缺位的房地產(chǎn)外資監(jiān)管

　　主講人 易成棟

　　繼央行在2004年金融報告中披露了房地產(chǎn)外資的投資形態(tài)之后，國家外匯管理局資本項目管理部門公開表示，房地產(chǎn)外資占開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的投資比例約為15%。

　　事實上，外資(包括港澳臺資本)進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)大增確切無疑，對中國房地產(chǎn)

業(yè)發(fā)展既有正面的影響，也存在利用中國的制度漏洞獲得不合理的超高利潤現(xiàn)象，對房地產(chǎn)市場波動乃至國民經(jīng)濟(jì)有不利的影響，中國需要借鑒國際經(jīng)驗采取有效的監(jiān)管措施。

　　國際經(jīng)驗

　　外資涌入目的國

　　外資彌補(bǔ)了目的國的資本缺乏，帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)和創(chuàng)新觀念的提升，但問題在于，外資集中于高端市場，促進(jìn)了房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)；以非長期持有為主，追求短期內(nèi)迅速變現(xiàn)獲得收益，加劇了市場的波動。

　　例如，日本的低匯率政策引發(fā)國際炒家的大舉進(jìn)入，外匯儲備短期內(nèi)急劇增加，給經(jīng)濟(jì)帶來巨大的通貨膨脹壓力，造成日本國內(nèi)房地產(chǎn)價格居高不下。20世紀(jì)90年代日本地產(chǎn)泡沫破滅，國際游資大舉撤離，房價暴跌，日本經(jīng)濟(jì)由此陷入長期低迷的十年。

　　正因為房地產(chǎn)外資對目的國存在不利的影響，目的國都加強(qiáng)了監(jiān)管。從管制的動機(jī)上看，一是考慮到土地資源的稀缺性，避免財富的外資分配，防止國民財富的對外流失；二是出于公共利益或國家軍事安全的考慮，對特定地區(qū)房地產(chǎn)實行必要的管制；三是出于限制非居民炒作房地產(chǎn)市場的需要，緩解本國的房地產(chǎn)市場供求矛盾，維護(hù)金融體系的穩(wěn)定；四是促進(jìn)外資流向其他的生產(chǎn)性行業(yè)；五是減少外資的不當(dāng)?shù)美��?/p>

　　根據(jù)國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，對非居民投資或購買房地產(chǎn)進(jìn)行必要限制是國際社會的通行做法。在其187個成員中，不論是發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家，無論貨幣是允許自由兌換還是不允許自由兌換，有137個成員都針對不同對象和內(nèi)容，通過各種方式與手段對非居民投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制。各國紛紛設(shè)立了房地產(chǎn)外資監(jiān)管職能部門，對交易環(huán)節(jié)或者匯兌環(huán)節(jié)加以管制。并采取了限制投資區(qū)域、限制購買面積、金額、購買用途、持有比例、轉(zhuǎn)讓時間等管制方法，以及對房地產(chǎn)投資收益征稅、國內(nèi)信貸融資限制、外匯匯兌等管理措施。

　　缺位的外資監(jiān)管

　　在2005年宏觀調(diào)控以后，國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道收緊，外資對中國房地產(chǎn)市場前景看好，預(yù)期人民幣繼續(xù)升值，以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金在香港等上市提供了外資退出的良好通道，外資機(jī)構(gòu)(投資者)憑借其強(qiáng)大的資金實力、豐富的風(fēng)險管理經(jīng)驗和較強(qiáng)的市場競爭能力以更大規(guī)模進(jìn)入中國更大范圍的房地產(chǎn)市場。

　　外資投資中國房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)基本不受限制，投資收益匯兌限制很少。房地產(chǎn)外資占中國房地產(chǎn)總投資比重還不是很高，對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，例如提供資金、提升管理水平和拓展消費市場。但是有些外資投機(jī)資本常以非正常途徑和方式進(jìn)入市場，參與了房地產(chǎn)市場炒作，給宏觀調(diào)控和金融管理帶來了很大難度和調(diào)控風(fēng)險，加大了投資和消費的波動，如果房價暴跌，會引起經(jīng)濟(jì)衰退。

　　中國房地產(chǎn)外資監(jiān)管的目標(biāo)應(yīng)是鼓勵長期投資，抑制短期投機(jī)；保護(hù)正常收益，取締不合理的超高收益。前者要靠建立中國房地產(chǎn)信托投資基金，并制定相應(yīng)的政策法規(guī)，規(guī)范基金的發(fā)展，給國內(nèi)房地產(chǎn)提供非銀行的融資渠道，給國際長期房地產(chǎn)投資提供渠道。并且抑制境外投資者的投機(jī)性需求，明確境外投資者購住宅必須符合自用原則，違者禁止轉(zhuǎn)讓后所得的人民幣收入購匯和匯出；加強(qiáng)境外投資基金的管理，限制投資基金在房地產(chǎn)市場上大量購房，設(shè)定上限管理；對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓設(shè)定最低年限，并增加其他約束條件。不滿最低年限的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其所得不得兌換匯出。后者要靠取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)享受的優(yōu)惠政策，對房地產(chǎn)投資收益和匯率回報征收累進(jìn)的資本利得稅，征收累進(jìn)的營業(yè)稅，改善房地產(chǎn)金融管理，提高非居民首付比例和按揭擔(dān)保要求。外匯管理局、人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、建設(shè)部、海關(guān)等部門還要加強(qiáng)合作和信息共享，加強(qiáng)統(tǒng)計監(jiān)測和分析，建立外資購買房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動。完善風(fēng)險指標(biāo)體系，建立從匯兌到交易等各個環(huán)節(jié)的市場預(yù)警體系。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)場和非現(xiàn)場監(jiān)管，打擊利用房地產(chǎn)洗錢、逃匯、套匯。

　　(主講人工作單位系中央財經(jīng)大學(xué)投資經(jīng)濟(jì)系)