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政府對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的初衷與結(jié)果似乎并不一致
目前房屋空置率高，只能說明業(yè)主在待價而沽，只能說明房價還沒有達到令人愿意出貨的價位。這跟饑荒之前人們囤積的糧食比平時多，或干旱時期人們在家里積攢的用水比平時多是一樣的。
薛兆豐
茅于軾先生最近在博客中談到地產(chǎn)泡沫：“是否存在泡沫……最主要的判斷是空房比例是否太高。泡沫是指表面繁榮導(dǎo)致價格上升，但實際的需求很低，產(chǎn)品積壓得很多，……一旦虛假的繁榮被揭穿，價格猛然下跌，就是泡沫破裂。所以，判斷是否存在泡沫的有效辦法就是調(diào)查空房率。”
我不以為然。說中國老百姓對房屋的實際需求很低，或說中國的房屋積壓過多，顯然都不符合事實。中國大部分人仍然住得很不像樣。即使調(diào)查證實，目前的房屋空置率確實很高，也只能表明業(yè)主預(yù)期房屋將會更加緊俏，預(yù)期各項調(diào)控政策還會進一步抑制房屋供給，也就是說，預(yù)期房屋價格的持續(xù)上漲還未到位而已。
我在上期文章中提到，中國目前的房地產(chǎn)熱，有宏觀經(jīng)濟的原因。也就是說，因人民幣被低估，外資涌入，造成了人民幣的“引入性通脹”；而房地產(chǎn)則首當(dāng)其沖，成為人們最先追逐的商品。
為什么一旦出現(xiàn)通脹，人們就首先追逐房地產(chǎn)呢？有兩個原因。一，是因為房地產(chǎn)是大宗買賣，會導(dǎo)致大盈大虧，所以人們有格外強烈的動機去分析市場的走勢，使房地產(chǎn)在眾多商品中，成為率先體現(xiàn)價格上漲的一種。注意，我并不是說房地產(chǎn)價格上升導(dǎo)致了通貨膨脹，而是說通貨膨脹最先體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格上。
二，是因為在通貨膨脹持續(xù)階段，凡是借錢購買大宗物業(yè)的人，都能賺取額外的利潤，使房地產(chǎn)成為通脹期間最受歡迎的商品之一。其中的道理簡單：通脹就是貨幣泛濫，即實物相對升值，貨幣相對貶值。通脹時期，購房者向銀行借錢買房，房子持續(xù)升值，還款的貨幣持續(xù)貶值，中間的差額就是利潤。
當(dāng)然，銀行并不是被動的。通脹之下，利息也會不斷上升，銀行與買家搶奪利潤，使得競爭趨于平衡。但即使如此，也并不影響房地產(chǎn)受到追逐這一事實。不管是銀行多賺，還是業(yè)主多賺，一出現(xiàn)通脹房地產(chǎn)就炙手可熱，仍舊是顛撲不破的規(guī)律。
除了宏觀貨幣因素，中國房地產(chǎn)價格飚升，還跟其它幾個因素密切相關(guān)，其中包括：農(nóng)村人口大量而急速地涌入城市、城市的商業(yè)化發(fā)展不夠均衡、交通網(wǎng)絡(luò)很不發(fā)達以及各地政府均有意打壓房地產(chǎn)市場交易等。
中國已經(jīng)成為世界工廠，各類加工業(yè)蒸蒸日上，而其中的核心動力，是從農(nóng)村涌入城市的勞工。數(shù)億遷徙人口需要居住；生活改善后，他們需要住得更好。整個社會，水漲船高。不論哪個階層的購房者，他們需要購買的住房面積和質(zhì)量，都明顯比二十年前同階層的水平大大提高了。有這樣的需求存在，房地產(chǎn)豈有不飚升的道理？
美國幅員遼闊，公路發(fā)達，私車普及，人們有條件住得寬敞、住得分散。我住在美國首都華盛頓的近郊，從家到辦公室，相隔30公里，是20分鐘車程；朋友在上海，從家到辦公室，也是相隔30公里，出租車加兩程地鐵，得花2小時。上海市區(qū)的住宅，哪有不上升到世界之顛的道理？
事實是，城鎮(zhèn)人口急劇膨脹，工資收入普遍提高，都表明房屋購買力仍在積聚；而由學(xué)者們倡議、由政府推出的各項打壓炒樓行為的政策，包括征收重稅、限制交易、減少批地、干預(yù)戶型、提高首付下限等等，都無一不在強化著同一個信號：房源在萎縮，選擇在減少，價格要上漲。就沖這勢頭，還有哪個業(yè)主不去囤積居奇呢？
中國還很缺房子，還很缺設(shè)備齊全、環(huán)境優(yōu)雅、交通方便的房子。很缺、很缺！目前房屋空置率高，只能說明業(yè)主在待價而沽，只能說明房價還沒有達到令人愿意出貨的價位。這跟饑荒之前人們囤積的糧食比平時多，或干旱時期人們在家里積攢的用水比平時多是一樣的。怎樣才能減少房屋空置，緩解住房緊張？先停止調(diào)控、放開價格再說吧！
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