，將使二手房交易量大幅下降。二手房市場的萎靡反將促成現房價格的上漲。
張政軍則認為，該政策對抑制炒房行為應有成效，對二手房市場的影響可能會體現為減少市場供應量，可能會導致二手房市場價格有所上漲，但幅度不應該太大。“如果抑制炒房有成效，該政策不會刺激新房的價格上漲。”
信貸窘境
在銀行看來，本輪調控一定會在一定程度上抑制房地產貸款的增長，但是并不能根治過度的房地產投機，也很難真正解決房地產行業的問題。
“上漲肯定是一個總體趨勢。但房價和普通居民收入差距越來越大。”招商銀行零售銀行部總經理劉建軍告訴《財經》記者，“對銀行來講，房地產價格增長過快對銀行有很大的風險。”
劉建軍認為，新政策的出臺是十分必要也是十分及時的。但是至于效果如何，劉認為，具體的政策效果可能會很有限。
實際上，工行在國務院調控措施出臺之前自己也曾有過自己的房貸控制計劃。記者輾轉得知，他們的方案是，對于三套以上的購房者不提供貸款。
據介紹，以前沒有手段完全掌握購房者的信息，現在通過征信系統，可以完全查出投機信息并予以制止。“現在的方法無法識別投機，也無法對其實行有效控制。”一位知情人士認為。
這被很多人解讀為國家既想控制房地產價格，不要快速增長，又不希望房地產行業價格下跌。事實上，在本輪調控中，也一直存在正反兩方面的意見。據金融監管部門的一位高管透露，即便在國務院層面也存在兩種意見：一是認為房地產已經過熱；另一種意見則擔心對房地產的調控可能影響到經濟的發展，或者正是這種妥協導致目前的房地產調控局面。
房價走勢
從戶型結構調整及環節稅調整的直接影響看，一些大戶型房屋在市場預期中會成為稀缺資源。“120平方米以上的大戶型的價格上漲幅度可能較大。一些地產商可能會故意囤積一些大戶型的房子等待升值。”汪勇說。
另一方面，業界對小戶型房屋價格的漲落，觀點不盡相同。中國房地產協會副秘書長顧云昌認為，從供求關系上看，小戶型房屋會出現過剩現象，價格自然回落。李林先卻認為，即使出現“過剩”現象，地產商亦不會賤賣房屋，相反，他們會將由結構調整增加的成本，轉嫁在房價中。任志強亦認為，“如果不增加土地的供給，那么小戶型也無法解決房價的單價上漲問題。”
另一重危險在于，人們對未來經濟政策的趨勢缺乏判斷力。七成小戶型的比例有效期多長？是否可以持續都是未知數，因此也可能出現房地產商停止建設，靜觀其變，如同上輪調控中停止招拍掛而導致的減少開工面積一樣。這也可能進一步促進價格上揚。
盡管對90平方米以下住宅的價格漲幅預期不太相同，但業內普遍認為，新政對抑制房價的作用并不明顯。在供求關系方面，并未放開供應量，而是繼續收縮了需求。并力圖通過結構調整，抑制房屋總價值的上漲。
“地產商與政策制訂者的矛盾就在于‘客戶對象’的不同。”黃瑜說，“政府希望住不起房子的人都能住上房。開發商希望吸引有改變居住質量要求的‘有錢人’。”
張政軍則樂觀得多。他認為，當前以及后續的政策對抑制房價快速上漲應有明顯作用，并且將來房地產商可能會出現結構分化，即出現專門開發中低價位、中小套型普通商品房和廉租房的房地產公司。
新政令購房者和投資者進入了新一輪的蟄伏與觀望。但大多數人認為，房價將繼續維持上漲態勢。搜房網與鏈家地產的聯合調查顯示，84.4%的房產需求者認為房價會繼續上漲。-
“國六條”實施細則要點
(1)制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。
(2)2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
(3)2006年6月1日起，對購買住房不足五年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過五年(含五年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過五年(含五年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
(4)為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。
(5)自2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
(6)各級政府要要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
(7)加大對閑置土地的處置力度。
(8)嚴格控制被動性住房需求。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。
(9)加強房地產開發建設全過程監管。
(10)切實整治房地產交易環節違法違規行為。
(11)加快城鎮廉租住房制度建設。
(12)規范發展經濟適用住房。
(13)積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。
(14)建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。
(15)堅持正確的輿論導向。
資料來源：本刊整理
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